Znova § 1186
Naše SVJ(2000) několik let šetřilo peníze na zateplení. Podle
tehdejšího zvyku to vlastníci řešili tak, že si zvýšili příspěvek do
fondu oprav z 15 Kč/m2 na 25 Kč/m2 a penízky do fondu oprav začaly rychle
přibývat. Když vlastníci měli našetřeno několik miliónků, dozvěděli
se (také díky tomuto portálu), že žádný fond oprav neexistuje. Ověřili
si to u firmy, která jim dělá účetnictví a opravdu, ta s žádným
fondem oprav nepočítá. Tak se vlastníci dozvěděli, že si našetřili dost
vysokou částku na účtu 955 – dlouhodobé zálohy (na správu, opravy a
údržbu).
To vlastníkům ale nevadí, peníze jako peníze. Chystají se proto udělat
to, co jim jistá poradenská firma poradila. Rozdělí peníze naspořené na
účtu 955 na dvě části tak, že 15 % ponechají na správu, opravy a
údržbu a zbývajících 85 % použijí na zateplení. Je tu ale ještě jeden
malý problém. Vyčleněných 85 % na zateplení nestačí a SVJ si bude muset
na přání vlastníků vzít úvěr u banky.
Teď vlastníci řeší problém, o kterém někteří vlastníci říkají,
že je to pseudoproblém. Jedná se o toto. Kdyby vlastníci měli našetřeno
tolik, že by si nemuseli nic půjčovat, tak by prostě došlou fakturu za
zateplení ze zmíněného účtu (fondu) zaplatili a bylo by po problému.
Když si ale musí vzít úvěr, tak najednou vzniká (také díky tomuto
portálu) fůra problémů. Proč? Proč to nejde stejně hladce jako kdyby
měli předem našetřeno?
Podle mého názoru se jedná o pseudoproblémy. Neplatiče je možné odhalit stejně dobře když nepřispívá na správu domu jako když nepřispívá na splácení úvěru. Problémy při převodu vlastnického práva k jednotce řeší § 1186 NOZ.
Občanský zákoník k tomu říká jednoznačně.
a. V případě, že odevzdané příspěvky na správu domu jsou pro konkrétního vlastníka jednotky v kladných číslech, nevzniká při převodu vlastnického práva k této jednotce osobě odpovědné za správu domu povinnost tyto příspěvky vypořádat (§ 1186 odst. 1 NOZ). Jinými slovy, SVJ není záložna; smiřte se s tím, že co jednou odevzdáte na „fond oprav“, to už skoro jistě nedostanete nikdy zpět. Co je ve fondu, to je určeno k utracení za zvelebení společných částí a ne k vrácení. Vyžadujte rozpočet (Reserve Study a Cash Flow) a tomu odpovídající (ne vycucaný z palce) příspěvek Kč/m2.
b. V případě, že příspěvky na správu domu jsou pro konkrétního vlastníka v červených číslech, potom přecházejí dluhy na nabyvatele jednotky (§ 1186 odst. 2). Platí tady staré pravidlo, kdy babička nabádá vnuka: „Dej pozor, abys nekoupil statek sice levný, ale s velkým dluhem.“ Těžko si umím představit situaci, kdy by všichni vlastníci přispívali na správu např. 25 Kč/m2, ale jeden platil 5Kč/m2 jenom proto, že nebyl členem společenství, když se hlasovalo o zateplení. To všechno si přece musel vyřídit před tím, než jednotku koupil.
Jaký je Váš názor?
ivanq
která Vám radí příspěvek rozdělit 85/15. Pokud se budete radit jen s vlastními hlavami pak si odhlasujete požadovanou opravu a tu zaplatíte. Samozřejmě pokud nastane další výdaj budete ho muset zaplatit. Co je na tom nepochopitelného? Žádný výbor také nemůže nutit vlastníky aby si vzali úvěr. Např. my jsme prováděli obdobnou akci a 60% vlastníků platilo hotově a zbylí si vzali úvěr.
- Když si SVJ odhlasuje, že se zaplacené zálohy vrátí vlastníkům, komu je vrátí? Aktuálnímu vlastníkovi bytu číslo 5 nebo tomu, kdo je zaplatil?
- Když peníze z účtu záloh na opravu střechy použije na zaplacení vody (protože má SVJ tři neplatiče a už to neutáhne), nevzniká bývalému vlastníkovi vratitelná pohledávka?
- Může exekutor zabavit část Petrem Vonáškem zaplacených záloh ve fondu oprav?
- Nikdo by neměl nutit vlastníka spořit dlouhodobě na opravu střechy. To je socialistický přežitek. Ale každý si musí být vědom, že když Shromáždění odhlasuje provedení opravy, tak musí dát na stůl peníze nebo bude čelit vymáhání. Povinnost platit do „fondu oprav“ je opravdu blbost stejně jako úvěry, které čerpá SVJ.
