Pojem "správa domu" v ZoVB a ObčZ
V jiné diskusi se objevil názor úředníka ministerstva, který si plete SVJ s jednotlivými vlastníky, ale vyjádřil se ohledně pojmu „správa domu“ podle ZoVB. Jeho právně ničím nepodložený názor je, že definice správy domu podle § 1189 Občanského zákoníku je zpětně použitelná i pro správu domu společenstvím podle zákona č. 72/1994 Sb. Tento názor je právně vadný z více důvodů. Některé jsem uvedl přímo v oné diskusi: http://www.portalsvj.cz/…9–1-podle-ms#….
Zde pouze porovnám odlišné pojmy „správa domu“, jak jsou uvedeny v ZoVB a v novém Občanském zákoníku. Nejde o totožné pojmy ani náhodou.
Co je obsahem pojmu „správa domu“ podle ZoVB lze bezpečně odvodit přímo ze znění zákona č. 72/1994 Sb..
- Podle § 9 odst. 1 ZoVB je společenství způsobilé rozhodovat a zavazovat se pouze ve věcech týkajících se předmětu činnosti SVJ, kterým je „správa domu“.
- Podle téhož ustanovení tato legislativní zkratka v sobě zahrnuje pouze správu, provoz a opravy společných částí domu. Nikoliv však technické zhodnocení domu, ani změnu spoluvlastnických podílů, ani vytváření nových jednotek v domě (viz příkladmý výčet rozhodování o záležitostech v § 11 odst. 5 ZoVB, které – kromě oprav – pod správu domu společenstvím ve smyslu ZoVB nespadají).
- Podle § 15 odst. 1 ZoVB je povinností vlastníka jednotky přispívat na náklady spojené se správou domu. Společenství je oprávněno na něm vymáhat tyto příspěvky. Dlužníkem je vždy ta osoba, která byla vlastníkem jednotky v okamžiku splatnosti příspěvku.
- Podle § 15 odst. 2 ZoVB je také možno POUZE k účelu správy domu předepsat vlastníkovi jednotky zálohy ke krytí budoucích nákladů správy.
Obsah správy domu společenstvím deklarovaný v § 9 odst. 1 ZOVB je tedy jednoznačně definován teprve ustanovením § 15 odst. 2 ZoVB, které určuje které jsou ty náklady, které spadají pod správu domu a na které je tedy možno vybírat zálohy. Porovnejme rozdíly v definici podle ZoVB a podle nového ObčZ a hned je vše jasné:
| Správa domu podle §9 a §15 zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů | Správa domu podle §1189 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník |
| „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“)
je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se
pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami
společných částí domu (dále jen „správa domu“) [N]a náklady spojené se správou domu a pozemku (…) skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“ |
„Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku
jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo
účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a
zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.“. |
Srovnáním obou definic správy je zřejmé, že správa domu společenstvím podle nového ObčZ je mnohem širší pojem: zahrnuje nejen výdaje nutné k zachování a udržení domu, nýbrž výslovně i činnosti a náklady na zlepšení domu.
Dalším zásadním rozdílem je, že ZoVB výslovně vylučuje rozhodování o nástavbě a přístavbě ze správy domu prováděné společenstvím: vyžaduje pro tyto stavební úpravy smlouvu o výstavbě, uzavřenou všemi vlastníky. Naopak podle nového ObčZ jde o součást správy v kompetenci shromáždění.
Tvrzení, že snad obě definice jsou totožné (nebo že definice v ObčZ jaksi kouzlem nahrazuje znění ZoVB) je v rozporu s právem. Takové tvrzení není ničím podloženo: ani zněním zákonné úpravy, ani rozsudky. Pokud někdo chce tvrzení jakéhosi popleteného úředníka vydávat za právní skutečnost – pak tedy potěš pánbůh: to jsme v diskusi klesli hodně hluboko.
Z uvedeného srovnání plyne co je obsahem správy domu podle ZoVB: jsou to pouze ty činnosti a náklady, které bude NUTNÉ vynaložit (provést). Nikoliv ty náklady, které nejsou nutné k zachování domu ani k jeho provozování či opravám. Takže:
- Nikoliv nutné zlaté kliky ve vchodových dveřích nejsou nákladem na správu domu a nelze na ně předepsat zálohy.
- Nikoliv nutné pořízení klimatizace není nákladem na správu domu a nelze na ni předepsat zálohy.
- Nikoliv nutné obalení domu polystyrenem není nákladem na správu domu a nelze na ně předepsat zálohy.
