"Odklonění" financí vybraných na správu domu a pozemku.
V SVJ se vybírají zálohy na správu domu a pozemku. Přesto, že plánované opravy byly již uskutečněny, výše záloh zůstala nezměněna a tak je na účtu určitý přebytek. Nyní se uvažuje o zateplení a majitelé bytů mají v úmyslu použít tento přebytek na toto zateplení a tím snížit výši úvěru. Vyskytl se však názor, že peníze vybrané na správu domu a pozemku nelze použít, neboť nebyly vybírány na tento účel, jak je patrno ze zápisů ze schůzí shromáždění. Zateplení nepatří pod správu domu a pozemku a jednalo by se tedy, jak řekl jeden poslanec, o „odklonění“ financí a tedy vlastně o krádež. Jak by asi dopadl soud s bývalým majitelem, který se minulý měsíc odstěhoval, a který by se dožadoval vyplacení poměrné částky s odůvodněním, že finance které v SVJ „zanechal“ byly použity na jiné účely než na jaké byly vybrány, tj. opravy a údržba.
Ano, je to přesně tak, jak píšete. Mnozí to bohužel stále nerozlišují. Ve většině SVJ panuje zmatek a neprůkaznost v účtování o přijatých zálohách.
(1) Zálohy na správu domu
Zahrnují i zálohy na opravy a údržbu domu. Jde o částky, které je
povinen hradit každý, kdo vlastní jednotku, po dobu kdy ji vlastní.
Výběrem těchto záloh se vytváří finanční zdroj pro budoucí nutné
opravy budovy. Je známo z praxe, že budova a její části mají určitou
technickou životnost. Po letech „vybydlování“ vždy budou vyžadovat
jednorázově uhradit opravu. Nebylo by fér, kdyby opravu měli hradit pouze ti
vlastníci, kteří zrovna v daný okamžik vlastní jednotku v domě. Před
nimi dům dlouhodobě „vybydlovali“ jiní, že ano.
(2) Zálohy či úhrady na technické zhodnocení domu
Jsou zcela jiná částka k jinému účelu. Její platba na účet SVJ neplyne
ze ZoVB, nýbrž z ustanovení Občanského zákoníku o příkazní smlouvě.
Jde o placení „dárečku navíc“, který si nadělují současní
vlastníci domu a který nemá nic společného s dřívějším
„vybydlováním“ společné nemovitosti. Výběr záloh či úhrad na tato
zlepšení domu nesouvisí se správou domu definovanou v § 9 odst. 1 ZoVB.
Proto se výdaje SVJ k tomuto účelu nesmí přímo zúčtovat proti
závazkům SVJ z přijatých záloh na správu.
Správný postup je ten, že vlastníci jednotek si odsouhlasí vypořádání přeplatků plynoucích ze záloh na správu. Toto vypořádání se samozřejmě bude dotýkat všech, kteří v minulosti hradili zálohy na správu a mají za SVJ pohledávku z tohoto důvodu. Problémy s vyčíslením výše pohledávek konkrétních plátců bude mít to SVJ, které neúčtuje o závazcích a pohledávkách po jednotlivých osobách, ani k tomu účelu nevede průkaznou pomocnou evidenci.
Současní vlastníci jednotek se mohou mezi sebou dohodnout, že objektivně vzniklý přeplatek záloh se nebude plátcům vracet, nýbrž že tuto částku každý z nich ponechá SVJ např. jako zálohu na svou úhradu za služby, nebo jako zálohu na na budoucí zateplení domu.
Takto pochopitelně není možné postupovat vůči osobám, které hradily zálohy na správu v minulosti, avšak už nejsou vlastníky jednotek v domě. Jestliže jejich pohledávka vůči SVJ stále existuje (což musí být patrné z každoročníého vyúčtování správy), pak vzniká SVJ bezdůvodné obohacení. Společenství by mělo tyto přeplatky vypořádat – vrátit je plátcům. Vrácení částky z bezdůvodného obohacení je možno vymáhat i soudní cestou.