Tvrzení pana Davida: „Nikdo by neměl nutit vlastníka spořit dlouhodobě na opravu střechy. To je socialistický přežitek.“
Pane Davide, on se Vás naštěstí nikdo nebude ptát na Váš názor. V SVJ(2000) postačuje mít opravu schválenou tříčtvrtinovou většinou všech, a potom se skládání dlouhodobých záloh na tento účel schválí nadpoloviční většinou přítomných (§ 15 odst. 2 ZoVB).
Zjevně si neuvědomujete, že společná střecha domu Vás chrání po celou dobu co vlastníte jednotku v domě.
Proto je spravedlivé a přiměřené, abyste hradil dlouhodobé zálohy na budoucí opravy. Při tom je možné, že oprava proběhne v době, kdy už nebudete vlastníkem jednotky. To Vás ale od placení záloh neosvobozuje.
lake
Jaký horizont si lze představit pod pojmem dlouhodobé zálohy. Je to rok, dva, pět let, je to spoření na opravu střechy, je to oprava odpadlých obkládaček, jaké časové období to je.
Pane Davide2,
souhlasíme s Vámi, že
„Povinnost platit do „fondu oprav“ je opravdu blbost“
Abychom tento názor dokázalil prosadit, podložte, prosím, nějak Vaše tvrzení, např. publikovaným názorem odborníka nebo publikovaným soudním rozhodnutím. Děkujeme Vám.
Kotelníku, jste zmaten.
Pan David nemá zákonnou povinnost hradit jakýsi „fond oprav“ prostě proto, že takovou povinnost mu neukládá žádný zákon.
Vaše výzva panu Davidovi je tedy zmatečná. Pan David není povinen prokazovat nikomu vůbec nic. Naopak: pokud někdo tvrdí, že pan David má takovou povinnost, ať to tedy prokazuje.
lake
„pokud někdo tvrdí, že pan David má takovou povinnost, ať to tedy prokazuje.“
Pane Laku,
patrně Vám uniklo, že tím, kdo shora uvedené tvrdí, jsou soudy, a to opakovaně a ustáleně, přičemž soudy povinnost prokazovat nemají.
Nemáte pravdu, Vy popleto popletený. Soud rozsuzuje při mezi osobami. Při tom si nesmí počínat svévolně a je povinen vždy označit právní normu, podle které věc rozhoduje. Pokud se soud odchýlí od zákona či konstantního výkladu zákona, je povinen podrobně vyložit z jakého nosného důvodu se tak stalo.
Vraťte se k předmětu diskuse a přestañte mlátit prázdnou slámu. Napsal jsem, že vlastník jednotky (tedy také pan David) nemá zákonnou povinnost hradit nic na fond oprav. Pokud se domníváte opak, prokažte to. Máte k tomu něco?
lake
„vlastník jednotky … nemá zákonnou povinnost hradit nic na fond oprav“
Tedy vlastník jednotky má může mít povinnost (jinou než zákonnou) hradit na fond oprav, která je soudně vymahatelná. Tak jste to myslel? Není potom zřejmé, proč soudy neuvádějí, že se nejedná o zákonnou povinnost, když ji ukládají.
Samozřejmě, že vlastník jednotky může na sebe dobrovolně (smluvně) převzít nějakou povinnost vůči druhé straně. Na tom přece spočívají principy soukromého práva. Smluvně převzatá soukromoprávní povinnost je soudně vymahatelná.
Vám také žádný zákon nepřikazuje, abyste si objednal televizor s půjčkou od HomeCredit. Ale pokud to uděláte, jste povinen platit. Splnění dobrovolně převzaté povinnosti může být vymáháno soudně.
Vraťme se zpět k tématu diskuse: pokud se domníváte, že pan David má zákonem uloženu povinnost hradit jakýsi fond oprav, prokažte to.
lake
Dobrovolné převzetí povinnosti plnit fond vlastníkem jednotky prosím vynechme. (Potom by se věc odvíjela od smlouvy o plnění fondu, kterou vlastník jednotky podepsal. Hádám, že to nebude typická situace.)
Tvrdíte, že může existovat povinnost plnit fond, která stíhá vlastníka jednotky. Kdy to může nastat? Bude-li např. v zápisu ze zasedání shromáždění vlastníků jednotek uvedeno následující schválené rozhodnutí: „Vlastník jednotky je povinnen každý měsíc plnit fond částkou xx Kč/m2.“ Vzorové stanovy ani zákon takovouto povinnost neuvádějí.
Davide2,
bydlení v SVJ či BD má nepopiratelné nevýhody oproti bydlení v RD. Ale i lidé bydlící v RD si na větší opravu většinou šetří nebo si na ni berou úvěr. V SVJ a BD je to komplikováno tím, že je tam více „nápadů“, jak situaci řešit.
