Svolání shromáždění - problém s písemnou formou
Dobrý den,
prosím o radu s následujícím problémem.
Stanovy našeho SVJ mimo jiné obsahují povinný odstavec věnovaný svolávání shromáždění vlastníků jednotek s následující větou „O svolání musí být členové písemně vyrozuměni nejméně 15 dní před konáním.“.
Současný výbor si vykládá písemné vyrozumění jako vhození pozvánky do schránky v domě, která přísluší bytu, jehož je člen vlastník. Problém je v tom, že v našem domě je 180 bytů a dle informací z KN mají vlastníci téměř 39% domu adresu jinde než v tomto domě (často i v jiném kraji). Neustále tak vznikají situace, kdy jsou písemnosti (pozvánky na shromáždění, vyúčtování atd.) vhazovány do schránek nájemníkům (často potom tvrdí, že ve schránce nic nebylo) a k majitelům bytů se tak nedostanou. Je tento postup výboru nějak ospravedlnitelný? Lze se proti takovému chování nějak účinně bránit?
Za radu předem děkuji.
Vážení diskutující,
pro doručování jste si mohli schválit ujednání ve stanovách. Pokud jste tak neučinili, mohou vznikat problémy.
Uvádím příklad:
ČÁST ŠESTÁ ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ Čl.XIX Společná ustanovení
- Za den zaplacení ve smyslu těchto stanov se považuje den, kdy byla předmětná částka připsána ve prospěch účtu oprávněného, nebo den, kdy byla příjemci nebo osobě oprávněné za něj jednat předána v hotovosti.
- Rozhodnutí týkající se jednotlivých členů SVJ jim musí být písemně oznámeno a doručeno. Doručení doporučeným dopisem nebo do vlastních rukou je nutné v případech stanovených zákonem, stanovami nebo rozhodnutím shromáždění.
- Za den doručení se pro účely těchto stanov považuje den, kdy projev vůle jedné smluvní strany došel druhé smluvní straně. Doručuje-li se prostřednictvím pošty, má se v pochybnostech za to, že dnem doručení je třetí den po dni, kdy byl tento projev vůle odeslán druhé smluvní straně. Účinky doručení nastanou i tehdy, jestliže pošta písemnost vrátí odesílateli jako nedoručitelnou a příjemce přitom svým jednáním doručení zmařil, zejména, jestliže přijetí písemnosti odmítl. Členovi se doručují písemnosti na adresu k tomu určenou, kterou naposledy sdělil.
- Společenství je oprávněno písemné oznámení, které se týká všech nebo většího počtu členů, doručit elektronickou poštou, byla-li vlastníkem adresa oznámena, nebo vhozením do schránky příslušného člena který neoznámil e-mailovou adresu, současně je však povinno toto datované oznámení vyvěsit na tabuli v přízemí budovy bytového domu.
Matějka
Vážený pane Matějko,
kterým dnem je „den zaplacení“ podle Vašich stanov v případě platby soukromým šekem? Děkuji za odpověď.
Mezi námi, Vámi uváděná ustanovení stanov z více důvodů nelze doporučit (jsou nejasná, v některých bodech nezákonná). Ale to Vám zde vysvětlí povolanější.
Bankéř
Vážený pane „BANKÉŘI“,
kritizuje se Vám určitě dobře, pokud někdo něco předloží.
Ale Vy sám žádné konkrétní návrhy a doporučení úprav stanov nepředkládáte. Tak prosím podělte se s námi, jak to máte ošetřeno u vás, ve vašem společenství konkrétně (bez filozofování a dedukcí prosím), a jak řešíte případy platby soukromým šekem. Děkuji vám velice.
Pozn.: Společenství vlastníků si může upravit vnitřní život společenství ve svých stanovách, a k tomu postačuje 75% podílů přítomných hlasů, tj.38% dopílů všech hlasů. Stanovy jsou poté závazné a není potřeba „DOHODA VŠECH“ jak zde tvrdí někteří diskutující.
Matějka
Pan Matějka napsal: „Společenství vlastníků si může upravit vnitřní život společenství ve svých stanovách, a k tomu postačuje 75% podílů přítomných hlasů, tj.38% dopílů všech hlasů. Stanovy jsou poté závazné a není potřeba „DOHODA VŠECH“ jak zde tvrdí někteří diskutující.“ To je inspirativní, 38% hlasů vlastníků bude rozhodovat o všem a nějaká dohoda všech není nutná?
To má být apríl?
Pro jaké případy se to vztahuje?
Vážená/ý „A123“,
načtěte prosím zákon č.72/1994 Sb., v platném znění, §11 odst.4.:
„K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle §9a odst.2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“
(Při 51% účasti na shromáždění je potřeba pro schválení 75% z přítomných, tj. 38,25% z celku.)
Takže vážená/ý, žádný apríl, pouze vaše neznalost zákona.
Matějka
Pouze rozporuji, že pokud je potřeba dohoda všech, nelze tudo dohodu nahradit stanovami, toť vše. Stanovami např. nelze stanovit členům nové povinnosti, které jim nejsou uloženy zákonem.
Vážená/ý „A123“,
umíte prosím číst? Víte, jaká je základní otázka tohoto vlákna?
Téma je: „Svolání shromáždění – problém s písemnou formou“.
A k této základní otázce se diskutuje, já ve svých příspěvcích odpovídám, že základní otázku musí řešit stanovy v souladu se zákonem, a stanovy je možné upravit v souladu se zákonem tak, jak jsem uvedl a konstatoval, že ke způsobu určení doručování ve společenství není nutná „DOHODA VŠECH“, jak uvádějí někteří.
