TerasyZ
Chci se poradit, máme v domě v posledním patře byty s terasami (terasy končí v úrovni domu, zatéká zde, poškozují se jak byty v nižším podlaží, tak fasádu domu). Byty jsme koupili na podzim 2010. Rozhodli jsme se, že první velkou nezbytnou opravou bude rekonstrukce ploché střechy a teras (jsou čtyři, ale jednu si nechal opravit vlastník na své náklady ještě před koupí bytu). Ale člen výboru mě upozornil na to, že terasy podle Prohlášení vlastníka patří jednotlivým vlastníkům (cituji z PV – byt XY se skládá z…terasy –16.5 m2 + podlahová plocha:terasa se nezapočítává do podlahové plochy jednotky rozhodné pro stanovení podílu na společných částech domu…). Dále máme v PV – Určení společných částí budovy -cituji: střešní plášť včetně příslušných klempířských prvků(okapy, svody, oplechování) a dále bod 2 Určení společných částí budovy – Společné části budovy, kteréžto části budovy jsou společné pouze vlastníkům některých jednotek, nejsou vymezeny.....
Plochá střecha domu je nad těmito bytovými jednotkami, jsou zde také okapy, dlaší okapy jsou ale po obvodu domu jsou kolem teras, ty také odvádějí vodu, aby netekla po plášti domu.
Co tedy budou při opravách platit vlastníci a co bude platit SVJ? Podotýkám, že vlastníci si vzali na koupi bytu hypotéky a nejsou nijak žhaví do placení dalších částek. Musíme s tímto faktem seznámit především jednotlivé vlastníky, ale potřebuji vědět, co tedy je jejich a co všech? PAk bych s tím seznámila shromáždění a nechala bych vlastníky odhlasovat, že z fondu oprav zaplatíme odborníka, který by nám udělal odborný posudek na střechu včetně těch tří teras (sondy a tak), pak bychom si nechali na základě odborného posudku vypracovat projekt – kdybychom to odhlasovali,můžeme to taky zaplatit společně (nevím). Pak oslovíme firmy a zároveň seznámime vlastníky těch tří jednotek, kolik bude stát oprava, případně jim nabídneme splátky (že bychom to zaplatili všichni a oni by to spláceli do fondu oprav). Nebo to mám nechat na těch třech vlastnících všechno – ale to nám poteče do domu, to budou tahanice. Na druhou stranu nechci dávat svůj pracně nashromážděný majetek soudům, jako předsedkyně SVJ mám trestněprávní odpovědnost a nechci riskovat. Poradíte mi jak postupovat? Díky Astera
Vážená Astera,
Opět jedno naprosto zpackané prohlášení vlastníka.
Pojem "terasa" v něm není definován. Není zřejmé, zda se tento pojem týká pouze prázdného otevřeného prostoru, nebo též svrchní nášlapné vrstvy, nebo snad celé skladby vrstev včetně hydroizolace a tepelné izolace, nebo všeho uvedeného a k tomu i zábradlí.
Musíte si v tom udělat pořádek sami, to jest odhlasovat čí je svrchní nášlapná vrstva a čí další vrstvy až po nosnou konstrukci.
Nedohodnete-li se, bude následovat poškození domu, vlhkost a plísně v bytech pod terasou.
lake
Astera Takže, pane Lake, já půjdu ještě na příslušný stavební úřad, tam si ještě ujasním, jak je to se zákonem a tak, protože jsem jen vlastník a úřadu jsem se ujala pro dobro věci (ach jo). Pak bych na shromáždění vlastníky seznámila se situací, tedy že vlastníci si zakoupili byty s terasami, ale že v |Prohlášení vlastníka není specifikováno, zda se tedy pojem „terasa“ týká pouze prázdného otevřeného prostoru, nebo též svrchní nášlapné vrstvy, nebo snad celé skladby vrstev včetně hydroizolace a tepelné izolace, nebo všeho uvedeného a k tomu i zábradlí. (jak říkáte výše). Upozorním na to, že pokud se nedohodneme, že to povede k poškození domu a bytů.
Ale jak se dohodnout? Já bych byla pro to, vzít na na SVJ a platit to za společného. Pak by se to ale muselo nějak dopsat k Prohlášení vlastníka nebo by stačil zápis ze shromáždění? A teď kolik procent podílů to musí odsouhlasit? A co když někteří vlastnici (z přízemí a tak) budou proti? Mohou se pak s námi soudit, pokud je přehlasujeme a budeme opravy platit ze společného?
