balkóny, lodžie - opravy z fondu či soukromě?

Tazatelka neuvedla, zda lodžii a balkon mají všechny byty. Pokud ne, tak to musí financovat jen ti, kteří lodžii a balkon mají. Je na nich, zda si na to naspoří z příspěvků na tento účel, případně to zaplatí hotově.

Dobrý večer, děkuji za reakci. Určitě nechci být prudič, jen v tom mám, jak píšete „hockey“. Byt jsem kupovala narychlo, protože zkrátka nebyla možnost, kde po náhlém rozchodu přebývat. Je s tím spojena spousta věcí, které mě nenapadly ani ve snu, proto se teď snažím alespoň něco dohnat a nastudovat…Koukám na to jen z nějaké mé laické logiky věci. Proto píši, že jsem ráda za jakoukoliv konstruktivní radu

I Vám děkuji za odpověď, tomu rozumím, ale když to bude z fondu, tak zaplatím v realu o něco méně…spíše bych poprosila o radu, co prakticky s tím

Děkuji za rychlou odpověď. O prohlášení si zažádám. Pokud tam bude uvedeno, že si opravy hradíme sami, je nějaká možnost to zvrátit?

Předřečník předpokládal, že víte, že v Prohlášení je, komu balkony, okna atd. patří. Z toho teprve plyne, kdo hradí opravy. Hradí je ten, kam „to“ patří, tedy buď k bytu nebo jde o společnou část domu. Nikoli, že je v Prohlášení uvedeno, co kdo hradí.

Můžete si zde o úhradě oken a balkonů číst několik večerů.

Prohlášení si případně nechte okopírovat na katastru. Stačí ty stránky, které potřebujete. Nikoli popis bytů vašich sousedů.

V obč. zák. § 1180 se také píše, „Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“.

Je to smutné, ale vlastníci neznají zákony, prohlášení a stanovy a potom vznesou takový dotaz jako „Pokud je v Prohlášení uvedeno, že si opravy hradíme sami, je nějaká možnost to zvrátit ?“.

Hlavně to „možnost to zvrátit“. V zákoně máte uvedeno, kolik hlasů je pro co potřeba !!!

Jen bych si dovolil trochu rozšířit příspěvek pana Petra. Máme stejný problém s opravou zábradlí lodžií, které jsou v PV (prohl.vlastníka) zapsány jako součást bytu s tím, že se plocha lodžie nazapočítává do celk. plochy bytu. Problém ve financování vzniká tím, že lodžie nejsou ve všech b.j.Zde je tedy nabízí jak investici zvládnou několik možností.

1. Provést změnu v PV – přesunem lodžií do společ. částí domu. To je dlouhá a trnitá cesta s projednáním a souhlasem všech vlastníků.Tato verze je u nás optimální, protože se přesunem lodžií do spol.částí nebudou měnit podíly jednotl. vlastníků b.j. na společných částech domu (když plocha lodžie není započtena do bytové plochy).
2. Invetiční akci týkající se lodžií /balkonů/ si budou financovat sami vlastníci bytů ze svých prostředků /nikoliv ze zdrojů SVJ/

3)Nyní projednáváme záměr financovat opravu lodžií z FO SVJ s tím, že byty, které nemají lodžie nebudou provádět žádné(nebo velmi snížené)platby do FO po dobu, která by odpovídala částce jejich podílu plateb na uvedené investici. Máme zjištěno, že to již některá SVJ takto realizovala, ale s rozdílnou formou finančního narovnání… což asi nebude v úplném pořádku (vrácení celého podílu v hotovosti z FO dotčeným b.j., nebo započtem přeplatku ve FO pro dotčené b.j/. Sdělte prosím i Vaše zkušenosti a názory.

Nemá smysl dávat lodžie do spol. částí domu, protože i pak budou lodžie ve výlučném užívání vlastníků přilehlých bytů a platí § 1180 NOZ – opravy plně hradí výluční uživatelé společných částí domu.

