Zmatky kolem § 1186

Paskvil zvaný „bytové spoluvlastnictví“ v NOZ byl do tohoto zákona vsazen dodatečně jako virus. A už nese své jedovaté plody. Vlastníci jednotek, popletení zněním § 1186 (a protiústavními výklady některých právníků), už začínají vršit chybu na chybu. A to od účinnosti NOZ uplynulo pouhých 6 týdnů …

V diskusi Vyčíslení dluhu pro kupujícího se předsedkyně SVJ zmínila o případu, kdy prodávající a kupující uzavřeli mezi sebou smlouvu o převodu vlastnictví jednotky a k tomu napsala:

V první řadě platí, že takové ujednání ve smlouvě je absolutně neplatné pro neurčitost. Nelze totiž ani s použitím běžných výkladových metod zjistit jaké pohledávky společenství, v jaké výši a za jaké období měl na mysli prodávající a jaké kupující.

Ujednání je absolutně neplatné zejména z toho důvodu, že o pohledávkách SVJ nemůže rozhodovat nikdo jiný než SVJ. Pojem „přechod pohledávky“ znamená, že SVJ se vzdává vymáhání dlužných částek a celou svou pohledávku postupuje kupujícímu podle § 1179 NOZ. Ten ji pak může vymáhat na dlužníkovi svým jménem. SVJ by tedy podle této smlouvy nemělo nárok na žádnou úhradu – ani od bývalého, ani od nového vlastníka jednotky! Naštěstí SVJ se neřídí tím, co si dva popletové napsali do smlouvy. Takové podivné ujednání týkající se třetí osoby je zmatečné a absolutně neplatné.

Pak je třeba se pozastavit nad použitým označením. Ve skutečnosti v té popletené smlouvě nemůže jít ani o „přechod pohledávky“, ani o „přechod dluhu“, nýbrž mohlo by se jednat pouze o soukromoprávní převzetí dluhu mezi dvěma osobami podle § 1888 NOZ. K tomu pak může SVJ jako věřitel vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas.

Další žertovná vlastnost tohoto ujednání bude velkým překvapením pro kupujícího (i pro SVJ, pokud snad výbor neuváženě potvrdí svůj souhlas s „přechodem“ dluhů na prodávajícího). Smlouva se totiž zmiňuje pouze o pohledávkách SVJ vůči prodávajícímu. Jsou však vynechány pohledávky prodávajícího vůči SVJ. Ty na nabyvatele nepřecházejí.

To ovšem znamená, že veškeré zálohy na služby, uhrazené prodávajícím od 1.1.2013, bude prodávající požadovat na SVJ vyplatit zpět!!! Vždyť veškeré dluhy předchozího vlastníka (včetně těch, které teprve vzniknou z vyúčtování služeb za rok 2013 a rok 2014 do prodeje jednotky), přecházejí na nabyvatele jednotky. Není tedy možné tyto dluhy nového vlastníka uhradit ze záloh složených předchozím vlastníkem. Už chápete ten trik?

Prodávající tedy ihned po prodeji vyzve SVJ ke vrácení veškerých záloh na služby, které uhradil od 1.1.2013 do dne účinnosti převodu jednotky. SVJ bude povinno mu vše vrátit, jinak má na krku žalobu. Veškeré náklady na služby, dodané pro byt od 1.1.2013, bude SVJ moci vymáhat jen po nabyvateli jednotky.

Kupující ovšem nejspíše nepočítá s tím, že zaplatí za prodávajícího VŠECHNY služby za rok a půl zpětně. Předpokládá nejspíše, že úhrada dluhu půjde přednostně ze záloh složených dříve prodávajícím. Pokud se mu nebude líbit smlouva, kterou neuváženě podepsal, napadne její znění (nejspíše pro neurčitost) – a schyluje se k zamotanému soudnímu sporu s nejasným průběhem a koncem. SVJ si nebude jisto ani tím o které dluhy se vlastně jedná, ani koho z obou vlastníků má žalovat o úhradu těchto dluhů. Je vám toto zapotřebí?

Varuji všechny výbory:
Neberte v úvahu nepodložené bláboly novinářů a některých právníků. Z důvodu předběžné opatrnosti ať SVJ jako věřitel nepotvrzuje žádný „přechod“ neurčitého závazku. Pokud nevíte, co je postoupení pohledávky a jaké má právní účinky, nechte si to od někoho vysvětlit. Nedávejte nikdy souhlas s převzetím dluhu nabyvatelem jednotky bez toho, aby zároveň byl vyřešen i osud pohledávky prodávajícího vůči SVJ.

Společenství není povinno vyjádřit souhlas s převzetím dluhu mezi dvěma osobami. A už vůbec ne, je-li dluh o který se jedná definován neurčitým způsobem. Ať si to ti dva vyřídí pouze mezi sebou. Jakmile SVJ jako věřitel dá neuváženě souhlas s nějakým právním nesmyslem, není už cesty zpět.

lake