Astera napsala: "Já bych byla pro to, vzít na na SVJ a platit to za společného. (...) A teď kolik procent podílů to musí odsouhlasit? A co když někteří vlastnici (z přízemí a tak) budou proti?"
Hlasování v SVJ o této věci je naprosto vyloučeno. Vlastnické vztahy jsou mimo pravomoc SVJ a jeho nejvyššího orgánu. Musíte mít souhlas všech, jichž se změna týká, neboť jde o zásah do vlastnických práv (i když dnes nejasných). To nelze řešit nějakým "vyvlastněním" nebo "přikázáním do vlastnictví" pomocí hlasování většiny.
(1) Závazný názor Stavebního úřadu by mohl věc vyřešit. Jakmikle SÚ rozhodne o předběžné otázce (čí je skladba vrstev pod nášlapnou vrstvou terasy), přikáže vlastníkovi této části domu, aby provedl potřebnou opravu k zamezení průniku vody pod hydroizolaci. Ten, komu se rozhodnutí SÚ nebude líbit, může proti němu brojit rozkladem, stížností k nadřízenému orgánu nebo správní žalobou. Obávám se ale, že při neshodách mezi spoluvlastníky bude SÚ postupovat jako obvykle - odmítne se věcí zabývat, dokud si sami nevyřeší vlastnické vztahy.
(2) Je samozřejmě možno postupovat i jinak - podat k soudu žalobu určovací a domáhat se rozhodnutí komu patří která vrstva na "terase".
(3) Třetí (nejlepší a nejrychlejší) možností je dohoda mezi vlastníky stvrzená písemnou smlouvou.
lake
Astera
A ještě si myslím, že by ale vlastníci teras na oplátku měli přispívat do fondu oprav i za plochu terasy, protože ji užívají a je divné, aby jim celý dům platil za pravu teras ze společně vybraných peněz, kam ti čtyři vlastně za terasy nich sami nedávají? Můžeme si to tak odhlasovat na shromáždění? Bude to platné, i když v Prohlášení vlastníka to je jinak – viz výše můj první příspěvek? D9ky za odpověď Astera
Astera napsala: "... si myslím, že by ale vlastníci teras na oplátku měli přispívat do fondu oprav i za plochu terasy, protože ji užívají".
To se domnívají mnozí, avšak autoři paskvilu jménem Zákon o vlastnictví bytů si to zřejmě nemysleli. Proto se podle ZoVB přispívá pouze za plochu místností bytu. U nebytových prostorů je to ovšem jinak. Viz § 2 písm. (i) a (j) ZoVB.
Jak to zákonodárci mysleli - a zda vůbec při tom mysleli - není známo.
Vlastníkům teras (balkonů, lodžií) patřících k bytům tedy nelze proti jejich vůli uložit povinnost přispívat zvýšenými zálohami na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB (nesprávně označujete "fond oprav"). Je-li terasa (ať už se tím míní cokoliv) ve vlastnictví konkrétní osoby, pak k údržbě a opravě této části domu je její vlastník povinen hradit veškeré náklady z vlastních zdrojů.
lake
Předrevoluční vyhlášky o nájemném započítávaly do obytné plochy bytové jednotky vždy polovinu výměry teras balkónů a lodžií. Mělo to logiku. Celá výměra je moc, když to nemá šest stěn jako pokoj a nezapočítávat vůbec nic je zase málo, když to užívají jen obyvatelé jednoho bytu a ostatní ne.
Porevoluční ZoVB z roku 1994 to nezapočítává vůbec a pak se hledají vrstvičky teras, které ze společného FO uhradit a které již ne. Arbitrem má být soud nebo SÚ. Je to na palici.
Návrhy nového ZoVB tam již opět tu polovinu výměry teras měly, ale nebyl schválen žádný. Nakonec se ZoVB včlenil do občanského zákona schváleného a platného od 1.1.2014, kde jsem hledal, ale opět nic nenalezl. Možná pravidla přispívání na opravy bude řešit až nějaký prováděcí zákon k OZ.
Vlastnící si na svoje terasy mají řádně přispívat a SVJ jim pak rekonstrukce mají hradit celé z FO. Žádné nesmyslné sendvičování. To vede jen ke sporům.