Když se všichni dohodnou, tak SVJ zajistí opravu lodžie a zaplatí z FO. S vlastníky lodžií se uzavře smlouva o zápůjčce se splátkovým kalendářem. FO oprav bych snížila o částku za lodžie podle vl.podílů všem vlastníkům. Vím, SVJ není banka ale tímto způsobem se finančně nezatíží (nebo jen minimálně) žádný vlastník.

Ještě s odstupem času k tomuto tématu bych chtěl sdělit moje postřehy a názory k vyjádřením některých diskutujících­.Hodnotím to jako člen výboru SVJ, kde je rozdílný počet bytů a lodžií.

1. Praví se zde, pokud jsou balkony (lodžie) zařazeny ve společ. částech (užívané výlučně jedním vlastníkem), tak je povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad,dle §1180 NOZ.
2. Zařazení balkonu (lodžie) do společných částí i když jsou užívány výlučně jedním vlastníkem je v souladu s § 1160 NOZ. To znamená, že balkon (lodžie)uvedená v PV jako součást bytové jednotky je chybně zařazena-v rozporu s uvedeným § 1160. Zde by tedy měla SVJ, která to mají takto v PV zapsáno, provést změnu v PV a zařadit tyto stavební prvky do společ. částí.

3)Pokud byl, nebo je, balkon (lodžie) zapsána v PV jako součást bytu s poznámkou, že se plocha nezapočítává do výměry bytové jednotky, tak se tímto přesunem nezmění podíly dotčených bytů na společných částech, zapsaných na LV u KN. 4)Podle § 1180 by měl vlastník bytu s balkonem /lodžii/ zapsaným v PV do společ. částí domu (výhradně však užívaným jeho osobou) spravovat tento stavební prvek na svůj náklad. Z toho plyne platba vyšší úhrady předmětného bytu na správu- nutno stanovit odpovídající zvýšený podíl, tedy jinak než poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. 5)Zde se otevírá problémová oblast, protože je podíl dotčeného vlastníka stanoven jinak než poměrem dle odst. 4), tak má vlastník jednotky právo domáhat se změny tohoto určení… další podrobnosti v § 1162 NOZ. 6)Ještě mojepoznámka k formulaci … „spravovat něco na vlastní náklad“. Pod tímto pojmem si lze představit,že SVJ vybuduje-modernizuje- /finančně pořídí/společnou část podstatnou pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí, jeho tvaru i vzhledu, kam lze balkony /lodžie/zařadit a ty pak přenechat některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Následně pak správu (drobná údržba)těchto přenechaných prvků bude provádět vlastník jednotky, nikoliv však modernizaci nebo přestavbu. 7)K výše uvedeným poznámkám jeden postřeh ze soudních síní : Pravda je záležitost výkladu, ať se nám to líbí nebo ne.
Na závěr bych rád písemně kontaktoval pani LUDMILU, které zde měla několik hodnotných příspěvků k financování formou smlouvy o půjčce. Prosím pani Ludmilo, kontaktujte mě na ibm123@seznam­.cz.

Ten, co mě mínusoval by měl sdělit, jak by si on představoval opravit dům, když většina nemá na opravu svých lodžií či balkonů peníze. Podle mě je zápůjčka jedna z možností.

Zkuste se zamyslet nad Vaší domněnkou, že většina nemá na opravu peníze. Kdo dává své peníze k dispozici SVJ? Proč většina schválila zbytečné hromadění prostředků na účtu SVJ? Asi mají peněz nadbytek.

SVJ má mít prostředky právě jen na společné části. Vlastníci pak musí mít dost na údržbu svého majetku.

V.Procházka

„zbytečné hromadění prostředků na účtu SVJ“

Co se proti tomu dá dělat?

Mínusování za zápůjčku pokračuje ale jiný nápad nepřichází.
A co když se stane horší případ – od r. 2014 se z FO hradí úvěr (přes 2 mil.kč.), použitý i na balkony vlastníků (30 jednotek, 12 balkonů), všichni se podílejí vel. vl. podílu. .Balkony nejsou podle Prohlášení společnou částí domu, jsou vyjmenovány jako součást jednotky (r.2008). Představenstvo při schvalování úvěru tvrdilo, že balkony jsou společnou částí domu a na tom setrvávají dodnes – nyní s tím, že se řídí NOZ, takže vlastně byli „předvídaví“. Splácet se bude dalších 8 let. Moje argumenty, citování paragrafů a vyhlášek nikoho nezajímá.

