Sousedka má agresivního psa

Jakýsi „Domovní řád“ SVJ Místecká 450 je jen cár papíru. Není závazný pro nikoho.

Stanovy SVJ Místecká 450 totiž neobsahují ani slovo o nějakém „domovním řádu“. Viz https://www.praha-9.eu/…Distopis.pdf. Dokonce je v nich výslovně uvedeno: „Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedené v příslušných ustanoveních ObčZ a těchto stanov (…).“

Takže podrobněji: Práva a povinnosti vlastníků jednotek v kterémkoliv SVJ mohou být určeny zákonem, prohlášením nebo stanovami. Jakýsi „domovní řád“ tedy není závazný pro SVJ – právnickou osobu. Co je obsaženo v domovním čádu nemůže být ze strany SVJ úspěšně vymáháno.

Domovní řád není závazný ani pro všechny vlastníky jednotek! Má totiž charakter soukromoprávního ujednání (smlouvy), sjednané mimo působnost SVJ. Smluvními stranami jsou pouze ti kdo byli tenkrát přítomni na shromáždění a hlasovali pro. Plnění této jejich smlouvy by tedy mohl vymáhat jedině souhlasící vlastník sám za sebe vůči jinému souhlasícímu vlastníkovi.

Pro nikoho dalšího není jakýsi „domovní řád“ závazný!

Podle § 1208 platí, že stanovy musí obsahovat členská práva a povinnosti vlastníků jednotek (…) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Z toho a contrario plyne, že povinnost která není řádně uložena ve stanovách, neexistuje. Ten domovní řád je jen zbytečným výsledkem lidové tvořivosti horlivého právního neználka.

Lze samozřejmě vymáhat povinnosti uložené zákonem, prohlášením nebo stanovami. Ale ten směšný „domovní řád“ – to fakt neeee, neeeeeee, (válím se smíchy po zemi) …

Justitianus

V tom SVJ Místecká jsou právní géniové. Ve stanovách je hned první věta:

• „Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnickou osobou založenou ve smyslu ust. § 1194 zákona č. 82/2014 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „ObčZ“) …“

Obvykle bývám tolerantní k překlepům (sám se občas uklepnu v některé číslici), ovšem VE STANOVÁCH je takový dvojnásobný překlep na pováženou.

• V článku III odst. 2 je uvedeno: „Pro účely správy domu je výbor (…) oprávněn sjednat smlouvy (…). Výbor současně dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.“.

To je totální právní nesmysl. Výbor není osoba. Výbor nemůže právně jednat, nemůže být účastníkem právních vztahů. Výbor jako ne-osoba nemůže na nikom nic vymáhat. Za SVJ jedná navenek někdo úplně jiný než „výbor“; ostatně správně je to uvedeno v článku IX odst. 2 jejich stanov, a v rejstříku SVJ.

• V článku III odst. 3 je uvedeno: „Pod správu domu a pozemku je zahrnuto rovněž: (…) správa jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství, (…)­.“

SVJ vzniklé podle zákona č. 89/2012 Sb. není oprávněno provádět správu cizích jednotek! Jde o osobu s omezenou právní subjektivitou a správa cizích jednotek sem nepatří. Takže zde uvedený text je v rozporu se zákonem. Podotýkám, že toto oprávnění měla pouze „stará“ SVJ, která vznikla ze zákona do dne 31.12.2013. Toto SVJ se však „chlubí“ tím, že bylo založeno, a to na základě § 1194 zákona č. 89/2012 Sb. Není tedy oprávněno zahrnovat pod správu domu i správu cizího majetku, který není společnou částí domu.

• V článku VI odst. 1 je uvedeno: „Orgány společenství jsou: (…) výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo člen společenství pověřený funkcí výboru (dále jen „pověřený vlastník“), pokud není volen výbor, (…) kontrolní komise nebo revizor, rozhodne-li o tom shromáždění.“

Celá tato část je neplatná pro neurčitost. Judikatura se konstantně ustálila na tom, že ve stanovách musí být jednoznačně uvedeno jaký je statutární orgán a kolik má tento orgán členů. Žádné změny „za pochodu“ nejsou přípustné. Totéž platí pro revizora a kontrolní komisi: buď tyto orgány jsou zřízeny stanovami a tedy existují, nebo neexistuje žádný revizor ani kontrolní komise.

• V článku XIV odst. 2 je uvedeno: „Člen společenství má povinnosti vlastníka jednotky a člena společenství uvedené v příslušných ustanoveních ObčZ a těchto stanov, zejména má povinnost řídit se stanovami, pravidly pro správu a pro užívání společných částí obsažených zejména v zákoně, ve stanovách, v prohlášení, ve vnitřních předpisech společenství či v rozhodnutí orgánů společenství (…).“

Toto je takové mafiánské, lehce zneužitelné a totálně protiprávní ustanovení. Podle § 1200 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že stanovy SVJ obsahují pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Od toho se nelze odchýlit. Předseda výboru není Don Corleone a členové výboru nejsou členy jeho mafiánské rodiny, aby mohli sami určovat pravidla vlastníkům jednotek. Určovat pravidla a stanovit povinnosti mohou v SVJ pouze stanovy. Stejně tak je neplatná zmínka o jakýchsi (neznámých a nikde nedefinovných) „vnitřních předpisech společenství“. Jediným vnitřním předpisem SVJ Místecká 450 jsou stanovy! Co neplyne ze zákona, z prohlášení nebo ze stanov, to neplatí.

