Co je změna vzhledu?

Otázka

V § 13 zákona 72/1994 Sb., odst. 3 se hovoří o změně vzhledu domu: "Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek." Co si pod tím představit?

Odpověď

Stavební zákon nedefinuje "změnu vzhledu stavby". Ani ZoVB nedefinuje "změnu vzhledu domu". Určitým vodítkem může být stanovisko, které k této věci vydal odbor stavebního řádu MMR dne 12. 11. 2003, čj. K−355/03. Prakticky stejná definice se objevila v r. 2009 v metodickém textu MMR pro žadatele o dotaci v programu "Zelená úsporám". Cituji:

Termín „úpravy, jimiž se mění vzhled domu“ podle § 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů není aktivně definován v zákonu o vlastnictví bytů ani v předpisech veřejného stavebního práva, jeho význam však lze logicky vyvodit. Vzhled domu je dán objektivně zjistitelnými fyzikálními charakteristikami, kterými jsou tvar, rozměry, povrch a barevnost jeho vnějších viditelných částí. Z toho vyplývá, že úpravami, jimiž se mění vzhled domu, jsou takové úpravy dotčených vnějších viditelných částí domu, jejichž provedení se projeví zrakově běžně rozlišitelnou (podstatnou) změnou byť jen jedné z uvedených charakteristik.

Zda se rozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení:
ZoVB nerozlišuje zlepšení vzhledu od jeho zhoršení. Jakákoliv změna vzhledu podléhá souhlasu všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB).

Stavební zákon naproti tomu rozlišuje u udržovacích prací pozitivní a negativní změnu. Podle § 103 odst. 1 písm. (e) stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují (...) udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a  bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou (...). Pokud stavební úřad dojde k závěru, že udržovací práce ovlivní negativně vzhled stavby, pak pro takové práce neplatí § 103 odst. 1 písm. (e) a nelze je provést bez povolení či ohlášení, i kdyby šlo jen o nátěr fasády.

Stavební zákon se zbývá i stavebními úpravami, u nichž - na rozdíl od údržby - není rozlišována změna vzhledu kladná či záporná. Podle § 103 odst. 1 písm. (h) ohlášení aní stavební povolení nevyžadují stavební úpravy, kterými se nemění "vzhled stavby". Zde už se při jakékoliv změně vzhledu (tedy i ke zlepšení) striktně vyžaduje ohlášení či stavební povolení.

Zda se lze dovolat práva u stavebního úřadu:
Teoreticky ano, praxe bude záviset na ochotě úředníků. Na stránkách Ústavu územního rozvoje MMR proběhla v září 2008 diskuse pracovníků stavebních úřadů ohledně změny vzhledu podle nového stavebního zákona. Podle názorů v diskusi je možno udělat si obrázek o ochotě pracovníků stavebních úřadů angažovat se v této věci. Cituji namátkou z oné diskuse:

  • Na základě čeho to zamítneme ? Že se nám to nelíbí?!
  • Taky mám pocit, že si tady někteří zbytečně dělají starosti s prkotinama.
  • Změna vzhledu je velmi subjektivní - neřešíme. Je to věc vlastníka domu. Mezi námi kolegové nemáme těch starostí dost? Tak proč vyrábět další.
  • Ať si stavebník vymění okna za jaké chce pokud je dává do stávajících otvorů! Ať žije zjednodušení.
  • Kdo si troufne posoudit negativní ovlivnění vzhledu stavby? V pohodě posoudím stabilitu stavby-statik, požární bezpečnost-pož. zpráva projektanta, ale kdo může posoudit negativní vzhled? Určitě jste viděli tmavomodrou, jasně rudou nebo křiklavě zelenou fasádu. Mně se třeba nelíbí, ale netroufnu si tvrdit, že ovlivnila negativně vzhled.
  • Já bych se do sporu nemotal, nechť se soudí většinový vlastník.
  • Vy řeknete, že negativně ovlivnil vzhled a architekt následně prohlásí, že negativně neovlivnil a budete platit náhradu nákladů.

Z vybraných názorů je patrné, že úředníci stavebních úřadů nebudou vystupovat jako nadšení spojenci SVJ v bitvě proti neschválené změně vzhledu domu. Donutit je k činnosti budete tedy muset důsledným užíváním písemné formy komunikace (mají povinnost odpovědět) a požadováním konkrétních kroků (jsou povinni svou nečinnost odůvodnit nějakým paragrafem). Je vhodné, aby změna vzhledu byla konstatována v dobrozdání soudního znalce, nebo odborníka-architekta.

Zpracoval: lake

  • změna vzhledu domu

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek.