Od začátku roku 2014 platí NOZ a v něm § 1180 říká, že pokud balkony nemají všechny byty, tak na financování oprav takovéto nebo obdobné části domu se podílejí jen ti vlastníci, k jejichž bytu ta část patří, případně kterým sice nepatří, ale mají ji ve výlučném užívání. Podle mne toto je zásadní změna oproti tomu, kdy se opravy financovaly dle zrušeného ZoVB.

Rozhodující ale není ZoVB nebo NOZ, ale prohlášení vlastníka budovy!!!!

Prohlášení vlastníka je dokument, který mohl zastarat – u nás se to stalo. Nyní je nejvyšším orgánem shromáždění vlastníků, které může rozhodovat a změnit i Prohlášení vlastníka – Prohlášení není nic nedotknutelného. Pokud je něco v Prohlášení vlastníka, co nyní odporuje § 1180 NOZ, tak to odporuje nynějším dobrým mravům. Proč asi tvůrci NOZ dali do NOZ povinnost, že stanovy se mají přizpůsobit NOZ? Potažmo by se mohulo přizpůsobit i Prohlášení vlastníka nové legislativě, pokud na tom bude někdo trvat. Abych pravdu řekl, jsem v SVJ od jeho založení a ještě nikdy se nikdo ničím, co máme v Prohlášení vlastníka, neoháněl, takže např. při výměně oken se vnitřní okna ve vlastnictví vlastníků bytů vyházela aniž by někdo protestoval. Prohlášení zůstalo beze změny, vnitřní okna jsou v čudu a vůbec to nikomu nevadí. Za celou dobu existence SVJ se nikdy žádný z vlastníků neoháněl Prohlášením vlastníka, ale naopak – čekali jsme na přijetí NOZ, aby se do domu dal konečně zabudovat výtah, protože podle staré legislativy to nešlo. Stačilo, aby jediný vlastník bytu nechtěl na výtah přispívat a výtah nešlo podle ZoVB pořídit a provozovat! Od r. 2014 je výtah společnou částí domu ve výlučném užívání některých vlastníků bytů, kteří plně financovali jeho pořízení a financují i jeho provoz a vůbec nikdo nepotřebuje něco měnit v Prohlášení vlastníka, protože se nic nezměnilo na vlastnických podílech v domě.

Jde o porušení pravidel financování což bude zřejmé i z účetnictví při jeho kontrole, např. Fin.úřadem, pokud se k tomu odhodláte.

Děkuji, je to i můj názor. Znáte nějaký příklad, kdy FÚ kontroloval účetnictví SVJ? Navíc, myslím, že naše předsedkyně je stále zaměstnaná na FÚ. Vyčerpala jsem podle mě již všechny možnosti, jak uvnitř SVJ sjednat nápravu (upomínky, nesouhlas s vyúčtováním, „otevřený dopis vlastníkům“ )- předsedkyně je „autoritou“, ale udávání, to zrovna není cesta, kterou bych se dala.

znám pár příkladů kontroly svj. a jakou toi má souvislost prosím s tím, že předsedkyně pracuje na FÚ? Zajisté to má povoleno od zaměstnavatele, neb bez souhlasu ve výboru být nesmí.

Domnívám se, že takový zákaz není. Pokud ano, prosím o uveřejnění §.

dále jsou pracovní řády a podobné pamflety…

a i dříve bylo potřeba u správců daně souhlas.

Vidíte, to mě vůbec nenapadlo, že tu funkci bez souhlasu zaměstnavatele vykonávat nesmí. Kde se o tom dočtu? Ona totiž právě z titulu té funkce je autoritou pro vlastníky.

předpokládám, že to dělá zadarmo:-) aspoň v tom máte výhodu. Dočtete se to ve služebním zákonu, pokud to dělá úplatně, pokud zadarmo, tak je to dle vnitřních předpisů finanční správy. ale to ona určitě ví.

… nevidím žádnou výhodu v tom, když mě někdo zadarmo připravuje z neznalosti zákona o několik tisíc korun.