Pozn.: Stanovy řeší vnitřní život společenství a mohou členům stanovit povinosti, které nejsou stanoveny zákonem a nejsou v rozporu s obecně platnými zákonnými normami.
Matějka
V zájmu konstruktivnosti diskuze byste měl uvést, co kokrétně rozporujete.
§ 11
(4) K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle
§ 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy
o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na
jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí
tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
V čem je problém?
G.X.
"O svolání musí být členové písemně vyrozuměni nejméně 15 dní před konáním."
To znamená, že je povinností výboru doručit pozvánku vlastníkovi. Tuto povinnost ovšem nesplní, pokud pouze vhodí pozvánku do schránky bytu, ve kterém bydlí někdo jiný.
Pokud členové výboru vědí, že v bytě se vlastník nezdržuje, protože jej pronajímá, nemohou argumentovat tím, že písemnost vhodili do schránky "v dobré víře". Ostatně v praxi soudů se za prokazatelný pokus o doručení považuje pouze doporučená zásilka do vlastních rukou.
Základní věc, kterou musí vlastníci učinit, je informovat statutární orgán o své doručovací adrese. Tedy například doporučeným dopisem do vlastních rukou předsedy výboru. Výbor pak je povinen řídit se podle instrukce vlastníka a posílat písemnosti na jím udanou adresu. Stanovy by měly upravit platbu za přeposílání.
lake
„Ostatně v praxi soudů se za prokazatelný pokus o doručení považuje pouze doporučená zásilka do vlastních rukou.“
Ve shora citovaném případě praxe soudů se jedná o zásilku do vlastních rukou
- odeslanou,
či
- doručenou?
Děkuji.
Já jenom, že vzorové stanovy výslovně požadují doručení:
„Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a současně vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství.“
„Písemná pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání shromáždění.“
(Čl. VII odst. 7 a 8)
To mj. předpokládá zjišťovat doručovací doby společností přepravujících zásilky.
Nejen v tomto bodě jsou vzorové stanovy špatné.
V našich stanovách jsem to vypustil, při nekvalitě molochu Česká pošta, socialistický podnik, bych nedělal nic jiného než se staral o DORUĆENÍ na cca 139 vlastníků (některou jednotku vlastní i 3 osoby).
Závazné je u nás podle stanov to, co je na nástěnkách. Nad rámec stanov zasíláme pozvánky na shromáždění elektronicky a vhazujeme do schránek, včetně formuláře Plná moc. Zatím to nikdo nerozporoval a že pár kverulantů máme.
Hezký den!
Pavel
Dobrý den, my pozvánky vlastníkům, kteří nebydlí v našem bytovém domě, zasíláme poštou, ale dost se to prodraží. Možná by bylo dobré se s vlastníky zkontaktovat a uzavřít s nimi písemnou dohodu, že o svolaném shromáždění budou informovaní mailem.
Vkládání písemností určených pro člena společenství do schránky příslušející jeho bytu označené jeho jménem je zcela v pořádku, nepožádá-li člen společenství, aby mu písemnosti byly doručovány na jinou adresu. (Adresa uvedená v katastru přitom není rozhodující, kromě toho není dána povinnost hlásit společenství trvalé bydliště.)
Problém nastane, není-li schránka člena společenství označena jménem vlastníka a současně vlastník neuvedl svou doručovací adresu. Zákon vůbec nepočítá s možností, že by společenství neznalo doručovací adresu svého člena.
V tomto našem případě většinou nejsou schránky označeny jmény vlastníků bytů, ale jmény nájemníků. Společenství adresy k dispozici má, neboť za fungování původního výboru nebyl problém se zasíláním písemností.
Veškerá naše snaha o opětovné zasílání korespondence vlastníkům naráží na přesvědčení výboru, že oni vhozením do schránky příslušné bytu (i když není označena jménem vlastníka bytu, ale jménem nájemníka) splnili povinnosti.
Mimo jiné si výbor shromažďoval také e-mailové adresy a mobilní telefony na vlastníky (vše samozřejmě dobrovolně).
MK
Jsem překvapen, jaké problémy se mohou také vyskytnout. V našem SVJ je zavedená praxe, že když vlastník pronajme svůj byt, tak současně podepíše prohlášení pro výbor SVJ,že podnájemníka pověřil plnou mocí jej zastupovat na shromáždění.Při svolávání shromáždění(l5 dnů před termínem,písemně) je pozvánka s programem dána do schránky,která je označena jménem podnájemníka. Vlastník je na základě plné moci zastupován podnájenmníkem. V jednom případě, dal vlastník plnou moc jinému vlastníkovi,což bylo jeho rozhodnutí,které výbor SVJ nijak nekomentoval. Tím se nám daří mít značně vysoké procento přítomnosti na shromáždění.Úplně na závěr: stávalo se,že schránky nebyly označeny jménem podnájemníka.Při zjištění to bylo vytknuto tam bydlící osobě a upozorněna,že pošta jí nebude doručovat písemnosti,když chybí jméno na schránce.
Do schránky neoznačené jménem vlastníka bych vkládal písemnosti určené pro vlastníka pouze na jeho výslovnou žádost.
Nejsem příznivcem dodejek, neboť jednak věc prodražují, a hlavně neprokazují doručení písmenosti, ale pouze doručení dodejky. Tohoto faktu využívaly (zneužívaly) některé firmy a psaly doručovaný text malým písmem přímo na dodejku.
Jistá kurýrní služba nabízela potvrzení o doručení listiny. Adresáta vyhledala a zajistila podpis kopie doručené listiny.
Poslední komentáře