Kdo si chce v domě pořídit zlaté kliky, klimatizaci či nadstandardní
zateplení, má samozřejmě možnost, jestliže se tak usnesou vlastníci
jednotek tříčtvrtinovou většinou všech (§ 11 odst. 5 ZoVB). Kdo
objednává – ten platí. Toto platí nejen v restauraci. Tak je to
i v SVJ v souladu s ústavou a v souladu se ZoVB.
...........................................................................
Na závěr shrnu důvod, proč ze probírám oprávnění SVJ a předmět
jeho činnosti:
Tříčtvrtinová většina vlastníků může přinutit vlastníka jednotky
k úhradě jakéhokoliv nákladu na společnou věc (i na ty zlaté kliky),
i když nepůjde o výdaj na správu domu společenstvím podle ZoVB.
Nemohou však vlastníka donutit skládat na takový účel zálohu
celé roky dopředu. To by byl protiústavní nátlak, který nemá
oporu v zákoně a pro který nelze najít právní důvod.
lake
mohu se zeptat, proč tak zevrubně popisujete stav o kterém uvádíte, že by se měl týkat jen SVJ vzniklých po 1.1.2014 (§3063)? Těmi tedy přeci není více než 50.000 stávajících SVJ, nebo ano?
Podrobnou odpověď najdete v prvním odstavci úvodního příspěvku.
Je dobré číst, co bylo napsáno. Vyhnete se zbytečným otázkám.
lake
Nebyla zveřejněna převodní tabulka níže uvedeného typu?
§ 15 → § 1189
Ale v tom případě celkem velká část SVJ v mém okolí postupuje , řekl bych až protiprávně… Nutí vlastníky do úvěru pod hlavičkou SVJ, z úvěrů se platí např. výměny balkónů které nejsou ani společné části domu atd.Vše za asistence banky atd.
Pane Jaryne, zda si SVJ bere úvěr je pouze vnitřní věcí SVJ. To je otázka cashflow právnické osoby. Vlastníci jednotek pouze ze zákona ručí za závazky společenství. Jejich povinností není splácet úvěr bance, nýbrž splatit dlužnou částku svému společenství.
Jestliže jste si v restauraci objednal lososa na víně s japonskými nudličkami, nezajímá Vás, zda majitel restaurace splácí nějaký úvěr nebo ne. Jakmile Vám jídlo donesou a Vy si pochutnáte, prostě zaplatíte. Další host, který si sedne na Vaše místo, nemůže být číšníkem „zkasírován“ jen proto, že předchozí host utekl ven bez placení.
Jestliže jste si pořídil ojetý automobil, nemůže na Vás jakýsi automechanik vymáhat úhradu opravy toho auta, kterou si objednal (avšak nezaplatil) předchozí majitel před rokem či dvěma. Nejste dlužníkem, závazek předchozího majitele na Vás nepřešel. A je Vám celkem jedno, zda automechanik si vzal nějaký úvěr na naákup součástek k opravě.
Jestliže jste si pořídil byt v zatepleném domě, nemůže na Vás SVJ požadovat abyste splácel dluh toho, kdo si od SVJ zateplení objednal. Vždyť Vy jste to už uhradil předchozímu vlastníkovi v ceně bytu!!! Je na něm, aby z přijaté částky uhradil, co je SVJ stále dlužen.
Ve velkém se páchají podvody, když nabyvateli bytu je výborem tvrzeno, že má prý platit zálohy na zateplení, které ovšem bylo provedeno před více lety. To je nesmysl, samozřejmě: zálohy je možno hradit pouze na náklady, které teprve vzniknou v budoucnu a jejichž výše není známa. Při zateplení ovšem již náklad vznikl (fakturace od firmy, která zateplovala), výše je známa na haléř přesně, SVJ již částku dodavateli uhradilo a tehdejším vlastníkům tím vznikla povinnost zaplatit co si od SVJ objednali.
Opravdu všichni chtějí dobrovolně platit toho lososa za někoho, kdo seděl v restauraci před nimi?
lake
To je všechno hezké co jste napsal a vím, že část je i pravda. Jenže SVJ, si vezme úvěr např. klasika dnešních dní: betonové lodžie(které až 10 násobně zatíží staré panely) a zateplení … Je známa cena , SVJ si vezme úvěr, se kterým prokazatelně souhlasí všech např. 24 vlastníků. Úvěr je na 10 let, soudružka účetní spočítá splátky na úvěr , k tomu zálohy na jak já rád používám do fondu oprav( zálohy na rekonstrukci a opravy společných částí – rozvody , elektro atd) Během těch 10 let se změní 4 vlastníci . Ti jako podle Vás nejsou povinni splácet úvěr, který uzavřela právnická osoba SVJ???
