zateplování a stanovy
Dobrý den,máte někdo zkušenost se zateplováním- lze provádět jen se souhlasem ?
1)všech členů SVJ (lze považovat za podstatnou změnu společných prostor nebo změnu stavby dle stanov) 2)3/4 všech vlastníků snad dle NOZ? 3)nadpoloviční většiny vlastníků na usnášeníschopném shromáždění
Jelikož musí být stavební povolení ,jak se na to dívá stavební úřad?
Všichni vlastníci se dohodli na zateplení a dalších pracech v rozsahu 1,5 mio. Na SÚ jsme podali žádost-dotaz, že se bude provádět oprava fasády a další udržovací práce a nebude měněn vzhled budovy ani barva fasády. Přiložili souhlas sousední SVJ a vlastníků sousedních pozemků. Obdrželi jsme odpověď, že se toto provádí bez povolení i bez ohlášení. Tento cenný dokument jsme předložili SFŽP při čerpání dotace Zelená úsporám a k tomu pak stačil předávací protokol zhotovitele. Proč živit stát poplatky, když stavební zákon toto umožňuje. Samozřejmě jsme nezdůrazňovali izolaci. Jen jsme konstatovali, že bude použit systém etics a práce provede odborná firma. Prostě jsme nelhali.
My jsme SVJ z roku 2015. Zateplení schválilo shromáždění podle stanov nadpoloviční většinou přítomných. Stavební úřad požadoval k žádosti o stavební povolení seznam všech vlastníků s podpisy. Úřednice si kontrolovala jména vlastníků podle katastru. V průběhu řízení došlo k převodu bytů do vlastnictví, tak jsem musela dodat ještě zbývající podpisy 2 vlastníků. Pokud nejsou podpisy všech, tak řízení se přeruší.
Janico,
sdělila Vám úřednice podle jakého § chce 100%? U nás stačilo usnesení shromáždění. 100% hlasů bych nikdy nedal dohromady, máme 141 jednotek a vlastníků ještě více.
Já se vždy ptám, podle jakého § něco musím nebo nesmím. Úředníci často nic neví a tak se ptám jejich nadřízených. Buď dostanu jasnou odpověď, že mají pravdu, nebo nějaký vedoucí nakonec svolí, aby se mé maličkosti zbavil.
Jak jsem psal, co úřad to jiný názor.
Úředníci jsou placeni i z mých daní a nejsou tady od toho, aby buzerovali své živitele.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle, máte pravdu, že každý úřad je jiný. V mém příspěvku jsem psala o 2 věcech. Schválení zateplení nadpoloviční většinou, to se snad dělá podle platných stanov. Paní ze SÚ po mně chtěla k žádosti jen seznam vlastníků s jejích podpisy, protože všichni jsou účastníci řízení. Když máte plnou moc, musí ji podepsat všichni, když ji nemáte, tak se podepisuje žádost všemi. Nebrala jsem to jako buzeraci. Na našem SÚ se chovají slušně.
Janico,
máme 141 jednotek a ještě více vlastníků. Prakticky stále se někdo rozvádí, prodává byt nebo probíhá dědické řízení. Část vlastníků je jiné národnosti a bydlí trvale mimo ČR. Když nemluvím o těch, po kterých chci, aby platili řádně a „obtěžuji“ je upomínkama nebo žalobou. Ti by nesouhlasili z principu.
Naštěstí máme také slušný SÚ a tak jen chtěli potvrzení výboru, že revitalizace byla schválena shromážděním.
Takže § na údajnou povinnost 100% neznáte, co? Paní si pouze ulehčila práci a místo toho, aby dala na úřední desku oznámení o zahájení stavebního řízení, tak práci přesunula na Vás. Kolik máte jednotek?
Hezký den!
Pavel
Naše SVJ má 32 jednotek, vlastníci nejsou cizinci, pár jich pronajímá byty, bydlí i mimo město, ale dá se s nimi spojit. Nepátrala jsem po §§ na 100%. My jsme potřebovali rozhodnutí, co nejdříve a to bylo jednodušší řešení, bez nějakého velkého papírování. Jen jsem konstatovala stav věci, stejně jako Vy.
