Vážený pane lake,

mám dojem že tu nikdo netvrdil, že splácení úvěru je nákladem na správu domu, ale že na splátky úvěru jsou čerpány zálohy na správu domu. Selským rozumem: SVJ na rozkaz vlastníků objednalo vlastníkům něco, na co neměli. SVJ je pluralita vlastníků (viz Rozhodnutí Ústavního soudu ČR č. 10/2005) a není tedy možné tvrdit, že na to vlastně nemělo SVJ a úvěr je problém SVJ a nikoli vlastníků. Má-li SVJ právo úvěrovou smlouvu uzavřít, pak to musí být správa domu, v opačném případě by poskytování úvěrů SVJ právníci bank jistě brzo zatrhli. SVJ vzetím úvěru na opravu nic nevynaložilo, vynakládá prostředky až ve chvíli, kdy je dává bance. Teprve v tu chvíli čerpá zálohy. Vydat nejde to, co člověk nemá, z prázdného bankomatu peníze nevyloudíte.

Já už opravdu nevím, jak Vám vysvětlit, že tu prvotní investici je nesmyslné dávat do nákladů a ocitnout se v několikamilionové ztrátě. Ale naposledy to zkusím na příkladu ze života: Karel je gigolo a nemá žádné zdanitelné příjmy. Potřebuje peníze na investice do svého erotického salónu a chce půjčku od banky. Jemu ji nedají, tak se obrátí na přítele Jindřicha, ať si půjčku vezme on, že mu bude dávat na splátky. Zároveň Karel zřídí zástavní právo na svou nemovitost ve prospěch Jindřicha. Jindřich dostane od banky milion, dá ho Karlovi, ten ho použije na opravu svého majetku. Karel posílá každý měsíc Jindřichovi 5.000 Kč na splátku úvěru a Jindřich každý měsíc přeposílá 5.000 Kč bance. Všichni jsou spokojení, Karel má peníze, Jindřich má závazek vůči bance milion a pohledávku za Karlem milion zajištěnou nemovitostí, co na Jindřichův účet od Karla přijde, to na splátku úvěru odejde. A teď kontrolní otázky: Je Jindřich z uvedené transakce ve ztrátě milion korun a tudíž na pokraji bankrotu? Vydal Jindřich milion na opravu Karlova majetku?

Prosím přestaňte se tu už taky ztrapňovat s tou teplárnou, náklady a splátkami. Teplárna je podnikatelský subjekt vlastněný cizími osobami odlišnými od spotřebitelů, má vlastní majetek a také si ho opravuje na své náklady, a tyto opravy hradí z výnosů, které mu vzniknou prodejem služeb. SVJ je pluralita vlastníků, nevlastní ani Ň a opravy hradí ze záloh nebo příspěvků skládaných jeho členy. Srovnávat teplárnu se SVJ jen proto, že jsou to v obou případech právnické osoby, je tedy stejné jako srovnávat jízdní kolo s Boeingem 747 na základě toho, že jsou to oba dopravní prostředky, a zcela ignorovat nejen zjevné rozdíly, ale hlavně naprosto jiný druh pohonu. 

Teplárna jakožto externí dodavatel služeb se vůbec nezajímá, jakou cenu odběratelům za teplo vyfakturuje a odběratel to vůbec nemůže ovlivnit, protože ona může a de facto musí nacpat do nákladů všechno, co dokáže odůvodnit před vlastníky a nadřízenými orgány, a taky tu cenu potom z odběratelů vyrazí ihned a jakýmikoli prostředky. SVJ jakožto pluralita vlastníků jednotek tvoří svou vůli trochu jinak a v klidu tak může rozložit splácení nákladů na opravu do následujících let, protože kdyby bylo možno vyrazit z vlastníků cenu za opravu ihned v období její realizace, nebylo by potřeba si brát úvěr.

Abyste to pochopil, dám příklad – teplárna nutně musí provést opravu vedení za 3.600.000 Kč. Půjčí si od banky na 3%-ní úrok na tři roky, tj. zaplatí na úrocích pro zjednodušení 108.000 Kč ročně, platí měsíční splátky 109.000 Kč. V souladu s cenovým rozhodnutím ERÚ si dá první rok do nákladů a promítne do ceny tepla 3.600.000 Kč za opravu a 108.000 Kč za úroky, v následujících dvou letech si dá do nákladů a promítne do ceny tepla jenom úroky ve výši 108.000 Kč. Celkem promítne do ceny tepla 3.924.000 Kč. Vzhledem k tomu, že už si celou cenu opravy promítla do nákladů i do ceny tepla v prvním roce a tudíž má cenu opravy už doma, samozřejmě tam nemůže cpát duplicitně splátky jistiny tohoto úvěru .

Provede-li totéž SVJ, nedá si do nákladů 3.600.000 Kč za opravu, ale vznikne mu pohledávka za vlastníky ve stejné výši. Do nákladů tak, jak jsou v SVJ chápány, tedy k čerpání záloh/příspěvků na správu (a bez ohledu na to, zda se hradí z průběžných záloh nebo speciálních předpisů na splátky úvěru) pak jdou pouze měsíční splátky ve výši 109.000 Kč. Čerpat neexistující zálohy nelze. Za tři roky tak dojde k vyčerpání přesně stejných 36×109.000 = 3.924.000 Kč. K žádné duplicitě nedochází, jen je splácení nákladu na opravu a úroků rozloženo do tří let. Účetně vše také sedí, dochází k čerpání pouze disponibilních záloh a ke snižování závazku za bankou i pohledávky za vlastníky.

Shrnuto a podtrženo: je úplně fuk, je-li odběratelům teplárny nebo SVJ vyúčtováno (přes náklady právnické osoby) dle předchozího příkladu 3.600.000 Kč za opravu plus třikrát 108.000 Kč na úrocích, nebo 36 splátek po 109.000 Kč. Protože se v obou případech jedná o vyúčtování ceny opravy plus úroků, akorát u SVJ nejste nucen zbankrotit hned v prvním roce. Ze všech uvedených důvodů tedy argumentovat teplárnou u SVJ v oblasti nákladů je stejná blbost jako hledat šlapačky v Boeingu nebo lít benzín do jízdního kola.