Změna vzhledu domu.
V § 13 zákona 72/1994 Sb., odst. 3 se hovoří o změně vzhledu domu: „Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.“ Je toto ještě aktuální a může toto výbor SVJ vyžadovat, když zákon 72/1994 Sb. byl zrušen.
Dobrý den, rád bych se zeptal na možnost namontování klimatické jednotky. Jedná se o to, že kupuji byt, kdy původní majitelce předsedkyně SVJ doporučila firmu, kde zakoupit klimatizace, firma klimatizaci namontovala a po dvou letech se předsedkyně rozhodla majitelce oznámit, že je potřeba danou jednotku snížit. Je možnost se bránit, případně může to jenom tak nařídit?
Děkuji mnohokrát,
Citujete za ZoVB: „Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.“
Jde o právní úpravu bytového vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. O vzhledu domu rozhodují vlastníci jednotek(1994) mezi sebou. Při tom zákon vyžadoval pro toto rozhodování jednomyslný souhlas všech. Zákon tedy založil právo každého jednotlivého vlastníka zablokovat změnu vzhledu, s níž nesouhlasí. Zároveň na každého vlastníka jednotky(1994) dopadá povinnost neměnit vzhled domu, jestliže k tomu nezískal souhlas všech vlastníků.
Jde o práva a povinnosti, týkající se rozhodování o společné věci, a vzniklé nepochybně před dnem nabytí účinnosti NOZ. Posuzují se tedy podle dosavadní právní úpravy ZoVB, v souladu s § 3028 NOZ:
| 89/2012 Sb. § 3028 (2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. |
Nad rámec dotazu uvádím, že, o změně vzhledu budovy rozdělené na jednotky(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb. rozhodují sami vlastníci jednotek(2012) mezi sebou. K tomu viz § 1208 NOZ.
Při tom se postupuje podle § 1129 NOZ (hlasování buď nadpoloviční většinou všech, nebo dvoutřetinovou většinou všech vlastníků jednotek(2012)). NOZ tedy již nevyžaduje souhlas všech, jde-li o změnu vzhledu domu rozděleného na jednotky(2012). Pokud si v tomto smyslu změníte stanovy, bude to v souladu se zákonem.
lake
Omlouvám se, ale neporozuměl jsem odpovědi. V našem případě jsme SVJ vzniklé v roce 2011, máme ještě staré vzorové stanovy. Když si jeden ze sousedů bude chtít zbudovat klimatizaci a naruší tak obvodovou zeď (ve společném vlastnictví), ke všemu ovlivní vzhled domu, budeme potřebovat souhlas všech, 2/3, nebo nadpoloviční většiny? Děkuji.
Pane Karle, NOZ je nesrozumitelný pro všechny.
Ke změně vzhledu domu je nutné oprávnění získané od vlastníka domu. Dosavadní právní úprava spoluvlastnických vztahů je taková, že k tomu se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (§ 13 ZoVB). Tak jsem to napsal ve své předchozí odpovědi v červnu.
K zásahu do hlavní nosné konstrukce je nutné povolení získané od Stavebního úřadu, na základě stavebního řízení. V něm stavebník povinně prokazuje Stavebnímu úřadu své právo provést stavbu. Toto právo mu mohou udělit pouze vlastníci nosné konstrukce. On sám toto právo nemá.
Soud by měl v případě sporu věc rozsoudit podle práva
s přihlédnutím k § 3028 a zejména k § 3063 NOZ. To jest měl by
o spoluvlastnických sporech rozhodovat podle dosavadní právní úpravy §
13 ZoVB: ke změně vzhledu domu je nutný souhlas všech vlastníků
jednotek.
-------------------------------------------------------------------------
Na právu je kouzelné to, že nabízí více pohledů. Pokud by například změna vzhledu byla nepatrná (rozeznatelná jen při zvýšeném úsilí), může soud dospět k závěru, že uplatňování souhlasu všech vlastníků by bylo zneužitím vlastnického práva na úkor druhé osoby podle článku 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2#cl11).
lake
Zdravím Lake, vypadáte velmi fundovaně. I mě by zajímalo, jak je to se společnými částmi. Naše SVJ vzniklo před 15lety a do loňska jelo podle původních vzorových stanov. Na konci roku přijalo nové stanovy podle NOZ. Nyní řešíme požadavek části vlastníků, že by si rádi osadili nová okna do společné části domu (do střechy). Původní ZoVB vyžadoval 100%, NOZ to nijak zvlášť neřeší. Bude tedy k realizaci oken třeba souhlas všech spoluvlastníků nebo jen části, případně v jakém počtu/výši? Díky a zdravím!
Pane oline, nevím, zda dnes vypadám fundovaně, do zrcadla jsem se raději nedíval ;-)
Máte-li stanovy změněné podle NOZ – jak píšete – pak v nich možná máte definovaná hlasovací kvora o spoluvlastnických záležitostech podle NOZ.
| 89/2012 Sb. § 1128 (1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. |
| 89/2012 Sb. § 1129 (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. |
Z uvedeného plyne i způsob hlasování o vsazení oken do společné střechy. Vaše stanovy mohou určit pro jednotlivá hlasování kvorum stejné či vyšší, než stanoví zákon. Nikoliv nižší, viz kogentní ustanovení § 1206 odst. 2 NOZ.
lake
Poslední komentáře