Paní PeDuPles, napsala jste mi šest dotazů. Pokusím se odpovědět.

• „Opravu si tedy objednalo konkrétních 75% vlastníků a ostatní nejsou povinni ji platit?“

To je nesprávný názor, v rozporu se ZoVB. Viz § 9a odst. 3 ZoVB (právo SVJ vymáhat), § 13 odst. 1 ZoVB (povinnost vlastníka podílet se na správě), § 15 odst. 1 ZoVB (povinnost přispívat správci na správu).

• „Vlastník, který byt prodal v únoru a na schůzi shromáždění ani nebyl nebo hlasoval proti, bude pro příklad 1 v srpnu hradit opravu střechy, kterou ani neuvidí a která se bude realizovat za 10 měsíců a pro příklad 2 za 10 let?“

To se netýká této diskuse. Probíráme případ, kdy vlastník si objednal a obdržel dílo spočívající v opravě společné části domu. Následně převedl byt v opraveném domě na jiného. Budu se zde s dovolením držet tématu.

• „Bude vlastník, který byt prodal v únoru 2013 a na schůzi shromáždění ani nebyl nebo hlasoval proti, aktivně legitimován v případném sporu kdy napadne rozhodnutí shromáždění, když k datu podání žaloby už není vlastníkem?“

To se netýká této diskuse. Doporučuji založit novou diskusi s touto speciální otázkou.

• „Vlastník z příkladu 2, který koupil byt v únoru 2013, nebude přispívat na opravu své střechy tedy hradit zálohy po dobu 119 měsíců?“

Opět se netýká této diskuse. Tento vlastník nebude nic přispívat, samozřejmě. Bude hradit průběžně ZÁLOHY NA SPRÁVU, nikoliv příspěvky. Pletete si konstantně povinnost k úhradě příspěvků s povinností k úhradě záloh. Zde probíráme zcela jiný případ, kdy nabyvatel si v únoru 2013 zakoupil byt v domě s opravenou střechou. Tedy není povinen hradit jakékoliv zálohy na účel, který nastal již v minulosti. A není ani povinen hradit na tento účel příspěvky (ty samozřejmě hradí předchozí vlastník, který si opravu střechy objednal a dostal ji).

• „Je tedy vždy totožná skupina vlastníků které si opravu objednaly a skupina vlastníků pro které ji SVJ uskutečnilo?“

Opět totéž: nechci rozšiřovat diskusi o jiná témata. Já zde diskutuji o případu, kdy to totožné jednoznačně bylo. Vlastník si objednal a také dostal opravu své střechy. Později převedl jednotku na jiného (vlastnické právo). Existující závazek splácet mu pochopitelně zůstal (obligační právo). Mohl si smluvně zajistit cesi (přechod svého dluhu na nabyvatele), nebo privativní intercesi (převzetí závazku k úhradě dluhu nabyvatelem), nebo mohl zatížit svůj byt zástavním právem na dlužnou částku a takto jej prodat. Není mým cílem vyjmenovávat možnosti, které se nabízely, ani dumat nad tím, proč jich prodávající nevyužil a nechal dluh „viset“ na sobě.

• „Pokud ne, kudy vede hranice, a pro koho jsou sakra rozhodnutí shromáždění závazná? Jen pro vlastníky, kteří vlastnili byt k datu shromáždění a hlasovali pro?“

Ano, zákon i judikatura je jednoznačná: hlasováním shromáždění vzniká závazkový vztah mezi osobami, které byly v daném okamžiku vlastníky jednotek v domě. To plyne mimo jiné ze znění Listiny základních práv a svobod. Zároveň hlasováním vzniká i závazek SVJ – právnické osoby (jde-li o hlasování o věci, která spadá pod předmět činnosti SVJ). Je to z toho důvodu, že shromáždění je i nejvyšším orgánem SVJ.

Mně se také nelíbí, že paskvil ZoVB nestanoví jednoznačně přechod obligačních vztahů na nabyvatele jednotky, ale je nutno postupovat podle Občanského zákoníku. Ten jednoznačně určuje jakým způsobem dochází k přechodu či převzetí závazku na jinou osobu, a co při tom musí být splněno. Nemyslím, že by se to mělo řešit podváděním nových vlastníků. Je nutno to řešit na samém počátku – při vzniku závazku – a to uzavřením příslušných smluv mezi dlužníkem a SVJ. Dodatečně to lze řešit pouze důsledným vymáháním na dlužníkovi i po prodeji jeho jednotky. Výmluva „já ale už tu jednotku nevlastním“ je u dlužníka skutečně pouze výmluvou. Teď ještě zajistit, aby si to uvědomilo i SVJ.

lake