Osobně mám podezření, že takovéto situace vytvářejí banky. Předloží výborům SVJ smlouvu o úvěru určenou původně pro družstva s platbami do fondu oprav, hlavně aby bylo vše velmi jednoduché a nevyžadovalo to od členů výborů SVJ příliš práce, však jí mají i tak dost. Díky zákonnému ručení členů SVJ za dluhy SVJ mají návratnost v podstatě jistou. Hlavně, aby lidé nemuseli moc přemýšlet a počítat. Aby to bylo celé hodně jednoduché, tak nejlépe úvěr na celou akci a za všechny vlastníky. Ručení zástavou přece nepotřebují. Hlavně aby měli rychle své poplatky a úroky. A tak mnozí vlastníci si v té rychlosti a bez základních informací nestačí ani uvědomit, že třeba těm bankám platí dvakrát – jednou poplatky za to, že u nich mají složené své úspory, a podruhé za to, že si od nich tyto své peníze zase půjčí. Bodejť by ty banky nebyly tak ziskové.
Od SVJ pak jako od družstva vyžadují banky často platby do fondu oprav, i když ho SVJ vůbec nemá, ty osvícenější dlouhodobé zálohy a ještě pak někdy požadují, aby byly zaúčtovány pohledávky SVJ v účtové třídě 3. Většina správcovských firem zaúčtuje pohledávky na účet 378, a to v jedné částce bez rozlišení toho, kdo vlastně ty peníze SVJ dluží. Na základě jakého účetního dokladu?!? Osobně jsem viděl takovéto zaúčtování na podkladě smlouvy o poskytnutí úvěru, která nemůže vůbec být účetním dokladem ze své právní podstaty, a navíc by to znamenalo, že banka dluží tomu SVJ. Ale to banka neřeší. Něco je zaúčtováno. Vlastníci tomu většinou nerozumí. Nemusí tomu rozumět. Většinou si na to někoho platí – správcovskou či účetní firmu. Že by se měly vlastníky dosud neuhrazené náklady na příslušnou opravu těmto vlastníkům po dokončení vyúčtovat a na základě těchto vyúčtování by se měly zaúčtovat pohledávky SVJ za jednotlivými vlastníky, to přece není starost banky. Správcovská či účetní firma většinou je zticha, proč by si „přidělávala“ práci. Často to jsou bývalá družstva a účtují, jako by dům pořád vlastnila. V tom ať se plácají SVJ-čka sama, jak umí. Většina členů SVJ se v oblasti účetnictví vůbec nevyzná, tak proč to nevyužít ve svůj prospěch.
A tak jsou pohledávky za jednotlivými vlastníky většinou vedeny v jedné celkové částce a spláceny jsou čerpáním dlouhodobé zálohy opět jednou celkovou částkou (jak např. nedávno All psal svůj zápis MD955/D378) (tentokrát to asi dluží SVJ samo sobě?) – místo aby vlastníci, pokud splácí dosud nezaplacené příspěvky na správu z předcházejících let, měly své splátky vyčíslené a bylo účtováno o jejich splácení při připsání na účet SVJ. Ono by pro účetní programy bylo asi moc složité – kromě částek záloh na služby a dlouhodobých záloh provést i zápisy splátek dluhů vlastníků z titulu nesplacených příspěvků na správu z předcházejících let.
Pohledávky má SVJ v řádu miliónů Kč, ale inventarizace se pro neznalost členů SVJ vůbec neprovádí. Proč by si účetní „přidělávali“ práci, když to po nich nikdo nevyžaduje? Všichni jsou spokojeni. Banky, že mají své poplatky a úroky. Správcovské firmy, že nemají „zbytečně“ víc práce, za kterou jsou placeny. Vlastníci, že se podařilo opravit. Ti ale jen do chvíle, než nastane Vámi popsaná situace.
Osobně si myslím, že pokud řešíte první změnu vlastníka, máte ještě šanci dát vše do pořádku. Vyčíslete vlastníkům jejich zůstatky nesplacených příspěvků na správu z Vámi provedené revitalizace a odpovídající měsíční splátky a uveďte účetnictví do pořádku. Rozpočítání celkové částky na jednotlivé vlastníky není nic složitého – zvládnete to i jen s kalkulačkou či s open source programem (např. OpenOffice). Pokud bude banka namítat, že snižujete platby dlouhodobých záloh, vysvětlete jí situaci – že platby od vlastníků jsou, jenom jsou jinde, samostatně, že je o nich účtováno v souladu s jejich právní podstatou přímo při úhradě jako snížení pohledávky SVJ za konkrétním vlastníkem (obdobně jako v případě záloh na služby či dlouhodobých záloh – každá část platby vlastníků hezky na svůj vlastní účet).
Držím Vám palce. Vím, že to není pro většinu lidí jednoduché. Osobně si nemyslím, že většina výborů dělá nesprávně schválně. Spíš toho mají na bedrech moc a není možné, aby člověk kromě své profese byl ještě právník, ekonom či účetní, technik atd. Správcovské firmy však dle mé zkušenosti často tou správnou podporou členům výborů SVJ nejsou.
Poslední komentáře