Změna občanského zákoníku účinná ode dne 1.7.2020 přinesla rozšíření ustanovení § 1186 zákona č. 89/2012 Sb., který upřesňuje vzájemné finanční vztahy mezi bývalým vlastníkem bytu a právnickou osobou SVJ. Nově se (konečně) zavedl přechod dluhů převodce na nabyvatele jednotky.
Někteří diskutující nechápou znění zákona ani po novele. Objevují se protiprávní a nesmyslná tvrzení různých „vykladačů“. Tak je tomu například ve zdejší diskusi http://www.portalsvj.cz/…-preplatku-1. Tam se objevily protiprávní názory o obsahu ustanovení § 1186. Proto je vhodné podívat se i do důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb., abychom z toho mohli seznat vůli a úmysl zákonodárce.
Cituji z návrhu zákona č. 163/2020 Sb. včetně důvodové zprávy, sněmovní tisk 411, str. 26, dostupné na https://www.psp.cz/…xt/tiskt.sqw?….
|
Důvodová zpráva k návrhu zákona č. *** Stávající platné znění přináší zásadní výkladové problémy vedoucí k právní nejistotě, zda dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku přecházejí s převodem jednotky a jaký vliv na tento přechod má potvrzení osoby odpovědné za správu domu. Osoba odpovědná za správu domu tak nemá jistotu, kdo je dlužníkem – zda převodce, nebo nabyvatel, což komplikuje vymáhání pohledávek. V případě nesprávně podané žaloby může dojít k promlčení pohledávek nebo ke vzniku povinnosti nahradit nesprávně žalované straně náklady řízení. V první řadě se navrhuje stanovit, že osobě odpovědné za správu domu při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká nejen povinnost vypořádat příspěvky na správu domu, ale ani povinnost vypořádat zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, která osoba odpovědná za správu domu a pozemku poskytuje. Způsob vypořádání záloh včetně příslušných lhůt je předmětem úpravy zákona č. 67/2013 Sb. Dále se navrhuje jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a dluhy na zálohách na tato plnění (nikoliv však již zaplacené a dosud nevyúčtované zálohy na plnění spojená s užíváním bytu) převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku ze zákona. (…) |
Z důvodové zprávy i ze znění zákona tedy plynou tyto významné skutečnosti:
☀ Ustanovení § 1186 odst. 1 NOZ se netýká vyúčtování služeb.
V důvodové zprávě je jednoznačně vyjádřen úmysl aby se vyúčtování
služeb i vypořádání přeplatků a nedoplatků provádělo i nadále podle
speciálního zákona č. 67/2013 Sb., včetně příslušných lhůt tam
uvedených.
K vypořádání přeplatků/nedoplatků dojde zcela standardně, v souladu
s tímto zákonem, nejpozději do osmi měsíců po skončení zúčtovacího
období (§ 7 odst. 1 a 3 zákona č. 67/2013 Sb.). Upozorňuji, že zákon
č. 67/2013 nezná žádné „vypořádání záloh“! Nikdy se nevrací celá
záloha (to by muselo jít o službu, která nebyla vůbec poskytována.)
☀ Zaplacené (avšak dosud nevyúčtované) zálohy na služby
nepřecházejí na nabyvatele bytu. V důvodové zprávě je taková možnost
výslovně vyloučena.
Tato samozřejmá skutečnost je v důvodové zprávě zdůrazněna jen
z pouhé opatrnosti, aby osoby které nemají rozum průměrného člověka
nezačaly ze znění § 1186 dovozovat něco, co tato právní norma
neobsahuje.
☀ Na nabyvatele bytu přecházejí v okamžiku převodu pouze
DLUHY převodce (§ 1186 odst. 2). Je to v § 1186 uvedeno
výslovně!
Musí se samozřejmě jednat o dluhy existující (vymahatelné, žalovatelné,
vyčíslené konkrétní částkou v Kč) v okamžiku převodu jednotky.
Důvodová zpráva uvádí příkladmo že se bude jednat o splatné (avšak
neuhrazené) příspěvky/zálohy na správu, dlužné nedoplatky
z vyúčtování služeb, i splatné (avšak neuhrazené) zálohy na služby.
Nepřechazí dluh na službách v aktuálním zúčtovacím období,
protože v okamžiku převodu jednotky takový dluh neexistuje. Není
známo zda vůbec z vyúčtování služeb nějaký dluh (nedoplatek) vznikne;
a pokud snad ano, není známa jeho budoucí výše. SVJ není schopno při
převodu vystavit k tomuto fiktivnímu „dluhu“ potvrzení vyžadované
podle § 1186 odst. 3.
☀ Na nabyvatele bytu nepřecházejí pohledávky převodce za
právnickou osobou SVJ.
Jak už bylo uvedeno výše, nepřechází pohledávka příjemce služeb
vzniklá průběžným hrazením krátkodobých záloh na služby v aktuálním
zúčtovacím období. Tento závazek SVJ zanikne teprve vzájemným
započtením pohledávek po skončení zúčtovacího období (vyúčtováním)
podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.. a finančním vypořádáním
přeplatků a nedoplatků podle § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb..
Nepřecházejí ani dosud nevyplacené přeplatky plynoucí vlastníkům
jednotek z vyúčtování služeb za uplynulá zúčtovací období. Ty bude
SVJ vracet také jedině původnímu příjemci služeb, bez ohledu na to, že
jednotku mezitím převedl na jiného.
Justitianus
Poslední komentáře