§ 1202 NOZ
Můžete prosím někdo podat výklad § 1202 NOZ? Je třeba zakládat v domě společenství, má-li někdo nadpoloviční většinu, nebo zakládat ano, ale zapisovat do rejstříku ne nebo co tento § znamená? Co znamená, že má-li většinu hlasů je správce? Znamená to, že se nevolí výbor? Nebo co? Vůbec to nechápu…
Děkuji Jar
Paní Jar,
ptáte se na zakládání SVJ. Váš dotaz je poněkud zmatený, neboť
ustanovení NOZ § 1202 předpokládá, že SVJ bylo již založeno. Plyne to
přímo ze znění této právní normy:
| 89/2012 Sb. § 1202 (1) Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. |
Zákonodárce se výslovně zmiňuje o zakladateli společenství, takže je zřejmé, že k založení právnické osoby již došlo a jeden ze zakladatelů má nadpoloviční spoluvlastnický podíl. SVJ však dosud nevzniklo.
Máte pravdu v tom, že tento vlastník s nadpolovičním podílem se automaticky stává správcem. To je osoba, která má vůči ostatním vlastníkům postavení příkazníka.
Není třeba v tomto domě volit výbor, a to ze dvou příčin: zejména proto, že neexistuje žádný důvod k volbě statutárního orgánu neexistující osoby. Dále proto, že první členové statutárního orgánu jsou uvedeni v Prohlášení. Do gtřetice proto, že v případě vzniku SVJ v tomto domě se za statutární orgán SVJ považuje správce (viz § 1203).
lake
>>Právnička Jitka Kociánová z České společnosti rozvoje bydlení přišla s následujícím vysvětlením. „Ustanovení § 1202 odst. 2 o tom, že při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek má dle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), zamezit tomu, aby většinový vlastník (např. developer jako správce) přehlasoval vlastníky, kteří jsou zatím v menšině. Ustanovení § 1202 se sice dotýká správy před vznikem společenství, avšak máte pravdu v tom, že je tu ale také ustanovení § 1198 NOZ, kdy společenství vlastníků musí vzniknout a přesto má správce nadále většinu. Domnívám se, že v tomto případě pak je na společenství vlastníků, zda se ujme správy a správce z funkce odvolá nebo mu nadále funkci správce ponechá.“
ještě jsem dohledal tu důvodovou zprávu a tam nalezl( číslování nesouhlasí) :
K § 1183 Navrhuje se stanovit, že se správcem domu stane ze zákona většinový vlastník, pokud takový je. I to je však pravidlo, které zasahuje do vnitřních soukromých poměrů vlastníků jednotek, a proto je jejich moci ujednat si jeho změnu. Ale i když většinový vlastník jako správce ve funkci zůstane, musí mít ostatní spoluvlastníci nástroj, jak ho jeho funkce zbavit, pokud je pro to důležitý důvod. Proto se navrhuje založit každému spoluvlastníku právo domoci se u soudu, aby z důležitého důvodu správce odvolal a jmenoval správce nového.
K § 1184 Vzhledem k tomu, že je pozice většinového vlastníka jeho správcovskou funkcí zesílena, navrhuje se omezit váhu jeho hlasů při rozhodování o společných záležitostech.
Okamžikem vkladu PV a přijatých stanov do KN. Ve stanovách bude povinně napsáno, kdo je předsedou, či ve výboru. Nadpoloviční správce spravuje SVJ dokud to bude vlastníkům vyhovovat. Průběžně bude docházet ke zmenšování podílu původního správce. Až ztratí většinu, může být odvolán a správa může být svěřena jiné osobě.
Správce předseda se mýlí, jako obvykle. Většinou jen tiše zírám: kam na ty fantazie chodí?
- SVJ(2012) nevzniká vkladem PV (prohlášení) či stanov do KN (katastru nemovitostí).
- SVJ(2012) vzniká zápisem do rejstříku SVJ.
- Stanovy se nevkládají do katastru nemovitostí. Stanovy se vkládají do sbírky listin rejstříkového soudu a jsou povinnou přílohou žádosti o zápis právnické osoby do rejstříku.
- Do katastru nemovitostí se vkládá pouze prohlášení.
- Prohlášení může avšak nemusí obsahovat také náležitosti stanov. Ani v případě, že prohlášení obsahuje náležitosti stanov, nevzniká SVJ ani přijetím prohlášení, ani jeho vložením do katastru.
lake
LAKE, SVJ nevznikne, bude založeno, ale nebude zapsáno v rejstříku, tedy nevznikne. Nevznikne-li SVJ, nebude KÚ provádět převody BJ. Mluvím o situaci, kdy SVJ nebylo založeno vložením Stanov do Prohlášení. I kdyby byly stanovy obsahem Prohlášení, tak stále SVJ nevzniklo, že ? Zakladatel má povinnost zapsat až po ztrátě většiny.
