Pane Viktore,
toto jsou záležitosti, které paskvil ZoVB neřeší, proto je nutné řešit je jako běžné závazkové vztahy podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník. pokusím se o to.

(1) Ve kterém okamžiku dochází k uzavření smlouvy o úpravě věci mezi SVJ a vlastníky jednotek?

Podle §35 ObčZ platí, že „Projev vůle může být učiněn jednáním nebo opomenutím; může se stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co chtěl účastník projevit.“. Závazek vlastníků jednotek (podílet se na úhradě zateplení) vzniká v okamžiku, kdy na shromáždění projeví svou vůli a je přijato určité a srozumitelné usnesení tříčtvrtinovou většinou všech. Dochází tím ke vzniku objednávky. Budu citovat klíčový nález Ústavního soudu I.ÚS 646/04 ze dne 08.03.2005:

• „Je proto naprosto evidentní, že hlasování podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je sice rozhodováním ve vztahu mezi spoluvlastníky, a to i tehdy, je-li společenství vlastníků jednotek právnickou osobou (…), avšak existuje-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je toto hlasování vlastníků jednotek současně projevem tvorby vůle této právnické osoby. Přijaté rozhodnutí zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale také společenství vlastníků jednotek, protože jde o rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek. “

Podle § 11 odst. 5 ZoVB platí, že rozhodnutí přijaté potřebnou většinou zavazuje všechny vlastníky jednotek: i ty, kdo byli přítomni a hlasovali proti, i ty, kdo na shromáždění nebyli a nehlasovali.

(2) Změna vlastníka v době od uzavření smlouvy do realizace

To není v ZoVB řešeno, neboť ten se nikde nezabývá otázkou přechodu obligačních vztahů (závazků) na nabyvatele jednotky. Jestliže si objednáte zlepšení věci, ale před uskutečněním prací věc prodáte, pak smlouva je neúčinná (nevymahatelná) mezi smluvními stranami. Předmět smlouvy zanikl – jednotka ve Vašem vlastnictví již neexistuje. Plnění ze smlouvy je tedy nemožné. Podle ObčZ § 37 odst. 2 platí: „Právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný.“

(3) Změna vlastníka v době od realizace díla do konečného vyúčtování

Podle ObčZ § 652 odst. 1 platí: „Jde-li o opravu nebo úpravu věci, vznikne objednavateli právo, aby mu zhotovitel podle jeho objednávky provedl opravu nebo úpravu věci; zhotoviteli vznikne právo, aby mu objednatel zaplatil cenu za opravu nebo úpravu věci.“.

Předpokládejme, že stavební úprava byla provedena, ale nebyla dosud společenstvím uhrazena. Samozřejmě hradí ten, kdo si opravu objednal, to jest ten, kdo byl účastníkem smlouvy o opravě/úpra­vě/zlepšení věci. Judikatura je konstantní: hradit objednanou práci (opravu) podle § 652 ObčZ je povinen objednatel i v případě, že následně dojde ke zničení či odcizení věci, nebo k jejímu prodeji jiné osobě z jakéhokoliv důvodu. Povinnosti ze závazkového vztahu stíhají osobu, která je účastníkem právního vztahu, z něhož je plněno, bez ohledu na další osud věci.

Pamatujte: dluhy nemají nožičky – nemohou přeskakovat z vlastníka na vlastníka. Dobře to ilustruje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.12.2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009.

lake