změna správce z prohlášení vlastníka
Dobrý den,
začetla jsem se do několika diskusí zde na portále týkající se osoby správce.
V našem domě by mělo v dohledné době vzniknout SVJ s IČO, dosavadním vlastníkem budovy je družstvo, které samo sebe zapsalo do prohlášení vlastníka jako správce. Jestli se nepletu, ZoVB uvádí pro změnu správce kvorum nadpoloviční většiny přítomných hlasů na usnášeníschopném shromáždění, dočetla jsem se však i názory, že by se tento správce měl měnit 75% přítomných, protože jde o věc z prohlášení vlastníka. Na katastrálním úřadě nám však sdělili, že změna správce se do prohlášení vlastníka již nezapisuje – ke změně prohlášení tedy de facto nedochází :-/, navíc co jsem četla v rozhodnutí NS (uvedejněného na tomto portále), pak soud vůbec nezkoumal jakým kvorem byl vlastník z prohlášení změněn, několikrát konstatoval, že ho zvolila nadpoloviční většina, což považoval za platné.
Jakým kvorem se tedy musí měnit první správce? Děkuji. Vlasta
Vlasta napsala: "Jestli se nepletu, ZoVB uvádí pro změnu správce kvorum nadpoloviční většiny přítomných hlasů na usnášeníschopném shromáždění"
Nikoliv, ZoVB to takto explicitně neuvádí. Naopak podle § 11 odst. 4 ZoVB platí, že k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4 (...) je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. O záležitostch vyjmenovaných v § 4 odst. 2 tedy musí být hlasováno tříčtvrtinovou většinou.
Vlasta napsala: "... ke změně prohlášení tedy de facto nedochází "
Jistěže nedochází. Prohlášení vlastníka řeší (mimo jiné) organizační a provozní záležitosti domu do doby vzniku orgánů SVJ. Po konstituování statutárního orgánu už se společenství "řídí samo" a o těchto věcech se usnáší na shromáždění, nebo je svěří statutárnímu orgánu.
Vlasta napsala: "... soud vůbec nezkoumal jakým kvorem byl vlastník z prohlášení změněn"
(Myslíte správce, nikoliv vlastníka.) Nejvyšší soud (22 Cdo 2038/2008) nic takového nezkoumal, ani nemusel. NS dovodil, že dnem zvolení orgánů společenství přešla správa domu na SVJ. Nebylo tedy třeba nic měnit, či dávat správci výpověď; volbou statutárního orgánu zaniklo pověření dosavadního správce automaticky.
Vlasta napsala: "... (soud) několikrát konstatoval, že ho zvolila nadpoloviční většina, což považoval za platné."
V samotném rozsudku NS není takové konstatování. Pouze v rekapitulaci výroků soudů nižších stupňů, a to zcela okrajově. Ze textu rozsudku NS nelze odvodit, jakým kvórem bylo ve skutečnosti hlasováno a o čem. Rozsudky soudů nižších stupňů nemám k dispozici a popravdě řečeno bych z nich nic právně významného nevyvozoval.
lake
„Prohlášení vlastníka řeší (mimo jiné) organizační a provozní záležitosti domu do doby vzniku orgánů SVJ.“
Tohle je také nějakého judikátu, a nebo to dovozuje lake?
„NS dovodil, že dnem zvolení orgánů společenství přešla správa domu na SVJ.“
Pozoruhodné. Společenství vzniklo v roce 2005, orgány byly zvoleny v roce 2009. V letech 2005–2009 společenství správu nevykonávalo.
Iulius
Iulius napsal: "Tohle je také nějakého judikátu, a nebo to dovozuje lake?"
K tomu co řeší Prohlášení vlastníka viz § 4 ZoVB.
K tomu zda v prohlášení uvedené záležitosti lze změnit viz § 11 odst. 4 ZoVB.
K Vašemu hypotetickému příkladu: až budete opravdu něco potřebovat, ozvěte se, poradím.
lake
Není jednodušší tázající se Vlastě vysvětlit rozdíl mezi „pověřeným správcem“ (z prohlášení) a správou SVJ ve smyslu zákona? A dále, koho-že SVJ smluvně pověřuje správou domu? Kdo vlastně fakticky správu vykonává v součinnosti s výborem SVJ, či s pov. vlastníkem? V jednom chumlu se tady motají 3 termíny s úplně jiným významem. Nedivím se, že je z toho Vlasta paf. Jana1
Já si myslím, že spravování domu společenstvím je od data převzetí domu od bývalého vlastníka, potažmo správy pokud ji vlastník měl. Převzali jste dům vč. revizních zpráv atd. ?
My jsme zatím nic nepřevzali, ale na přijetí se připravujeme, tím spíše, že očekáváme problémy ze strany současného vlastníka (SBD). Jde mi o to, jak konkrétně se vypořádat s družstvem jako osobou v prohlášení uvedenou jako správce. Mám to chápat tak, že po ustavující schůzi, volbě orgánů SVJ, končí úloha družstva jako správce a měl by nám předat veškerou dokumentaci k domu a my se (pak) rozhodneme (kdo výbor/shromáždění/jaká kvora, jestli vůbec podléhá hlasování) koho správou pověříme? Panuje shoda, že správu nechceme dělat sami, že si chceme vybrat externího správce, teď jde o to, jak věc ošetřit, aby SBD nemohlo věc napadnout. Vlasta
To je hypotetický příklad pro značku lake. V našem domě je správcem domu společenství od svého vzniku, přesně jak plyne ze zákona, resp. odnikud ze zákona neplyne, že by co do výkonu správy domu mělo mít společenství nějaký odklad do doby převzetí čehosi.