Vložil Olga Zámostná, 12. Červenec 2016 - 19:16

V případě zasklení lodžie se jedná o změnu vzhledu stavby a v tom případě nelze postupovat dle § 103, odst.1) písmeno c) a d)stavebního zákona. Ale je nutno postupovat dle § 104 -Jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce vyžadující ohlášení, odst.1), písmeno k). K ohlášení stavebník připojí mimo jiné doklady dle § 105, odst. 1) písmeno a) doklad prokazující vlastnické právo…písemno f) souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu – a souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu. Dále ve stanovách SVJ bývá uvedeno ( v případě našeo SVJ to takto je a jsou odvozeny od vzorových stanov SVJ, takže lze předpokládat, že se jedná o většinu SVJ), že úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může člen společenství provádět jen se souhlasem všech členů společenství. Domnívám se navíc, že zasklení lodžie je opravdu naplno viditelná změna stavby a je opravdu tristní, že stavební úřad dá souhlas k zasklení lodžie, aniž byl připojen souhlas vlastníků.Jaké problémy to může vyvolat si lze představit, když k zasklení lodžií budou chtít přistoupit další vlastníci SVJ – ale budou mít jinou představu o způsobu zasklení. Představa o domě, s 11 lodžiemi s různým zasklením ve mně budí hrůzu. A bohužel stavební úřad v našem městě takto postupoval! Ale ráda bych tu vznesla související dotaz: Dle Prohlášení vlastníka a následně uzavřením Smlouvy o převodu bytové jednotky podle §6 zák. 72/1994 Sb., není započtena výměra lodžie, takže se vlastně jednalo o společné prostory, tudíž v tom případě prováděl vlastník BJ změnu stavby na společných prostorách. Dle mého názoru, měl nejdříve požádat Společenství SVJ o koupi lodžie, a následně předložit Společenství SVJ návrh na způsob zasklaení, požádat o odsouhlasení a toto předložit stavebnímu úřadu. Současný stav je takový, že stavební úřad mu na jeho ohlášení úprav v bytové jednotce sám připsal – „týka se i zasklení lodžie“. Co nyní dělat, když už zasklení je provedeno? Bylo by drsné a dle mého názoru neproveditelné požadovat odstranění zasklení, ale mělo by být vše uvedeno do právního stavu, t.j. uzavřít mezi Společenstvím SVJ a vlastníkem BJ kupní smlouvu o převodu lodžie (o výměře 4,5 m2). Následně tak bude muset být provedena i změna celkové výměry společných ploch a v jeho případě i úpravy výměry m2, ze které se vypočítává platba do Fondu oprav. Domnívám se, že pokud žijeme v právním státě, zákony by se měly dodržovat všemi – jak občany, tak zejména úřady. Mohli byste mi dát vyjádření k tomuto problému? Předem velice děkuji.

Vložil Novák (bez ověření), 13. Červenec 2016 - 10:14

Napsala jste:

„Dle mého názoru, měl nejdříve požádat Společenství SVJ o koupi lodžie, a následně předložit Společenství SVJ návrh na způsob zasklaení, požádat o odsouhlasení a toto předložit stavebnímu úřadu.“

Společnou část domu nelze prodat!

Vložil lake, 14. Říjen 2010 - 5:38

V jiné diskusi se objevil názor, že změna barevnosti fasády nepatří mezi úpravy, jimiž se mění vzhled domu.

Tento názor nesdílím. U blízkých odstínů barvy nemusí být změna patrná, avšak přetření domu sytou barvou jiného odstínu změnou vzhledu zcela jistě bude. Samotný pojem "změna vzhledu" je "fuzzy", tedy neostrý, o čemž se zmiňuji výše v textu FAQ.

Jediná instituce oprávněná ze zákona tento pojem vykládat při stavebním řízení je stavební úřad, popřípadě správní soud. SÚ někdy opře své rozhodnutí o dobrozdání hlavního architekta obce nebo jiného odborníka v oblasti architektury a urbanismu.

Je-li úprava stavebním úřadem předběžně posouzena jako změna vzhledu, je nutné stavební povolení podle § 110 StavZ, i kdyby se jednalo o pouhé udržovací práce. Na rozhodování o takovém případu pak plně dopadá ustanovení § 13 odst. 3 zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů.

Ustanovení § 13 odst. 3 ZoVB nelze vyložit jinak, než že dává každému jednotlivému vlastníkovi jednotky právo zablokovat úpravy, jimiž se mění vzhled domu, a to bez ohledu na to, kolik hlasů či vlastníků souhlasí se změnou.

Neplatí tedy, že by tyto úpravy bylo možno provést, smluví-li se tak tříčtvrtinová většina (§ 11 odst. 5), nebo dokonce nadpoloviční většina přítomných (§ 11 odst. 2). Naopak platí, že neshodnou-li se všichni, nelze takovou úpravu realizovat. Ustanovení § 13 odst. 3 je jednoznačně lex specialis vůči všem způsobům hlasování uvedeným v § 11 ZoVB.

lake

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".