Ano, je to přesně tak, jak píšete. Mnozí to bohužel stále nerozlišují. Ve většině SVJ panuje zmatek a neprůkaznost v účtování o přijatých zálohách.

(1) Zálohy na správu domu
Zahrnují i zálohy na opravy a údržbu domu. Jde o částky, které je povinen hradit každý, kdo vlastní jednotku, po dobu kdy ji vlastní. Výběrem těchto záloh se vytváří finanční zdroj pro budoucí nutné opravy budovy. Je známo z praxe, že budova a její části mají určitou technickou životnost. Po letech „vybydlování“ vždy budou vyžadovat jednorázově uhradit opravu. Nebylo by fér, kdyby opravu měli hradit pouze ti vlastníci, kteří zrovna v daný okamžik vlastní jednotku v domě. Před nimi dům dlouhodobě „vybydlovali“ jiní, že ano.

(2) Zálohy či úhrady na technické zhodnocení domu
Jsou zcela jiná částka k jinému účelu. Její platba na účet SVJ neplyne ze ZoVB, nýbrž z ustanovení Občanského zákoníku o příkazní smlouvě. Jde o placení „dárečku navíc“, který si nadělují současní vlastníci domu a který nemá nic společného s dřívějším „vybydlováním“ společné nemovitosti. Výběr záloh či úhrad na tato zlepšení domu nesouvisí se správou domu definovanou v § 9 odst. 1 ZoVB. Proto se výdaje SVJ k tomuto účelu nesmí přímo zúčtovat proti závazkům SVJ z přijatých záloh na správu.

Správný postup je ten, že vlastníci jednotek si odsouhlasí vypořádání přeplatků plynoucích ze záloh na správu. Toto vypořádání se samozřejmě bude dotýkat všech, kteří v minulosti hradili zálohy na správu a mají za SVJ pohledávku z tohoto důvodu. Problémy s vyčíslením výše pohledávek konkrétních plátců bude mít to SVJ, které neúčtuje o závazcích a pohledávkách po jednotlivých osobách, ani k tomu účelu nevede průkaznou pomocnou evidenci.

Současní vlastníci jednotek se mohou mezi sebou dohodnout, že objektivně vzniklý přeplatek záloh se nebude plátcům vracet, nýbrž že tuto částku každý z nich ponechá SVJ např. jako zálohu na svou úhradu za služby, nebo jako zálohu na na budoucí zateplení domu.

Takto pochopitelně není možné postupovat vůči osobám, které hradily zálohy na správu v minulosti, avšak už nejsou vlastníky jednotek v domě. Jestliže jejich pohledávka vůči SVJ stále existuje (což musí být patrné z každoročníého vyúčtování správy), pak vzniká SVJ bezdůvodné obohacení. Společenství by mělo tyto přeplatky vypořádat – vrátit je plátcům. Vrácení částky z bezdůvodného obohacení je možno vymáhat i soudní cestou.

Nelze předpokládat, že by bývalý vlastník jednotky dobrovolně věnoval své zálohy nynějším vlastníkům domu jako dárek, aby si za ně pořídili cokoliv budou chtít – zateplení, tepelné čerpadlo, fotovoltaickou elektrárnu či zlaté kliky k domovním dveřím.

lake