Můžete z těch pár příkladů alespoň několik uvést? S tím co bylo kontrolováno ?

už tu ta debata dříve byla

Kdo sa bójí se.. v síni.

Pokud si to neprosadíš, tak jsi mrtvej Homolka.

Ludmilo, kolik máte v domě bytu?

…, sice je zde diskuse nad dotazem někoho jiného, ptáte se na počet bytů – proč? Napadá mě jedině, že chcete vědět zda existuje Prohlášení. Myslím, že pokud všichni vlastníci schválí zápůjčku některému z vlastníků lodžií,neměl by být problém aby vlastník-dlužník svoji lodžii splácel. Samozřejmostí je kvalitní dohoda o zápůjče, event. i se zástavou jednotky po dobu splácení. Opakuji – vím, že SVJ není banka, ale když chcete slušně bydlet, neprohlubovat devastaci majetku, je to nejrychlejší cesta jak opravu docílit. To, že vlastnictví zavazuje si bohužel ne každý uvědomuje a stále spoléhá „na zázrak“.

Aniž byhc se vyjadřoval k tomu co Petr píše, tak přece jen musím napsat nesouhlas. Nesouhlas s tím, že nazývá smutným něco co mně naopak radost udělalo. Neni vůbec smlutné, že vlastníci něco neznají, to je do nebe volající. Ale rozdhoně není smlutné, když jeden z takovych vlastníkl se zajímá, ať už je bodem zájmu cokoli, a jde na forum a začne se ptát. A třebas i blbě ptát. Tohle je radostné, že se konečně o něco někdo zajímá. Obecně tu máme všichni problém, že vlastníkům je vše jedno a nechodí ani shromáždění. A vždy je jeden prudič, který se zajímá moc a prudí tam kde je to zbytečné. Takže já vítám každý dotaz od vlastníka, který byl do včerejška v ulitě a nyní začíná chápat, že v SVJ nejde o nic méně, než o jeho OSOBNÍ majetek. Takže za mě radostný dotaz paní Moniky.

Moc děkuji za odpověď, ano, jsem v tomhle ostuda, nemám ani ponětí, proto jsem vděčná za jakoukoliv radu a návod, kde co vyhledávat, a co studovat.

Podle důvodové zprávy k nařízení vlády 366/2013 platí: Přednost při vymezení společných částí tedy bude mít úprava v prohlášení vlastníka. Nařízení vlády se použije v těch případech, kdy prohlášení nevymezí komplexně společné části, resp. jejich vymezení nebude dostatečně určité.

Pokud by vymezení balkonů a lodžií v prohlášení nebylo dostatečně určité, pak se postupuje podle NV č. 366/2013 Sb. a tam v § 5/1/f je uvedeno:

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména

• balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

Mohu poprosit o publikaci predmětné důvodové zpravy k č. 366/2013Sb.?

Děkuji.

p. Luxi, stačilo hledat na netu a našel jsem toto

http://www.portalobydleni.cz/…k-a-podobne/

Důvodová zpráva V souvislosti s NOZ a SVJ se používají odkazy na důvodovou zprávu k NV 366/2013 Sb., ale nikde jsem nezjistil odkaz, kde se k této důvodové zprávě dostat?

Odpověď: Doporučuj Vám obrátit se s tímto dotazem na Úřad vlády ČR a to konkrétně na legislativní odbor vlády, předpokládám, že podklady a stanoviska k tomuto nařízení budou mít k dispozici.

/Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR/

poznámka: na onom portále můžete hledat takto

www.portalobydleni.cz

klik „poradna“

klik „společenství vlastníků“

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Dále jsem našel

http://www.portalsvj.cz/…sti-jednotky

… citujete z důvodové zprávy NV. Tak já proti té Vaší důvodové zprávě podzákonné normy postavím důvodovou zprávu k celému NOZ. Co VY na to?

Za svá práva bojujte, ale musíte znát výše uvedené a důležité zápisy. Z některých vláken plyne, že se leckdes zápisy nedělají, falšují se vč. plných mocí, a předseda na připomínky tvrdí, že se na „právo může vykašlat“.