Nelze předpokládat, že by bývalý vlastník jednotky dobrovolně věnoval své zálohy nynějším vlastníkům domu jako dárek, aby si za ně pořídili cokoliv budou chtít – zateplení, tepelné čerpadlo, fotovoltaickou elektrárnu či zlaté kliky k domovním dveřím.
lake
Proboha ,Lake, přestante už blbnout normální lidi. Stav domu a bytu a jistě i stav FO se promítá do kupní ceny. Dohledavat po např. 15-ti letech minulé vlastníky je blbina a prakticky neuskutečnitelná. Už toho nechte.
Pane nechápající, Váš názor je v rozporu s právem a s ústavou a je tedy nejen bezvýznamný, nýbrž nesprávný. Vůbec netušíte co si kupující a prodávající promítli do kupní ceny. Netušíte, zda si mezi sebou dohodli přechod pohledávky prodávajícího za dlužníkem – SVJ. Zdržte se tedy nepodložených závěrů.
Jestliže se ozve bývalý vlastník, budete mu prostě muset vyplatit o co jste jej chtěli obrat. Druhá možnost je, že se obrátí na soud a bude vymáhat částku z bezdůvodného obohacení SVJ. Viz zákon č.40/1964 Sb. Občanský zákoník, § 451 a následující.
Pokud nemáte k věci co říci, doporučuji: nepište.
lake
A proč váš smýšlený vlastník nepožaduje vyrovnání hned před prodejem jednotky? On nechodí na schůze a nepožaduje každoroční vyrovnání ? Proč by měl už třeba jiný výbor třeba po zmiňovaných 15 letech řešit nějaké vyrovnání za které nemůže?
Vy sám jste ve výboru a nebo jen teorizujete o tom co všechno se musí dělat a čeho nezákoného se dopouštějí ?
Vážená Janaa, zřejmě patříte k lidem, kteří mají potíže s porozuměním česky psanému textu.
Neexistuje žádný „můj smýšlený vlastník“. Toho vlastníka, který od roku 2000 hradí zálohy, si vymyslel pan chápající ve svém příspěvku „Vložil chápající (bez ověření), 3. Listopad 2013 – 1:16“. Pokud nejste schopna rozpoznat kdo je autorem kterého příspěvku, nechte si to od někoho vysvětlit.
Proč onen „smýšlený vlastník pana Chápajícího“ nepožaduje vyrovnání při prodeji jednotky se musíte ptát přímo jeho, ne mne. Pokud nerozumíte, že lake je někdo jiný než osoba, kterou si vymyslel pan chápající dne 3. listopadu, nechte si to od někoho vysvětlit.
Důvod, proč nedošlo k vyrovnání mezi prodávajícím a kupujícím, je pro tuto diskusi bezvýznamný. Nic Vám do toho ostatně není. O důvodech je možno pouze spekulovat:
- Možná, že prodávající opakovaně požadoval, aby mu bylo sděleno na co se vybírají zálohy. Od předsedy dostal pouze odpověď, že je to 22 Kč/m2 a když nebude platit, dá ho SVJ k soudu.
- Možná, že chtěl od SVJ vyúčtování stavu svých záloh ke dni prodeje, nebo alespoň k 31.12. předchozího roku. Předseda mu po třech upomínkách sdělil, že účetní neví jak by to vypočetla a že roční vyúčtování záloh SVJ pro vlastníky nedělá.
Takže například toto mohou být důvody, proč prodávající nedal přechod pohledávek do kupní smlouvy. Nemohl. Neznal jejich výši ani důvod plateb. Ve smlouvě o převzetí pohledávky musí ta pohledávka být popsána určitě a srozumitelně – jak co se týká její výše, tak i důvodu platby.