Pane Jaryne: znovu špatně. Vlastníci jednotek nesplácejí žádný úvěr. Už jsem to zde napsal. Možná Vás postihlo vymývání mozků, které praktikují výbory ve většině SVJ: splátky dluhu se v účetnictví podvodně označí za zálohy podle § 15 odst. 2 a strčí se nabyvateli jednotky k placení. Dlužníkovi se tiše odpustí zbytek dluhu. Proč ne, když nový hejl platí za něj …
Vám je přece jedno jak si SVJ sehnalo finance. Dlužníci pro které se stavební úprava provedla jsou známi. Konečná cena úprav je známa. Co s tím máte mít společného Vy? Nic, samozřejmě.
Jedno přece: ručíte za závazky společenství pro případ, že by přestalo hradit, ale to je vše.
Vlastníci jednotek hradí zálohy na správu domu, nebo příspěvky na správu domu. Nehradí splátky dříve vzniklého dluhu jiných osob vůči SVJ.
lake
Takze pokud bude chtit Shromazdeni schvalit jakoukoliv akci typu zatepleni, tak kdokoliv ma v umyslu svuj byt prodat, proste bude proti – a bude doufat, ze ho proda driv, nez v okamziku, kdy dodavatelska firma vystavi fakturu?
Hypoteticky priklad s nekolika udalostmi: T0: Shromazdeni schvali zatepleni T1: Vybor podepise smlouvu s dodavatelem T2: Dodavatel praci udela T3: Dodavatel vystavi konecnou fakturu T4a: SVJ fakturu uhradi T4b: SVJ fakturu rozporuje, resp. napr. neprevzalo dilo kvuli nejakym reklamacim, klidne i na urovni soudnich sporu, ktere se muzou nejakou dobu tahnout.
Pokud puvodni majitel jednotky na Shromazdeni hlasoval proti realizaci zatepleni, nemusi tedy platit ani korunu, pokud se mu poradi prodat byt kdykoliv pred T4? Kdyz se nezucastnil schuze, je to stejne? Ale kdyz se schuze zucastnil, musi zaplatit celou castku bez ohledu na to, kdy bude prodavat?
Pane Viktore,
toto jsou záležitosti, které paskvil ZoVB neřeší, proto je nutné řešit
je jako běžné závazkové vztahy podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský
zákoník. pokusím se o to.
(1) Ve kterém okamžiku dochází k uzavření smlouvy o úpravě věci mezi SVJ a vlastníky jednotek?
Podle §35 ObčZ platí, že „Projev vůle může být učiněn jednáním nebo opomenutím; může se stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co chtěl účastník projevit.“. Závazek vlastníků jednotek (podílet se na úhradě zateplení) vzniká v okamžiku, kdy na shromáždění projeví svou vůli a je přijato určité a srozumitelné usnesení tříčtvrtinovou většinou všech. Dochází tím ke vzniku objednávky. Budu citovat klíčový nález Ústavního soudu I.ÚS 646/04 ze dne 08.03.2005:
- „Je proto naprosto evidentní, že hlasování podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je sice rozhodováním ve vztahu mezi spoluvlastníky, a to i tehdy, je-li společenství vlastníků jednotek právnickou osobou (…), avšak existuje-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je toto hlasování vlastníků jednotek současně projevem tvorby vůle této právnické osoby. Přijaté rozhodnutí zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale také společenství vlastníků jednotek, protože jde o rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek. “
Podle § 11 odst. 5 ZoVB platí, že rozhodnutí přijaté potřebnou většinou zavazuje všechny vlastníky jednotek: i ty, kdo byli přítomni a hlasovali proti, i ty, kdo na shromáždění nebyli a nehlasovali.
(2) Změna vlastníka v době od uzavření smlouvy do realizace
To není v ZoVB řešeno, neboť ten se nikde nezabývá otázkou přechodu obligačních vztahů (závazků) na nabyvatele jednotky. Jestliže si objednáte zlepšení věci, ale před uskutečněním prací věc prodáte, pak smlouva je neúčinná (nevymahatelná) mezi smluvními stranami. Předmět smlouvy zanikl – jednotka ve Vašem vlastnictví již neexistuje. Plnění ze smlouvy je tedy nemožné. Podle ObčZ § 37 odst. 2 platí: „Právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, je neplatný.“
(3) Změna vlastníka v době od realizace díla do konečného vyúčtování
Podle ObčZ § 652 odst. 1 platí: „Jde-li o opravu nebo úpravu věci, vznikne objednavateli právo, aby mu zhotovitel podle jeho objednávky provedl opravu nebo úpravu věci; zhotoviteli vznikne právo, aby mu objednatel zaplatil cenu za opravu nebo úpravu věci.“.