Janico,
Vašemu přístupu rozumím. Já také, když mi to dá menší námahu něco učinit, tak to učiním, než abych protistranu školil v předpisech, navíc s nejistým výsledkem. Úředníci mají strašnou moc.
Ale 100% bych v naší situaci nedal a jsem rád, že zde nikdo neuvedl ustanovení, podle kterého by 100% pro zateplení muselo být.
Takže uzavírám, zateplení je v pravomoci shromáždění (a vždy bylo viz judikatura) a soukromoprávně je kvórum nadpoloviční většina na usnášeníschopném shromáždění, pokud stanovy nestanoví kvórum vyšší.
Potom následuje stavební řízení, které má sice probíhat podle zákona, ale probíhá různě. 100% souhlas ve stavebním řízení také nikdo nedoložil.
Hezký den!
Pavel
Rozumím správně tomu že o zateplení domu za Řekni mi i desítky milionů rozhodne 25,1 procent vlastníků. Zbytek jenom platí… nápad menšiny. Super.
AnonymousQwerty, remcáním nedosáhnete ničeho.
Chybu jste udělal už v okamžiku, kdy Vás napadlo pořídit si byt v domě rozděleném na jednotky. Teď máte co jste chtěl. Nač si tedy stěžujete?
Mimochodem:
Novela Občanského zákoníku (účinná od 1. 7. 2020) snižuje
usnášeníschopnost (náhradního) shromáždění. Shromáždění bude
usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají
alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210 NOZ ve znění zákona č.
163/2020 Sb.).
Takže o zateplení i za desítky milionů rozhodne většina těsně nad 20% hlasů. To bude platit, pokud si do stanov schválíte ustanovení o náhradním shromáždění, a nebudete mít pro hlasování uvedeno vyšší kvorum.
Už jste navrhl změnu stanov se zvýšením kvora pro rozhodování o zateplení? Ne? Nač tedy čekáte?
Justitianus
„Už jste navrhl změnu stanov se zvýšením kvora pro rozhodování o zateplení?“
Kvorum je třeba zvýšit ze současných 25,01 % resp. 20,01 % pro všechna rozhodování, nikoliv jen pro rozhodování o zateplení. Rozhodování mírně nad jednou čtvrtinou (nebo dokonce jednou pětinou) všech hladů je výsměch veškerým principům správy majetku.
„o zateplení domu za Řekni mi i desítky milionů rozhodne 25,1 procent vlastníků. Zbytek jenom platí… nápad menšiny“
Moudrý zákonodárce rozhodl, že stačí 25,1 % hlasů vlastníků (a říká tomu většinové rozhodování). To platí, pokud do věci nevstupuje stavební úřad, který zachraňuje situaci, neboť vyžaduje souhlas vlastníka stavby.
Amálie se mýlí.
Stavební úřady nevyžadují „souhlas vlastníka stavby“. Vyžadují pouze souhlas SVJ, které je pro účely stavebního řízení zástupcem vlastníka stavby.
Stavební úřad nebude přezkoumávat tvrzení SVJ. Bude prostě předpokládat, že souhlas byl udělen, když to SVJ tvrdí. Úřadu je jedno zda SVJ skutečně má souhlas vlastníka stavby. Úředníka ani nenapadne zjišťovat, zda všichni podepisovali listinu, zda se hlasovalo většinově, jakým kvorem se hlasovalo, zda usnesení bylo přijato v souladu se stanovami. Úředníkovi je to naprosto jedno.