Doufám, že nebudete tvrdit, že právě taková situace není v SVJ častá. Ale jak to bylo doopravdy se musíte ptát toho „smýšleného vlastníka“, ne mne …
lake
s porozuměním textu psaného „lakovštinou“ tady má problém 99% čtenářů
Hurá, ale těm dvěma odrážkám rozumím! Vy musíte být členem našeho SVJ když znáte tak přesně jak to u nás chodí. Jen nechápu, že jsem Vás ještě nikdy neviděl na naší schůzi aby jste to konečně rozčísnul.
Mate pravdu. Nic nevím o smlouvě, kterou uzavřou mezi sebou privátní osoby. V mnoha případech se o novém vlastníkovi dozvíte až z výpisu KN. Jak je chcete donutit, aby Vám dopředu sdělili, co Si nasmlouvali. Kdo má dodatečné právo na plnění o kterém ani nevěděli? Co je na tom protizákonného? To mi hlava nebere. Ovsem , netvrdim, mám možná omezené vzdělaní. Ale selský rozum mi říká opak toho, co tvrdite Vy.
Pane chápající,
Váš selský rozum v tomto případě selhal na celé čáře. Selský rozum
nám naopak říká, že je-li SVJ dlužníkem, nemůže se jen tak – bez
důvodu – domnívat, že věřitelem je úplně jiná osoba. Je třeba znát
zákon a řídit se jím. Teprve pak byste mohl použít Váš „selský
rozum“. Cituji:
| 40/1964 Sb. § 524 (1) Věřitel může svou pohledávku i bez souhlasu dlužníka postoupit písemnou smlouvou jinému. (2) S postoupenou pohledávkou přechází i její příslušenství a všechna práva s ní spojená. § 526 (1) Postoupení pohledávky je povinen postupitel bez zbytečného odkladu oznámit dlužníkovi. Dokud postoupení pohledávky není oznámeno dlužníkovi nebo dokud postupník postoupení pohledávky dlužníkovi neprokáže, zprostí se dlužník závazku plněním postupiteli. |
Z uvedeného plyne, že SVJ není oprávněno cokoliv předvídat. SVJ není věštkyně a netuší, zda došlo k nějaké písemné dohodě mezi prodávajícím a kupujícím. SVJ se o postoupení pohledávky dozví jedině tak, že to společenství oznámí buď postupník, nebo postupitel.
Dokud SVJ toto oznámení neobdrží, je dlužníkem vůči bývalému vlastníkovi – se všemi důsledky.
lake
Píše se rok 2000. SVJ si odhlasuje 15-ti lete spoření na opravu fasády. Chytrý vlastník poctivě skládá zálohy, a těší se na rok 2014. A prodá byt. Vzápětí požádá SVJ o vrácení složených záloh. Má na to přece právo! Když se podobných chytraku sejde víc, barák jim spadne na hlavu. Podle laka je vše v pořádku.
Pane chápající, na velmi hloupé dotazy většinou neodpovídám, ale u Vás činím výjimku.
Bývalý vlastník jednotky z Vašeho příkladu nedostane složené zálohy zpět a jeho žádost bude odmítnuta s poukazem na § 15 odst. 4 ZOVB. Vaše vývody jsou v rozporu se zákonem. Váš příspěvek tedy nemá žádný smysl a ukazuje pouze Vaši neznalost zákona č. 72/1994.
Je zřejmé, že vůbec netušíte o čem se zde diskutuje.
lake
Pane nelakujte nás tady, Vy na „hloupé dotazy“ odpovídáte dost často a nikoliv jen výjimečně. Když tedy reagujete na podle Vás „hloupý dotaz“, nemohl by jste Vy sám odpovědět chytře a ne útočně? Nikdo po Vás „nejede“ ani „neplive“. To si zde dovolujete jen Vy.
