Co je přednější, smlouva se správcem, nebo stanovy ?
Právě jsem se dozvěděla, že při vzniku SVJ jsme odepsali se správcem " mandátní smlouvu „, že " si můžou s námi dělat co chtějí“, Ve stanovách máme, klasiku, že společenství rozhoduje prvotně o všem. V pondělí mi konečně dají nahlédnout do smlouvy se správcem a dozvím se, co jim v minulosti SVJ podepsalo. A teď dotaz. Pokud bude ve smlouvě se správcem, že v podstatě o nás za naše peníze rozhodují a ve stanovách nic takového není, tak jaký bude postup, abychom se od nadvlády správy oprostili ? Jinak plný barák důchodců, kteří správě věří, jako " byťáku " a nic pavděpodobně měnit chtít nebudou. Zajímá je jen kýbl a hadr, to, že dům je v dezolátním stavu, nevidí. :-(
Leni napsala: „Co je přednější, smlouva se správcem, nebo stanovy
?“
Takto položený dotaz je zmatečný a nedává žádný rozumný smysl.
Proto na něj neexistuje rozumná odpověď.
-------------------------------------------------------------------------
Mohou být uzavřeny tři, čtyři či mnohem více různých smluv, jejichž účastníkem je SVJ, a které stanoví odlišná práva a povinnosti. Okruh účastníků těchto smluv je také odlišný. SVJ může uzavřít i takové smlouvy, jejichž obsah je nerozumný, neurčitý, nesplnitelný, nebo si dvě smlouvy navzájem protiřečí. Zcela nezávisle existují vedle sebe například:
- vztah mezi SVJ a smluvním správcem na základě Obchodního zákoníku;
- vztah mezi SVJ a vlastníkem jednotky na základě zákona č. 72/1994 Sb.
Na stvrzení těchto právních vztahů jsou platné dokumenty (písemné smlouvy) které se vzájemně nijak neovlivňují:
- ujednání mezi SVJ a smluvním správcem (smlouva mandátní či komisionářská);
- ujednání mezi SVJ a členy SVJ (zákon č. 72/1994 Sb., stanovy SVJ, usnesení shromáždění).
Z uvedeného je zřejmé, že úvodní otázka je zmatečná. SVJ vstupuje do různých smluvních vztahů a každý z nich je jedinečný. Pro SVJ vyplývají práva a povinnosti z každé ze smluv, kterou uzavřelo. Při tom platí, že i stanovy SVJ a jednotlivá usnesení podle stanov jsou smlouvami sui generis.
Nemá tedy žádný smysl pátrat která ze smluv má „přednost“. Žádná nemá přednost. Takový pojem závazkové právo nezná. Leni si může být jista pouze jedinou věcí: pouze ona sama, zároveň s ostatními vlastníky jednotek, uhradí:
- všechny chyby a omyly SVJ,
- vadná rozhodnutí výboru,
- nevýhodné objednávky,
- nesplnitelné závazky,
- nesmyslné smlouvy,
- předražené nákupy,
- smluvní pokuty,
- penále od státních orgánů,
- náhrady škody.
Členové satutárního orgánu za vzniklou škodu neodpovídají (§ 420 zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník). Vlastník jednotky ručí za závazky společenství celým svým majetkem (§ 13 odst. ZoVB).
Leni, postupy na které se ptáte mohou být různé. Například úprava smlouvy se smluvním správcem, v krajním případě výpověď smlouvy, pokud by z jejich strany nebyla ochota k úpravám.
lake
Děkuji. Prostě to, co jsme podepsali, je dané, chápu. Ptala jsem se proto, že jsem se tady občas dočetla, že pokud smlouva překračuje stanovy, nebo zákony ČR, tak nemůže v daných sporných bodech platit. Je to pro mě těžká situace. Snažím se přijít na to, jak z toho ven. Chtěla bych, aby jsme fungovali jako klasické SVJ, ne jako ovce správce a dojná kráva. Jak jsem již psala, předseda skládá funkci, za jeho působnost byl jen dosazen do funkce, ale jen jako " bílý kůň ".