Vysvětlil bych proč právní úprava je taková, jaká je, ale bylo by to na delší povídání …
Justitianus
No, takže takto: Ze zkušenosti stavební úřad k souhlasu stavby postupuje, jak se mu to hodí do krámu. A jsem z toho dost šokovaná. Příklad: Abychom mohli zřídit novou distribuční síť plynu na svém pozemku, tak nás SÚ doslova buzeroval, že jsme museli pro stavební povolení dodat 100% souhlasu všech vlastníků (cca 220 ověřených podpisů) se stavbou, kdy i jednotliví manželé museli podat samostatně souhlas s ověřeným podpisem. SÚ se spoléhal na to, že se nám 100% souhlas nepodaří získat a tím by nebylo zahájeno stavební řízení, což vyhovovalo jenomu z podnikatelů v místě bydlící. A teď světe div se: Na hranici našeho pozemku podél obytných domů ÚMČ zřídil z původní mlatové cesty cyklostezku. A teď je nám sděleno, že MČ neviděla důvod, proč bychom měli být oprávněnými účastníky řízení stavby. Prý už tam byla cesta. Argument, že mlatová cesta není stavba, to MČ nezajímá, zatím co cyklostezka je nová stavba. A toto není konečná. Teď jsme zjistili, že ÚMČ považuje pro vjezd a sjezd z cyklostezky přes náš pozemek skoro za samozřejmost. A tak nám jezdí po našem pozemku (včetně soukromého neveřejného, chodníku)cyklisté, bruslaři a ostatní uživatelé cyklostezky. Naše označená parkovací stání užívají ti, co si jdou zabruslit nebo jdou na cyklostezku se projít. A to není ještě cyklostezka propojena dále, kdy se samozřejmě množství cyklostezkařů podstatně navýší. Úmyslně zde neuvádím o kterou MČ Prahy se jedná, snad se ještě podaří se domluvit, aby MČ zajistila, aby se přes náš pozemek nejezdilo – ale jsem idealista.
„Ze zkušenosti stavební úřad k souhlasu stavby postupuje, jak se mu to hodí do krámu.“
Potvrzuji svévolný přístup stavebního úřadu (patrně jiného). Záleží na úředníkovi. Mají rajón rozdělený, a tak se může stát, že co projde na jedné straně ulice na druhé neprojde, neboť má tuto stranu ulice na starosti jiný úředník.
Vraťme se k tématu: Je účastníkem stavebního řízení vlastník stavby?
Takže tvrdíte, že ke změně stavby postačí mírně nad 25 % souhlasných podílů? A stavební úřad nebude obesílat vlastníka stavby? To abych byt rychle prodal.
Vy jste jí mistře okouzlil svým osobním šarmem, jinak to ani nemůže být. Zateplení splácí všichni vlastníci nemalou částkou, proč by se měl na vlatníky dělat podvod. Úředníci jsou sice placení z vašich daní, ale vlastníci spláci dluh ze svých vlastních příjmů. Na to jste zapoměl, že ano. Vy totiž tady prezentujete pouze to, co se vám hodí do krámu, abyste byl hvězda. Funkcionáři jako vy nejsou od toho, aby podváděli vlastníky.
xyz,
mohl byste vynechat osobní útoky a sdělit podle jakého předpisu musí být pro zateplení 100%?
Já takový předpis neznám a považuji za velmi pravděpodobné, že takový předpis neexistuje.
Zatím nikdo konkrétní předpis neuvedl. Takže pokud není kvórum 100% ve stanovách, tak tvrdím, že kvórum 100% pro zateplení neexistuje.
Hezký den!
Pavel
Zde ho pane Pavle máte: V § 13 zákona 72/1994 Sb., odst. 3 se hovoří o změně vzhledu domu: „Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.“
Johnny,
vlákno je z roku 2017 a to ZoVB byl již dávno zrušen a navíc § 13 byl o něčem jiném.
Psal jsem o tom zde:
http://www.portalsvj.cz/…ni-a-stanovy#…
Hezký den!
Pavel
Jsou oblasti v ČR, kde mají lidi minimální příjmy. Všichni nejou jako Pražští Pepíci s nadprůměrnými příjmy. Proč by neměli mít právo rozhodnout, zda na splácení zateplení mají nebo ne. Vše nelze napcpat do zákonů,lidské hledisko určitě ne. V Praze si Pepíci dělejte co chcete, ale my podle vás tancovat nebudeme.
xyz,
takže nevíte, podle jakého § musí být 100%.