Jar
Zakladatel má povinnost zapsat až po ztrátě většiny. No to je ale konina....... Katastr nezapíše, když není založeno SVJ přijetím stanov. A tak pořád dál, dokola, až se někdo naštve a vyrazí Jarovi chrup.
Správce předseda se mýlí, ostatně jako obvykle.
Katastr nezjišťuje nikdy, zda SVJ je založeno přijetím stanov. Katastrální úřad může zjišťovat (pro účely blokování převodů) jedině to, zda SVJ(2000) již vzniklo ze zákona, případně zda SVJ(2012) již vzniklo zápisem do rejstříku.
lake
Není pravda, jak píše lake, že „Katastr nezjišťuje nikdy, zda SVJ je založeno přijetím stanov. Katastrální úřad může zjišťovat (pro účely blokování převodů) jedině to, zda SVJ(2000) již vzniklo ze zákona, případně zda SVJ(2012) již vzniklo zápisem do rejstříku.“
V takovém případě by nebylo jasné jak se vypořádat s kolizí § 1198 a § 1202 tzn., když musí být zakladatel společenství s většinou hlasů podle § 1202 odst. 1 správcem domu a nemůže tedy do ztráty většiny hlasů provést zápis společenství do veřejného rejstříku a prokázat tak vznik společenství, jak se má většiny hlasů zbavit, když nemůže jednotky převádět kvůli blokaci dalších převodů podle § 1198 odst.1 tj. až do doby než prokáže vznik společenství? Shrnuto, dokud máš většinu, budeš správcem a nemůžeš zapsat společenství do veřejného rejstříku; dokud nezapíšeš společenství do rejstříku, más blokované převody a většiny se nezbavíš.
Tato kolize § 1202 a § 1198 v NOZ byla překonána ustanovením v čl.6 bodu 5 Pokynů Č. 44 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního ze dne 20.12.2013, podle něhož není nutné, dokud správce domu podle § 1202 odst. 1 občanského zákoníku neztratí většinu hlasů, aby účastníci při převodu jednotek prokazovali katastrálnímu úřadu vznik společenství vlastníků jednotek (zápisem v rejstříku), ale stačí, aby bylo katastrálnímu úřadu založení společenství doloženo schválenými stanovami společenství.
Aby katastr neblokoval převody, nebude požadovat zápis SVJ s většinovým vlastníkem do rejstříku (tj. vznik SVJ), ale bude požadovat založení společenství doložením schválených stanov. Založené společenství do rejstříku rejstříkový soud nezapíše a SVJ zatím nevznikne, protože správce bude mít většinu a bude ze zákona správcem – § 1202. Až ztratí většinu, pak teprve podá návrh na zápis do rejstříku a vznikne SVJ, neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky – § 1203.
Pan Kolemjdoucí,
Děkuji, to mi přijde celkem vtipné, kolizi plynoucí ze znění zákona lze překonat Pokyny ȡUZK? Jak to vidíte prakticky, kdo bude předkládat KÚ ty ověřené kopie Stanov? V kolika vydáních?
Jar
Bohužel chybné odporující si ustanovení § 1198 a § 1202 v NOZ způsobuje při striktním dodržení znění obou ustanovení patovou neřešitelnou situaci. Až do novelizace NOZ lze řešit patovou situaci pouze „ignorací“ jednoho z obou znění uvedených paragrafů.
Myslím si, že ČÚZK to vyřešil v uvedeném pokynu rozumným způsobem, kdy katastr místo požadovaného prokázání vzniku společenství vlastníků dle § 1198 bude požadovat „jenom“ doložení založení společenství schválenými stanovami (i když je to v rozporu se zněním § 1198).
Jak se bude přesně postupovat, to Vám zodpoví nejlépe sám katastr. V uvedeném pokynu se uvádí, že není nutné, aby účastníci při převodu jednotek prokazovali katastrálnímu úřadu vznik společenství vlastníků jednotek. Z toho usuzuji, že schválené stanovy budou dokládat účastníci převodu.
Řešila se tady tato situace viz vlákno Kruh 3, může to prosím zkusit někdo vysvětlit? Má-li tedy někdo většinu, SVJ nevznikne, tedy se nezapíše do rejstříku?
Děkuji Jar
Poslední komentáře