(1) není mi jasné jak lze „vybydlet“ fasádu…
(2) Já se domnívám, že bude zřejmě záležet na výkladu toho zda „spoření na opravu fasády“ lze vyložit V KONKRÉTNÍM PŘÍPADĚ jako „opravu“ nebo jako „zhodnocení“. Třeba u nás jsme „opravu fasády“ provedli ZATEPLENÍM. A „opravu výtahu“ jeho VÝMĚNOU. A platbu ÚVĚREM na SVJ bez jakéhokoliv vztahu vlastník-SVJ. A nepochybně se takto postupuje v mnoha jiných hloupých SVJ. Takže v obojím případě byl účel „oprava“ ale skutečností bylo „zhodnocení“. Takže Vašimi slovy cit. „Jde o placení „dárečku navíc“, který si nadělují současní vlastníci domu a který nemá nic společného s dřívějším „vybydlováním“ společné nemovitosti“
Ono stačí rozvést úvahu pana chápajícího:
| chápající + Dotaz Píše se rok 2000. SVJ (s plochou 5250 m2 – což odpovídá 70 bytům po 75m2) si odhlasuje 15-ti lete spoření na OPRAVU fasády ve výši 6Kč/m2/měsíc. Chytrý vlastník poctivě skládá zálohy, a těší se na rok 2014. A prodá byt. Vzápětí požádá SVJ o vrácení složených záloh. Má na to přece právo! (v r. 2014 bude vybráno 5250×6×12×14 =5.292.000) Když se podobných chytraku sejde víc, barák jim spadne na hlavu. Podle laka je vše v pořádku |
| Lake Jestliže odpadl důvod, ke kterému byla záloha vybírána, vrací se plátci. Přes to „nejede vlak“. |
| Dotaz Bude li tedy vybráno 5.292.000 je zcela zjevné, proč si „chytrý“ vlastník žádá zálohy nazpět. Zjevně proto, že z vybrané částky 5 mil. – se nejeví, že půjde o „OPRAVU“ ale o „ZHODNOCENÍ“. Třeba se mýlím, ale neměla by být „OPRAVA“ levnější než „ZHODNOCENÍ“ ?? Proč neplatí v případě pana „chápajícího“ totéž: cit. „Jestliže odpadl důvod, ke kterému byla záloha vybírána, vrací se plátci. Přes to „nejede vlak“?“ Proč by jste se dovolával §15/4 když zjevně 5 mil. nebude realizovat OPRAVU ale ZHODNOCENÍ? |
Co tedy na takovýchto ZKUŠENOSTECH a položených DOTAZECH spatřujete hloupého mimo Vaší vlastní agresivní arogance či jedovatých slin, pane?
(1) Lake „vybydlením“ myslí opotřebení a stárnutí materiálů částí domu. Fasádu tedy „vybydlujete“ i když se jí osobně nedotýkáte, ale slouží vám po dobu, kdy ji spoluvlastníte. Pokud má fasáda životnost 20 let a kompletní oprava stojí 2,4 mil. Kč, pak byste měli skládat měsíčně 10 tis. Kč. Při 50 stejných bytech to dělá 200 Kč měsíčně na byt. Jak píše Pavel v jiném vlákně, většinou se na tak dlouhou dobu neplánuje. Pokud se tedy 10 let na fasádu nevybírá (ač se „vybydluje“), pak 10 let před opravou musejí vlastníci skládat již 400 Kč měsíčně. Kdo vlastní byt v domě trvale, toho to pálit nemusí. Prostě chvíli platil více, chvíli méně.
(2) Zateplení fasády panelového domu je jednoznačně zhodnocením a nikoliv opravou. Při opravě stačí zpravidla přetmelit spáry a něčím natřít panely.
Pane Dotaze,
text pana chápajícího byl nebetyčně hloupý, protože dal jakýsi příklad
rozporný se zákonem a k tomu poznamenal „Podle laka je vše
v pořádku.“. Samozřejmě jeho uměle vymyšlený případ nebyl
v pořádku a neměl s mými názory vůbec nic společného. Ono to mělo
být ihned smazáno jako provokace trolla, který chce jen
rozpoutat hádku.
