Terasa neni uvedena v prohlaseni vlastnika
Dobry den, obracim se sem s dotazem, jak je to s terasami v bytovem dome, kde v nejvyssim patre ma kazdy byt pristup na uzkou terasu. Kazdy byt ma svuj usek, ktery je pred jeho bytem, oddeleny prickou od dalsiho. Stavebne a technicky se jedna o nezpochybnitelne terasy. Ale v prohlaseni vlastnika o nich neni ani zminka a ve stanovach je jen to, ze se na nich maji lide chovat slusne a neskladovat veci apod. Nyni k veci: jedna se o terasy ve vylucnem uzivani se vsim vsudy i kdyz nejsou zmineny v PV? A na zaklade ceho? Dekuji za nazory. Martin
A. Pokud se ptáte na prázdný prostor terasy:
Byt se skládá z místností (viz definice bytu v § 2236). Prázdný prostor terasy však není místností (nejedná se o prostorově uzavřenou část stavby podle definice místnosti). Proto prostor terasy není součástí bytu. Je to prostě prázdno plné vzduchu, které nemůže mít vlastníka. Může mít jedině uživatele. (Zemskou atmosféru ani jeji část nelze vlastnit; vzduch na terase nelze ani udržovat, ani opravovat). To platí i v případě kdy tento prostor je přístupný pouze přes některou místnost konkrétního bytu.
B. Pokud se ptáte na stavební konstrukce:
Na Váš dotaz jste si odpověděl sám. Jestliže stavební prvky „teras“ nejsou v prohlášení vyjmenovány a určeny jako vyhrazené k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, pak se nejedná o společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. Jedná se prostě o společné části. Viz § 1166 odst. 2.
Změna tohoto stavu by byla možná jedině na základě změny prohlášení, a to buď souhlasem všech, nebo rozhodnutím soudu (§ 1169). I dnes samozřejmě platí, že SVJ má právo na přístup ke stavebním prvkům teras (např. pro jejich údržbu, kontrolu a opravy). Vlastník bytu je povinen tento přístup umožnit, pokud k tomu byl předem vyzván (§ 1183 odst. 1 per analogiam).
Justitianus
Díky za reakci a dovolte mi ještě doplňující dotaz. Zmíněné terasy jsou reálně přístupné pouze z bytů – čili fakticky není možné využívání jakýmkoliv jiným vlastníkem a formálně se tedy jedná o společný prostor. Lze zakázat vstup na tyto terasy, případně omezit využívání tohoto společného prostoru vlastníkům bytů, které tam mají přístup? Nebo, lze zpoplatnit toto využívání společného prostoru?
Jde o to, že terasy jsou nešťastně řešené a konzumují spoustu prostředků společenství nutností neustálých oprav a spousta vlastníků, kteří na tyto terasy vstup nemají, s tím má problém. Potřebuji znát všechny varianty řešení, i ty extrémní (proto ten dotaz) pro další diskusi s vlastníky.
Děkuji
Nesetkal jsem se nikdy s tím, že by pouhé chození po pochůzné terase, balkonu nebo lodžii mohlo nějak poškodit stavbu. Takže důvod poškození musí být jinde.
- Chyba projektanta, nedořešení detailů, nepočítal s dilatací, nezajistil odvod kondenzátu vodních par z dutin, nebo předepsal nesprávné materiály, atd.
- Chyba při realizaci, fušerská práce nekvalifikovaných a neproškolených dělníků, nesprávné postupy, nedodržení úhlů vyspádování podle projektu, nedodržení technologické kázně, neutěsnění přechodu oplechování, nedodržení předepsaného rozmezí teplot pro zpracování lepidel, adhezních můstků, těsnicích vrstev. Nedostatečný stavební dozor!!!
- Svévolná a neschválená záměna materiálů oproti projektu s cílem ušetřit, nebo protože se spěchalo a nebyl čas dojet do skladu pro tu správnou roli, nebo tu správnou plechovku. Nedostatečný stavební dozor!!!
Jestliže – jak píšete – teče do bytů pod terasami, pak to nemá žádnou souvislost s existencí teras, ani s jejich užíváním. Kdyby tam byla plochá střecha bez přístupu z bytů, teklo by skrz ni úplně stejně. Jde o typickou závadu na společných částech, bude se hradit z prostředků SVJ.
Justitianus
No, myslím, že se jedná o kombinaci všech tří možností.
A teď prosím čistě hypoteticky, je možné zakázat užívání těchto teras jakožto společných částí?
Potřebuji mít na to odpověď, protože tento požadavek někteří nespokojení prostě mají.
Jsem názoru, že to nelze, ale v domě přece existují prostory, kam přístup není – kotelna, technická zázemí apod. přestože jsou to též společné části. Nevím o co se argumentačně opřít.
Díky
Ano, samozřejmě je možné omezit/zakázat vstup do některých prostorů a místností domu.
Omezení volného vstupu do strojovny výtahu, kotelny apod. má nepochybně rozumný a spravedlivý důvod: Tímto důvodem jsou speciální bezpečnostní předpisy a obecná prevenční povinnost – předcházet škodám na zdraví, na majetku a na životě (§ 2900 a § 2901 zákona č. 89/2012 Sb.).
Při bezdůvodném omezení práv by se mohlo jednat o takzvané šikanózní jednání, tedy o takový výkon práva, který směřuje pouze k poškození určité osoby. Kromě případů šikany se shodně posoudí i jednání vykazující znaky zákeřnosti, msty, bezohlednosti a nepřiměřené ziskuchtivosti. K tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1322/2016 ze dne 19.10.2016.