Pokud se vlastníci většinově dohodnou, že se opraví střecha, tak nepovažuji za blbost, že se na to budou skládat zálohy.
Zkuste se na to podívat očima členů výboru a těch členů SVJ, kterým nedělá problém šetřit nebo jednorázově složit potřebný obnos.
Pokud se někomu umožní, aby složil peníze „až bude potřeba“, tak se toho chopí řada vlastníků. A z této řady vlastníků jich nemalá část nebude mít na jednorázové složení částky.
Potom podle Vašeho návrhu nastoupí vymáhání. Asi netušíte, jak fungují časké soudy. To je akce na několik let. A mezi tím oprava nemůže začít, i když je potřebná a odsouhlasená.
Když pominu odsunutí opravy, tak vznikne řada soudních sporů, které nepomůžou atmosféře v SVJ.
Klidné pohodové svátky a vše nejlepší do nadcházejícího roku 2016.
Hezký den!
Pavel
Děkuji Pavle za názor, vím jak to myslíte. Situaci by značně pomohlo, kdyby společné prostory a pozemek byly ve vlastnictví SVJ. Pak bych vždy kupoval byt bez dluhů (prostě závazky si každý musí řešit sám, ale třeba katastr by zkoumal vyrovnání závazků v SVJ – nějaká forma potvrzení bezdlužnosti)
K tomu bych kupoval „obchodní podíl na SVJ“ … to je majetek (společné prostory) s nějakým technickým stavem a s penězi vybranými na budoucí opravu či se závazky za jeho opravu v minulosti. Vše veřejně přístupné formou účetních výkazů na portálu či nástěnce.
Dnes je ale SVJ jen přefakturační středisko a nemá alokovat žádné peníze na svém účtu nebo čerpat úvěry, byť chápu problémy, které SVJ bez „fondu oprav“ má. Měli by se poslanci zamyslet a dotáhnout NOZ … Hezké svátky :)
Plně souhlasím s tím co jste uvedl v bodě 4.Jen bych dodal,že pokud vlastník jednotky nebude mít finanční částku v hotovosti připravenou,tak ať si půjčí peníze v bance a pohledávku vůči SVJ zaplatí.JaVa
Janico, nešvindlujte. Vlastníci jednotek nebudou splácet žádný úvěr. Vždyť si žádný úvěr u banky nevzali.
Budou platit to, co jsou ze zákona povinni. To znamená, že uhradí SVJ příspěvek na správu: vynaložený náklad na opravu domu podle „faktury“ vystavené zhotovitelem.
Nepleťte si úhradu příspěvku na správu ve splátkách s úhradou neexistujícího úvěru!
lake
SVJ si bere úvěr např. na opravu střechy. Co splácejí vlastníci? Dříve jste tvrdil, že dluh, nyní tvrdíte, že budou hradit příspěvek na správu. Tak jak to tedy je? SVJ si půjčilo peníze, aby jim opravilo střechu. Budou tedy splácet dluh. Jo nebo ne?
Anonymous se táže: „Co splácejí vlastníci? Dříve jste tvrdil, že dluh, nyní tvrdíte, že budou hradit příspěvek na správu. Tak jak to tedy je?“
Anonymous, jste zmaten, protože nerozumíte obsahu základních pojmů. Mít dluh znamená být zavázán k úhradě peněžní částky. To ovšem neříká nic o důvodu závazku.
My se zde bavíme o dluhu, u kterého důvodem úhrady je skutečnost, že právnická osoba SVJ vynaložila náklad na opravu Vašeho majetku. Vaší povinností je přispět alikvotně na úhradu tohoto nákladu – takže dlužíte SVJ příspěvek na správu.
Jde tedy zároveň jak o dluh, tak o (neuhrazený) příspěvek na správu.
lake
Myslím, že to je ohrané (nikoli však vyřešené) téma.
Můj názor je ten , že problém tam je a je velký. Náklad i technické zhodnocení vznikne v určitém okamžiku, následně někteří mohou prodat byt, a kdo je povinný k úhradě dluhu?
Spíše nesouhlasím s bodem B. § 1186 odst. 2 hovoří sice o potvrzení , ale nevidím v tomto paragrafu ani jinde v zákoně ustranovení , že by dluhy (a které) měly přecházet. Vy ano? Jaký právní (nikoliv selský) argument máte ?
Za takové nejistoty nepovažuji úvěr za bezpečné řešení.
Druhá věc je, že kdyby dluhy nepřecházely, ani pak to není pro SVJ ideální – bude vymáhat peníze po někom , kdo již není po prodeji bytu členem, a domahatelnost pohledávky tak bude problematičtější.
Poslední komentáře