Jeho podraz jsem vysvětlil v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…mu-a-pozemku#…. Pokud tomu nerozumíte, nemohu Vám nijak pomoci.
Vaše úvahy o technickém zhodnocení nebudu zde komentovat, bylo by to off-topic. Zde se nediskutuje o zálohách na technické zhodnocení, viz úvodní příspěvek. I pan chápající psal jednoznačně o „opravě fasády“. Nikoliv o technickém zhodnocení. Na to jsem mu odpověděl.
lake
To, že jste dostal opět minusové body mě až tak nepřekvapilo. Minus se dá dát, mně by spíš zajímalo odůvodnění takovéhoto nesouhlasu. Ale důvod je asi ten, že pokud hovořím v okolí se členy výborů a jejich předsedy (včetně správce), je to obvyklá praxe, která se dá pohádkově popsat: "Co jednou peklo schlamstne, peklu na věky patří." V mnoha SVJ se takto postupuje.
Jak jste dále napsal:
Současní vlastníci jednotek se mohou mezi sebou dohodnout, že objektivně vzniklý přeplatek záloh se nebude plátcům vracet, nýbrž že tuto částku každý z nich ponechá SVJ např. jako zálohu na svou úhradu za služby, nebo jako zálohu na budoucí zateplení domu.
Znamená i pro tuto variantu, že dohoda musí být mezi všemi vlastníky a nelze o tom rozhodnou většinou?
Pane svjdukelská,
mé příspěvky zde pravidelně bývají „v minusu“.
Nikoliv snad proto, že by byly nepravdivé či rozporné se zákonem.
Ony jsou naopak pravdivé a v souladu se zákonem.
A právě toto mnohé minusovače tak zlobí a vyvádí z míry. Umlčet mne
nemohou, argumenty nemají žádné, tak alespoň kliknou své minus …
--------------------------------------------------------------------------
K vaší otázce:
Výše záloh na opravy se schvaluje prostou nadpoloviční většinou
přítomných. Stejným způsobem by probíhalo rozhodování o tom, že ta či
ona (schválená) oprava bude hrazena příspěvkem bez skládání záloh
předem.
lake
Vracím se k mé otázce. Jak jste psal: Současní vlastníci jednotek se mohou mezi sebou dohodnout......., nebo jako zálohu na budoucí zateplení domu. A v tom „pokud se dohodnou“ je problém. Někteří namítají, že stačí nadpoloviční většina, jiní že pokud jde o dohodu musí s tím souhlasit všichni, kterých se tato dohoda týká. Mám stále na mysli použití peněz z dlouhodobých záloh na správu domu a pozemku na jiný účel, než byly vybrány, v tomto případě na zateplení. Podle mne je zapotřebí souhlasu všech.
Pane svjdukelská,
ale to tedy stavíte otázku úplně špatně! Neexistuje nic takového jako
„použití peněz z dlouhodobých záloh na správu domu a pozemku na
jiný účel“. Existují dvě zcela nezávislé akce, které nemají
spolu vůbec nic společného:
- vypořádání záloh,
- zateplení domu.
To první je jasné: Peníze byly vybrány jako zálohy na budoucí nutné výdaje správy domu. Každá záloha musí být vyúčtována a vypořádána. Jestliže odpadl důvod, ke kterému byla záloha vybírána, vrací se plátci. Přes to „nejede vlak“.
Jak vlastník naloží se svým přeplatkem je úplně jiná věc. Pokud se dlužník s věřitelem např. dodatečně dohodne, mohou si své existující pohledávky vypořádat vzájemným započtením. Dal jsem příklad, kdy vlastník (namísto vyplacení přeplatku) tuto částku ponechá v rukou SVJ jako své zálohy na služby spojené s užíváním bytu.
To je věc pouze mezi dlužníkem a věřitelem. Do toho jim nikdo třetí není oprávněn zasahovat.
lake
Poslední komentáře