Předpokládejme, že stavební úprava byla provedena, ale nebyla dosud společenstvím uhrazena. Samozřejmě hradí ten, kdo si opravu objednal, to jest ten, kdo byl účastníkem smlouvy o opravě/úpravě/zlepšení věci. Judikatura je konstantní: hradit objednanou práci (opravu) podle § 652 ObčZ je povinen objednatel i v případě, že následně dojde ke zničení či odcizení věci, nebo k jejímu prodeji jiné osobě z jakéhokoliv důvodu. Povinnosti ze závazkového vztahu stíhají osobu, která je účastníkem právního vztahu, z něhož je plněno, bez ohledu na další osud věci.
Pamatujte: dluhy nemají nožičky – nemohou přeskakovat z vlastníka na vlastníka. Dobře to ilustruje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.12.2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009.
lake
Takze kdyz se vratim k Vasemu prirovnani k lososovi, opravdu povazujete za spravedlive, abyste platil za lososa, k jehoz objednavce jste byl prehlasovan, a ktereho vrchni donesl ke stolu v okamziku, kdy uz jste z restaurace davno odesel a na Vase misto si sedl nekdo jiny?
Jinak receno, jedine reseni v takove situaci je pri prodeji jednotky navysit cenu o muj podil na nakladech na danou rekonstrukci. No, zadna radost.
Pane Viktore,
je zjevné, že jste nečetl můj poslední příspěvek, bod (2). Jste-li
přehlasován, avšak prodáte byt před realizací díla, nehradíte přece
nic. Vždyť jsem to popsal naprosto srozumitelně a právně zdůvodnil. Můj
názor je v souladu s názorem soudů na možnosti nesouhlasícího
menšinového spoluvlastníka:
- „Při dohodě spoluvlastníků nebo rovnosti hlasů nebo nedosažení většiny při hospodaření se společnou věcí musí být menšinovému spoluvlastníku hospodářský záměr ostatními spoluvlastníky předestřen, aby se tak mohl vyjádřit k tomu, zda s ním souhlasí či nikoliv (a také případně uvážit možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnického vztahu).“
Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 277/2005 ze dne 4. srpna
2005
........................................................................
Napsal jste dále: „… jedine reseni v takove situaci je pri prodeji
jednotky navysit cenu o muj podil na nakladech na danou
rekonstrukci.“.
Vždyť to tak dělá každý. Byt v opraveném či zatepleném domě má
vyšší hodnotu než v neopraveném. Samozřejmě, že při prodeji inkasujete
ten rozdíl.
Je ale i druhá možnost: Říci zájemci hned na rovinu, že k úhradě oprav/zateplení je třeba splatit ještě X splátek po Y Kč. Kupní smlouva bude obsahovat převzetí tohoto dluhu nabyvatelem bytu. Kupní cena bude pochopitelně nižší. Ke změně v osobě dlužníka je nutné také získat souhlas věřitele (SVJ).
Je to obdobné jako při „prodeji“ automobilu který byl pořízen na leasing: Prodávající (ve skutečosti leasingový nájemce) Vám v inzerátu vždy otevřeně napíše kolik splátek v jaké výši ještě zbývá uhradit. Nic před Vámi netají.
To pouze při prodeji bytových jednotek v Česku se stalo rozšířeným trikem podvádět neznalé kupce. Většinou jsou tak zmatení, že se nechají uvést v omyl a bez protestů začnou hradit splátky cizího dluhu. Klíčovou roli v tomto podvodu hraje statutární orgán, když vypracuje a předá nabyvateli předpis záloh, v němž bývají cizí splátky podvodně označeny jako zálohy na budoucí výdaje správy domu. K tomu se přidají všechny ty kecy o neexistujícím „fondu oprav“, aby se zatemnilo co se vybírá a na jaký účel.
Minusování mých příspěvků na toto téma ukazuje, že členové výborů jsou si vědomi protiprávnosti těchto praktik, ale nechtějí se jich vzdát. Nechtějí přiznat své pochybení, že pohledávku SVJ za dlužníky si nepojistili řádnou písemnou smlouvou. Je pro ně tedy jednodušší oškubat nového „hejla“ (který se nebrání), než vymáhat úhradu na skutečném dlužníkovi, který po prodeji jednotky zmizel a ke splácení se nezná.
lake
Poslední komentáře