Ustavující schůze SVJ
Dobrý den,
potřeboval bych poradit s následujícím problémem :
- v našem domě vzniklo ze zákona SVJ v roce 2009 a to doručením listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí třetímu vlastníkovi
- původní vlastník budovy(družstvo)teprve až nyní svolává ustavující schůzi společenství
Mě by v této souvislosti zajímala poměrně zásadní věc : zda-li se schvalování stanov SVJ na této ustavující schůzi má řídit ZoVB č. č. 72/1994 Sb. ( ke schválení je zapotřebí 3/4 většina přítomných hlasů),nebo dle NOZ ( ke schválení je zapotřebí souhlas všech vlastníků).
Za všechny odpovědi předem děkuji.
Pane Jirko neregistrovaný,
ve Vašem případě neexistuje nic takového jako „ustavující schůze
SVJ“. Vaše SVJ vzniklo v roce 2009 ze zákona. Od okamžiku vzniku má
SVJ své stanovy, které jsou totožné se vzorovými stanovami podle
nařízení vlády.
V souladu s vašimi stanovami se o případné změně stanov bude hlasovat tříčtvrtinovou většinou přítomných na usnášeníschopném shromáždění.
Automaticky se rozumí, že tyto stanovy nemohou ukládat vlastníkům jednotek povinnosti nad rozsah uvedený v ZoVB bez souhlasu všech dotčených vlastníků. Pokus o něco takového by znamenal překročení pravomocí SVJ – právnické osoby. Pak dotčený vlastník se může obrátit na soud. Pokud to neučiní, stanovy budou platit s jeho konkludentním souhlasem.
lake
Děkuji mnohokrát za vyčerpávající a srozumitelnou odpověď. Jsme SVJ, které vzniklo podle zákona 72/1994 v roce 2009 a teprve teď družstvo připravuje 1. shromáždění vlastníků ustanovující orgány společenství a schválení stanov. V současné se tak řídíme „vzorovými stanovami“ vydanými k zákonu 72/1994.
Měl bych ještě následující dotaz týkající se plné moci na zastupování na tomto shromáždění
- Je možné se na tomto shromáždění nechat zastupovat na základě plné moci? (např. podle NOZ?)
pokud ano tak prosím o upřesnění:
- pouze jako účastník s podpisem do prezenční listiny
- nebo se může připojovat k návrhům na změny ve stanovách, ale bez možnosti hlasovat
- nebo může i hlasovat (Pokud může i hlasovat, musí to být v plné moci výslovně uvedeno?)
- musí být plná moc s úředně ověřeným podpisem?
- Je možné alespoň ve stručnosti specifikovat, jaké nezbytné minimální změny by jsme museli navrhnout, aby byly tyto původní stanovy v souladu s NOZ? (změna názvu a pod…)
Předem děkuji za všechny odpovědi.
Ohledně plné moci:
Z období platnosti ZoVB existuje pouze jediný rozsudek, který vylučoval zastupování vlastníka na shromáždění bez výslovné úpravy ve stanovách. Rozsudek vzbudil spíše rozpaky, neboť soud došel k právně nesmyslnému závěru: Vlastník si může určit zástupce při právních úkonech a tedy také při hlasování, avšak zástupce vlastníka nemá právo být při tomto hlasování přítomen. Absurdnost rozsudku je zjevná na první pohled.
NOZ vyřešil věc ve svém § 1185 tak, že spoluvlastníkům jednotky a
manželům nejen povolil, ale přímo přikázal, aby společně zmocnili osobu,
která bude vykonávat jejich práva vůči osobě zajišťující správu domu
(SVJ). Z toho soudím, že stejné právo musí být přiznáno každému
jednotlivému vlastníkovi jednotky – bez ohledu na obsah stanov.
-----------------------------------------------------------------------------
Ohledně změny stanov podle NOZ:
Vaše SVJ nemá povinnost měnit stanovy podle části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Jisto je, že případná změna stanov, která vyplývá z definice právnických osob v NOZ, nevyžaduje změnu názvu SVJ. To, co je skutečně ve stanovách zapotřebí učinit, je:
- definovat jednoznačně počet členů statutárního orgánu,
- definovat pojmenování funkcí v SO,
- stanovit jakým způsobem členové SO zastupují právnickou osobu,
- nahradit všechny výskyty „právních úkonů“ a „jednání jménem SVJ“ za „právní jednání“ a „jednání za SVJ“,
- doplnit sídlo právnické osoby SVJ.
Možná jsem na něco zapomněl. Určitě si proveďte tyto změny stanov, které jsou nezbytné pro zápis SVJ do rejstříku. Také zvolte statutární orgán – bez něj by se SVJ neujalo správy domu.
Dále bych doporučil uložit ve stanovách povinnost statutárnímu orgánu připravovat a předkládat ke schválení (s aktualizací každé tři roky) dlouhodobý plán údržby a oprav domu na 30 let dopředu + finanční plán výběru záloh na správu na totéž období. Obojí povinně schvalováno shromážděním.
Doporučuji však vyčkat s dalšími změnami stanov na připravovanou novelu NOZ, která snad konečně postaví najisto jaké je právní postavení 53 tisíc právnických osob SVJ(2000). Zatím jsou – kvůli opomenutí zákonodárce – v postavení podle § 3028 NOZ, tedy řídí se vnitřně pouze dosavadní právní úpravou ZoVB, nikoliv podle bytového spoluvlastnictví v NOZ. To platí i ve vzájemných vztazích mezi vlastníky jednotek navzájem.
K plné změně stanov podle NOZ, se zavedením nových pravomocí SVJ(2000) po vzoru SVJ(2012), by byl nutný souhlas všech členů SVJ. Navíc byste museli zrušit rozdělení domu na jednotky(1994) a společné části a rozdělit budovu zcela jinak pouze na jednotky(2012). Jinak to nepůjde vůbec dohromady s NOZ.
lake
Poslední komentáře