Leni, teď se ptáte na úplně jinou věc než prve. Namísto „přednosti“ smluv chcete zkoumat platnost jednoho konkrétního ujednání jedné konkrétní smlouvy. K tomu byste napřed musela citovat tuto část smlouvy. Může jít o ujednání platné, nebo neplatné relativně, nebo neplatné absolutně.
lake
Dokud neznáte konkrétní ustanovení smlouvy, nemusí být pravda, " že v podstatě o nás za naše peníze rozhodují". Může to být i tak, že správce dělá pouze to, co mu odsouhlasí předseda popř. členové výboru. V případě, že nejsou dodržovány stanovy, obraťte se na výbor ať sjedná nápravu, to patří k povinnostem výboru. Pokud by byl problém ve smlouvě se s právcem, ať se výbor postará o to, aby byla mandátní smlouva v pořádku.
Já vím, je důležitý, co bude ve smlouvě. Mě jde ale v jádru o to, jestli pokud bude ve smlouvě například plná moc ke všemu ( výběr firem, práce, ceny, přístup na účet ) , a ve stanovách o tom není ani slovo ( ve stanovách máme jedinou větu, že výbor si může najmout správce, jinak vše padá na zodpovědnost společenství a výboru. ) tak jestli platí smlouva i když ve stanovách o všem rozhoduje společenství atd. Jinak předseda výboru odstupuje a doteď o ničem nerozhodoval, vše dělá správce, většina toho, co po něm písemně zůstalo ( zápisy ze schůzí, výběr firem, práce ) je blbě.
Nepochopila jste docela zásadní věc. Ve společenství nemůže být odpovědný ani správce, ani smlouva, ani předseda, ani výbor, ani stanovy, ani společenství. Ve společenství jsou za svá rozhodnutí zodpovědní jednotliví vlastníci. Tuto odpovědnost nelze na nikoho delegovat,pro někoho naštěstí, pro někoho naneštěstí. Nejpřednější je, aby si to jednotliví vlastníci uvědomili, což se málokdy daří.
Opravdu Vám nerozumím. Jeden o koze, jiný o voze. Samozřejmě, že každý odpovídáme dle podílu na společných prostorách. Taky vím, že společenství je nadřazeno a bla bla, ale otázka zněla jasně. Co když bude ve smlouvě se správcem plná moc k zastupování ve všem, co jsem výše uvedla a nebude tam napsané, že jsou za to zodpovědni ? Poradí mi někdo ? Stanovy totiž zůstaly nezměněny. Podle mě by mělo dojít i ke změně stanov ne , pokud jsme předali plnou moc správci. Jde o to, že mi předseda řekl, že nic nedělá, protože správce má s námi smlouvu a nazdar.
Neměňte stanovy, ale smlouvu. Smlouva je vypověditelná. Na změnu stanov byste nesehnala dost hlasů, dle toho co píšete. Ve stanovách (nebo v usnesení shromáždění) máte např. ukládání záloh na účet společenství nebo jinam ? Pokud by smlouva překračovala ustanovení stanov a ZoVB, tak má doufám přednost zákon, i když při vzpomínce na smlouvy dealerů dek, vysavačů, hrnců o tom někdy pochybuji. Potom by vám nezbývalo nic jiného než žaloba k soudu. Nebyla byste první ani poslední.
Zajímejte se také u smlouvy se správcem o vyúčtování, abyste věděla kolik je peněz na účtu, kolik je pohledávek vůči dlužníkům, kolik závazků. Zajímejte se, zd avýbor dluhy vymáhá. Zajímejte se, zdá máte Dohody o provedení práce, kterými odtéká leckdy dost peněz. Zajímejte se, zda má výbor odměny přiměřené nebo přemrštěné. To vše byste poznat z vyúčtování. Zajímejte se, zda se dělají výběrová řízení nebo se zakázky dávají přátelům.
Z vyúčtování služeb musí být jasné, zda vás někdo šidí při chybném rozpočítání vody nebo zda máte zbytečně moc drahých popelnic, které se vyvážejí poloprázdné. Každá obec má vyhlášku, kolik je odhad norma litrů popelnic na osobu týdně.
Ať vám zkusí správce říci, že nemáte právo vědět, za co jste např. utratili peníze !!! Třeba to dal předsedovi a ten vás měl s tím seznámit na výroční schůzi nebo to žýdejte po správci. Smlouvu o roční závěrce jistě ve smlouvě má.
Možná správce sdělí, že vše dostává předseda a není pravda že nic neví.
Problém smlouvy řešte, až ji budet znát. Nechápu proč řešíte, „co když bude ve smlouvě plná moc zastupování ve všem“.
Poslední komentáře