Viz dualismus: vlastník pozemku a odlišný vlastník stavby na tomto pozemku. Taky pěkná hovadina.
Vy jste pravidla pro přispívání na opravy teras a balkónů v novele OZ našel ? Moje otázka.
Díky za odpověď.
Dnes je v souladu se ZoVB možno bez problémů v Prohlášení stanovit části domu společné všem a části společné jen některým vlastníkům jednotek. Tím se dá řešit celkem vše: výtahy společné jen pro jediný "vchod", společná terasa, která ovšem bude společná pouze pro jediného vlastníka jednotky, atd.
Problém není v tom, že by tyto věci nešly řešit, ale v tom, že současná Prohlášení vlastníka - jedno jako druhé - jsou neurčitá, vadná, neúplná, nesmyslná.
V prohlášeních bývá například určeno čí je lodžie, balkon či terasa. Ale to o věci naprosto nic neříká: co tyto pojmy vlastně znamenají??? Je to jen prázdný prostor, stejně jako u pojmu "místnost"? Nebo tam patří ještě povrchové vrstvy? Nebo i nějaké další vrstvy? Nebo stavební konstrukce? Které? Co probůh znamená to známé povídání o "vnitřních stranách vnějších oken", které je téměř v každém Prohlášení?
Nemyslím si, že za účinnosti nového Občanského zákoníku se něco změní k lepšímu. Budou vznikat stále stejně vadná a nesmyslná Prohlášení a vlastníci se nad nimi budou hádat se stejnou intenzitou.
Ba bude to ještě horší! Zatímco dnes je podíl dán prostě spoluvlastnickým podílem na společných částech, nový ObčZ dává v Prohlášení vlastníka volbu určit podíl na každé jednotlivé části domu hned třemi způsoby:
(a) podíly pro všechny stejné,
(b) podíly podle poměru podlahových ploch,
(c) jakkoliv jinak.
Toto ustanovení (§ 1161) povede k ještě větším zmatkům, hádkám a nedorozuměním, než jaké vidíme dnes. Jediný, kdo toho bude umět zneužít, bude většinový vlastník - developer. Myslí snad někdo, že toto je cesta ke zpřehlednění a zjednodušení Prohlášení vlastníka? Já si to tedy nemyslím.
Ale pozor - teď to teprve začne! V ustanovení § 1180 určil Plzeňský Právník, že takto stanovené podíly se vlastně vůbec nemusí použít pro stanovení příspěvků na tyto části. Může se přispívat ještě nějak zcela jinak - cituji:
"Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.".
Takže jste například podle Prohlášení 5% spoluvlastníkem určité části domu, ale podle Stanov na ni budete přispívat možná 100%, možná nic. A co je horší: nemáte jistotu, že to tak bude i nadále. Do pravomoci shromáždění (§ 1208) totiž bude patřit rozhodování:
- o změně podílu na společných částech,
- o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky.
Takže pokud toto platí, pak obsah Prohlášení by si shromáždění mohlo prostě změnit ze dne na den. Koupil sis podíl na společných garážích? Smůla, pan předseda potřebuje parkovat i auto manželky, takže na shromáždění donese plné moci - a rázem už nic nemáš. Jsi neoblíbený? Přikážou ti do výlučného užívání část, o kterou nemá nikdo zájem - a plať.
Už tomu všemu tedy rozumíte? Já ne.
lake
- Je potřeba provést výklad Prohlášení vlastníka a Stanov SVJ ve srovnání se zákonem o vlastnictví bytů o tom, kdo vlastní popř. jinak zodpovídá za stav izolací.
V rozumně provedeném PV a stanovách SVJ jsou izolace (i pod terasami) a konstrukční části vždy vedeny jako společná část domu, ale záleží na 1).
Pokud do bytů pod terasami zatéká a je dokazatelné, že to je právě vadnou izolací z pod teras, pak za takto vzniklou škodu v jednotce zcela jistě někdo odpovídá. Podle odpovědi na 1) buď „vlastník terasy“, anebo „spoluvlastníci“ společných částí domu.
Pokud lidé nejsou rozumní a nedohodnou se dobrovolně, tak na občanskoprávní řešení u soudu může dojít. Trestně-právní rovinu odpovědnosti bych v tom zatím nespatřoval, jako člen výboru máte pouze zvýšenou odpovědnost předcházet vzniku škod.
Poslední komentáře