U společné věci, kterou vlastní desítky či stovky jedinců, prakticky nemůžete rozhodovat 100%.
O ničem jiném můj příspěvek není.
Podle čeho budete tancovat je vaše věc. Pouze tu netvrďte nesmysly, že někdo někoho podvádí.
Ale když nejsou argumenty, tak alespoň plivnou jedovatou slinu, co?
Hezký den!
Pavel
Jste obyčený žvástal. Radíte všem, máte rozsáhlou klientelu. Radíte i pracovníkům stavebních úřadů jak mají postupovat při stavebním povolení. Všichni budou skákat podle vás. V podstatě jste ubožák a nesmysly tady tvrdíte vy. Vykládáte zákony a děláte i jiné blbiny. Klidně si s těmi radami můžete otevřít kancelář,můžete si s nimi polepit i zdi, vašimi radami se řídit nebudu. Můžete se třeba i stavět na hlavu.
k čemu je pak dobrá ta komedie schvalování zateplení nadpoloviční většinou na shromáždění? Vy jste to pak stejně schválili 100%, takže jakápak nadpoloviční většina.
Ta komedie je proto, že si schválili zateplení nadpoloviční většinou, zatímco u změn, které mění vzhled domu, musí být souhlas všech. Vzhledem k tomu, že je potřeba stavební povolení a účastníky řízení jsou všichni vlastníci, je třeba i z tohoto důvodu souhlas všech. Jirka
Jirko,
neznám předpis, který by pro změnu vzhledu požadoval 100%.
V ZoVB bylo sice v § 13/3 uvedeno „Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.“ To však byla povinnost uložená jednotlivému vlastníku a nikoliv SVJ. Vím, že se tu psalo, že to platí i pro SVJ, ale to by se nemohla změnit prakticky žádná fasáda u větších SVJ. Tam ty 100% souhlasy nejdou sehnat, již pro to, že názor na barevnost fasády je rozdílný.
Je rozdíl, jestli je někdo účastníkem řízení a nebo by musel udělit souhlas. Pokud je účastníkem řízení, tak stavební úřad dá něco na svou úřední desku a určí termín pro námitky. Většina účastníků řízení se to ani nedozví. Pokud se to někdo dozví a nesouhlasí, tak se nesouhlas „vypořádá“ v rámci stavebního řízení. Ale sehnat 100 % pozitivní souhlas u větších SVJ prakticky nelze. Přesto se vesele zatepluje.
Hezký den!
Pavel
Rozhodnutí o zateplení není komedie, musí být určitý postup. Jedná se podle stanov. Musíte mít usnesení, že jste schválili zateplení. Ve stavebním řízení jsou všichni vlastníci účastníci řízení. Pokud jste se s tím nesetkal nebo nevyřizoval, tak buďte rád. Usnesení a stavební povolení se dokládá při žádosti např. o dotaci.
Jaromíre,
kvórum je ve stanovách a pokud není, tak nadpoloviční většina hlasů na usnášeníschopném shromáždění.
Pohledy stavebních úřadů jsou rozmanité na různé věci v různých lokalitách. Doporučuji se zeptat předem u konkrétního stavebního úřadu.
Hezký den!
Pavel
Kvórum pro zateplení podle § 1129 NOZ má být větší než dvě třetiny. Pokud není dosaženo, může o tom rozhodnout soud.
Nesmíte věřit všemu, co tu kdy napsal lake.
§ 1129 se na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) podle NOZ nevztahuje. Hlasování na shromáždění vlastníků upravuje podle NOZ § 1206, jde ustanovení speciální pro „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (§ 1128 a následující). Tento názor podtvrdil už i judikát j.č. 25Cm42/2014. Cituji z judikátu:
„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“
Poslední komentáře