Obecně je šikanózní jednání v rozporu s dobrými mravy, a tedy od počátku neplatné (§ 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.). Soudy takovému jednání neposkytnou ochranu. Nepůjde však o šikanózní jednání, jestliže s ním souhlasí ten, proti komu je namířeno. Z uvedeného plyne:
Zákaz vstupu na terasy musí být uveden v prohlášení, a s novým zněním prohlášení musí vyslovit písemně souhlas všichni, kterým se má rozsah jejich práv omezit.
Justitianus
„s novým zněním prohlášení musí vyslovit písemně souhlas všichni, kterým se má rozsah jejich práv omezit.“ (Vložil Justitianus, 22. Duben 2022 – 11:15)
To zahrnuje i všechny budoucí vlastníky a uživatele?
Schválené prohlášení vložené do katastru (nové nebo staré, to je jedno) je závazné pro každého i pro budoucí vlastníky. Když si nový vlastník pořídí byt, tak prohlášení vložené v katastru je pro něj samozřejmě závazné. Pro uživatele závazné není, je závazné pouze pro vlastníky. Kdo je uživatel, co užívá?
to jste tak hloupá, nebo jen provokujete? proto se vyhotovuje prohlášení, které se vkládá na katastr. je závazné pro všechny.
Lze zakázat vstup na tyto terasy, případně omezit využívání tohoto společného prostoru vlastníkům bytů, které tam mají přístup?
proč? co se tím vyřeší? pokud je nebude nikdo užívat, tak ta „nutnost neustálých oprav“ nebude?
Víte, ti, co terasy nemají, jsou přesvědčeni, že kdyby je nemohli užívat ti, co je mají, tak se nebude tolik opravovat. Jsem přesvědčen o tom, že vstup zakázat v tomto případě nelze a bohužel zdá se, že to nelze ani zpoplatnit, protože to není výlučném užívání. Změna PV je zatím nereálná, dokud všem situaci důkladně nevysvětlím, a to včetně krajních (extrémních) variant, na které doufám nedojde.
kdyby je nemohli užívat ti, co je mají, tak se nebude tolik opravovat…
a co se tam stále „opravuje“, že se zasahuje do terasy tak moc (do izolace např.), že to jde z peněz svj? pochopila bych opravy povrchu, ale ten si má opravit ten, kdo to užívá, totéž nátěry apod. co konkrétně se tedy stále opravuje z peněz svj?
Tece do bytu pod terasami. Prave se realizuje oprava za 500 000. Problem spociva v nevhodnem technickem reseni stavby, ktere se nyni snad vyresi. Dela to zlou krev a nekteri si mysli, ze by to meli platit ti, co to uzivaji.
- Martine, napsal jste o zatékání do bytů pod terasami: „Dela to zlou krev a nekteri si mysli, ze by to meli platit ti, co to uzivaji.“
Pokud si toto někteří myslí, pak je jasné, že jim to nemyslí. Zkrátka – myslet si mohou cokoliv, ale rozhodující je zda vlastník jednotky bude ochoten na takový návrh přistoupit. A to nejspíše nebude …
(1) Na domě jsou ploché střechy. Ty jsou nepochybně společnými částmi. Opravují se ze společných prostředků na správu domu. Odlišný způsob financování oprav společné části (beze změny prohlášení) by vyžadoval písemnou dohodu podle § 4a písm. (p) zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů: „úhrada nákladů na správu domu a pozemku vlastníkem jiné jednotky v tomtéž domě“. Takovou dohodu je možné dosáhnout jen se souhlasem každého účastníka dohody.
(2) Pak se zde probírala teoretická možnost „aby terasy byly ve výlučném užívání“. To je možné, a to jedině na základě změny prohlášení a souhlasu dotčeného vlastníka. Podle § 1175 odst. 2 platí, že jde-li (…) o (…) společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy (*). Terasy jsou tvořeny pouze těmito stavebními konstrukcemi nad střešním pláštěm: zábradlí, roznášecí vrstva a nášlapná vrstva (dlažba nebo beton). Pokud vlastník jednotky převezme terasu do výlučného užívání, pak pouze tyto části bude povinen „udržovat“ a provádět na nich „drobné opravy“.
Střecha pod terasou je ovšem společnou částí, která není ve výlučném užívání nikdy. Střecha tam musí být, i kdyby na jejím povrchu nebyla zřízena terasa. Takže oprava společné hydroizolační vrstvy bude vždy hrazena z prostředků SVJ na správu domu. Na tom nemůže ničeho změnit ani skutečnost, že terasa nad hydroizolací je „ve výlučném užívání“.
Při opravě vrstev střešního pláště nejspíše dojde i k nevyhnutelnému poškození stavebních prvků terasy. SVJ bude samozřejmě povinno dát po opravě do pořádku (na náklad SVJ) nejen samotný střešní plášť, ale i roznášecí a nášlapnou vrstvu terasy nad střešním pláštěm.
Justitianus
(*) Poznámka: K obsahu pojmu „drobné opravy“ viz nařízení vlády č. 308/2015 Sb. per analogiam.
Ono je v případě tazatele špatně prostě barák, někdo to prostě odflákl…
Vyberte firmu i s ohledem na záruky, třeba 10 let na práci i materiál…
I obyčejná střecha s nejlevnějšími asfaltovými pásy musí vydržet 20 let, pokud to není zfušované…
Jednak se mi nechce věřit, že v PV není o terasách zmínka ani v popise jednotlivých bytů ani ve „zmínce“ o společných částech, ale hlavně nerozumím proč je pro vás podstatné znát odpověď na vaše otázky:
„jedna se o terasy ve vylucnem uzivani se vsim vsudy i kdyz nejsou … v PV ?“
„A na zaklade ceho ?“
Poslední komentáře