Případné dodatečné převzení dokumentace na tom nemůže nic změnit. Dokumentace může být obsáhlá a její převzetí se může protáhnout.
Iulius
Děkuji za rozbor, ale nějak z něj nejsem schopna odvodit odpověď na otázku. Když tedy vznikne SVJ, zvolí se orgány, schválí stanovy a SVJ bude volit spráce (jiného než je v prohlášení), bude ho volit jakým kvorem? Ke „změně“ prohlášení nedochází, takže ten původní správce je tam pořád, „obsahem“ prohlášení je osoba správce, tzn. že dle výše uvedeného by se správce musel vždycky měnit 75%, to asi ne? Na druhou stranu při vzniku SVJ s IĆO se vždy volí orgány, takže správa vždy přejde na SVJ, tzn. že prohlášení není podstatné? Fakt jsem vás nepochopila…
Když si to Vlasto neumíte najít, tak zde to máte ze ZoVB na internetu
§ 4 Prohlášení vlastníka budovy (2) Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat
- označení budovy údaji podle katastru nemovitostí,3) číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
- popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení,
- určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
- stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (§ 8 odst. 2),
- označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí,3)
- práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,
- pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
- pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.
(3) K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
Viz první odstavec mé předchozí odpovědi. Označení osoby pověřené správou domu je povinně součástí prohlášení. Nevím, proč Vás zajímá, že nedojde ke změně prohlášení. Zákon o změně prohlášení nehovoří.
lake
Promiňte, ale já pořád nechápu jedno. Píšete. „Prohlášení řeší…záležitosti domu DO DOBY VZNIKU orgánů SVJ.“ a dále „NS dovodil, že dnem zvolení orgánů společenství přešla správa domu na SVJ…VOLBOU statutárního orgánu ZANIKLO pověření dosavadního správce automaticky“.
Proč je tedy třeba měnit/volit nového správce 75% většinou? Vámi uvedené jsem pochopila tak, že prohlášení řídí život shromáždění, než jsou zvoleny orgány, poté už si může společenství život řídit bez ohledu na prohlášení, nebo? Protože pokud ne, pak by musela tato společenství měnit např. i rozdělení na služby a správu 75% většinou? Jak jsem psala v druhém příspěvku, pokud pověření dosavadního správce (z prohlášení) zaniklo, pak už se volba nového správce prohlášení nijak nedotýká, nebo? A pokud ano, to by znamenalo, že správce se musí pokaždé (tzn. každý další)volit 75% většinou?
Omlouvám se, že to tak pitvám, ale je to pro nás dost důležité.
Vlasta
Vlasto, tak radši polopaticky. Po zvolení orgánů SVJ a přijetí stanov SVJ, přechází zodpovědnost za správu na zástupce SVJ. Předsedu, místopředsedu, atd…A je na jejich rozhodnutí, zda si nechají současného správce, či začnou shánět nějakého jiného, či snad budou správu vykonávat sami. Z toho vyplývá, že k žádnému volení nového správce nedochází. Je to v gesci stávajícího výboru, či pověřeného vlastníka. Ale to je proces na delší trať a správce (externí) se nemění den ze dne. Jana1
Jana1 napsala: "K žádnému volení nového správce nedochází. Je to v gesci stávajícího výboru, či pověřeného vlastníka."
Jano, matete tazatelku nepodloženými fantaziemi. O správci nerozhoduje výbor ani pověřený vlastník. Stanovení osoby správce je v pravomoci shromáždění, které o osobě správce hlasuje tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů na shromáždění. Odkaz na příslušné paragrafy jsem již dal dříve. Nestačilo Vám to?
Teoreticky by se mohlo stát, že shromáždění tuto svou pravomoc přenese na výbor, to jest odhlasuje si to (ve stanovách), ale nesetkal jsem se s tím ještě. Volba osoby správce není totéž jako výměna kliky nebo zasklení rozbitého okna. To je závažné rozhodnutí na řadu roků. O správci se prostě hlasuje na shromáždění, pokud stanovy neříkají něco jiného.
Vzorové stanovy, čl VII odst. 3:
(3) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o (...)
j) změně osoby správce nebo o změně obsahu smlouvy se správcem.
lake
Znamená to, že správce se vždy (tj. i opakovaně, u dalších příp. správců, pokud by se např. vypověděla smlouva o správě?) mění 75% přítomných?
Děkuji. Takže když se rozhodneme, že správu nebudeme vykonávat my (výbor), ale pověříme někoho jiného, než je uveden v prohlášení (družstvo, které nechceme), může ho vybrat pouze sám výbor? Proč tedy lake tvrdí, že se na osobu správce vztahuje §11/4, podle nějž se o tom musí hlasovat 75% většinou? My bychom klidně nechali správce na shromáždění, ale vzhledem k tomu, že si družstvo ponechá ještě nějaký podíl, příp. bude zdržovat další převody (jak už to činí dnes), jde nám o ta kvora.
Naše družstvo se nechce správy vzdát, hledá různé kličky, jak nás k sobě připoutat (nebudu rozepisovat), takže pokud by došlo k případnému soudnímu sporu, chceme mít celý postup v pořádku.
Poslední komentáře