Stanovy SVJ Místecká 450 jsou v těchto částech páchnoucí a plesnivý právní salám. Tušil jsem to už v okamžiku, kdy mi padl zrak na slova „domovní řád“. Na druhou stranu – když tu plíseň odkrájíte, dá se to jíst…

Justitianus

Výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek Společenství vlastníků Místecká 450, S 5461 vedená u Městského soudu v Praze

Identifikační číslo: 27213498

V RS je uveden den vzniku společenství: 18.8.2004 :-)

a ve stanovách, to co uvádíte Vy.

Tzn. že SVJ vzniklo ze z.č. 72/1994 Sb., a nemohlo být tedy poté opět založeno dle z.č.89/2012 Sb.,:-)

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

Pane Justitiáne, takových společenství je… Zákonodárci stvořili profesionální firmu na správu domu s názvem svj a odpovědnost za ní dali do rukou naprostým amatérům. Mají ji řídit podle pragrafů, které si vykládá každý jak chce a to včetně právníků, advokátu i soudců. Čemu se divíte.

(1) Orgány společenství jsou:

1. shromáždění,
2. výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo člen společenství pověřený funkcí výboru (dále jen „pověřený vlastník“), pokud není volen výbor,
3. kontrolní komise nebo revizor, rozhodne-li o tom shromáždění."

Tak to je opravdu síla:-)

Stanovy schválené v říjnu 2014 a „chudáci statutáři“ ještě neměli čas se seznámit se zněním NOZ (89/2012 Sb.,),který už 10 měsíců platil.

JaVa

„Co neplyne ze zákona, z prohlášení nebo ze stanov, to neplatí.“

A co rozhodnutí vlastníků jednotek nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek? Také neplatí?

Paní Otýlie, jistě víte, že rozhodnutí vlastníků jednotek mezi sebou (mimo SVJ) je upraveno v § 1169 NOZ. Rozhodnou-li vlastníci potřebnou většinou se souhlasem dotčených vlastníků jednotek, pak to samozřejmě platí. To plyne ze zákona.

Jistě víte i to, že pravomoci shromáždění jsou vyjmenovány v § 1208 NOZ. Řádně přijaté rozhodnutí shromáždění ve věcech tam uvedených je závazné pro všechny vlastníky jednotek. Má-li se však uložit vlastníkům nová povinnost, neuvedená v zákoně ani ve stanovách, může o ní shromáždění rozhodnout pouze změnou stanov. K tomu viz § 1200 odst. 2 písm. c) a f) zákona.

Justitianus

„Má-li se však uložit vlastníkům nová povinnost, neuvedená v zákoně ani ve stanovách, může o ní shromáždění rozhodnout pouze změnou stanov.“

To zní poměrně přesvědčivě. Je k tomu nějaký podklad (literatura, judikatura)?

Paní Otýlie, podkladem který sháníte je zákon. Nikoliv literatura. A judikatura je pouze aplikace zákona na konkrétní právní vztah.

Pokud sháníte judikát ohledně závaznosti stanov (a nezávaznosti pouhého hlasování shromáždění o uložení nové povinnosti), přečtěte si například usnesení Vrchního soudu v Praze 7 Cmo 291/2015, ze dne 1.2.2018. Psal jsem o tom nedávno v příspěvku SVJ a pokuty: judikát (vložil Justitianus, 10. Říjen 2020 – 9:44).

• Podle § 1176 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.
• Podle § 1200 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že [s]tanovy obsahují alespoň (…) c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, (…) f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

Pro osobu podle § 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb z uvedeného plyne, že povinnosti vlastníka jednotky jsou obsaženy ve stanovách. Novou povinnost tedy nemůže uložit shromáždění pouhým rozhodnutím, ani předseda SVJ podle své libovůle, ani členové výboru, ani externí správce, ani pantáta Brázdil, a dokonce ani papoušek paní Květákové.

Jediným dokumentem, který (kromě zákona) určuje povinnosti členů SVJ, jsou stanovy. Jediným dokumentem,který (kromě zákona a prohlášení) určuje „pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí“ jsou STANOVY.

Novou povinnost je možné uložit pouze změnou stanov.

Justitianus

Pane Justitiane,

otázku, jakým způsobem lze vlastníkovi ukládat povinnosti, pokládám za významnou. Zeptám se tedy na konkrétní rozhodnutí, abych se ujistila, že Vašemu výkladu správně rozumím.

A. Shromáždění vlastníků rozhodne, že vlastník je povinen
(1) předsedovi každý den kupovat pizzu,
(2) uklízet společné prostory domu,
(3) zalévat trávník (ve správě SVJ),
(4) hradit do fondu oprav 1000 Kč měsíčně.

Pokud jsem správně porozuměla, jsou všechna tato rozhodnutí neplatná, neboť povinnosti je vlastníkovi možné ukládat jedině stanovami.

B. Shromáždění vlastníků vloží stejné povinnosti do stanov.

Pokud jsem správně porozuměla, jsou všechna tato rozhodnutí platná, neboť povinnosti je vlastníkovi možné ukládat (jedině) stanovami.

Týno, usnesení shromáždění je právní skutečností, nikoliv smluvním ujednáním mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníky jednotek. Naproti tomu stanovy jsou smlouvou (ujednáním) sui generis, která dopadá na všechny vlastníky jednotek i na SVJ.

Pokud jde o první tři případy: povinnost (1) by mohla být uložena jedině stanovami; (2) a (3) by mohly být uloženy v prohlášení nebo ve stanovách. Pouhé usnesení shromáždění není způsobilé samo o sobě ukládat nové povinnosti nikomu.

K Vašemu příkladu č. (4): Váš zásadní problém je, že píšete o neexistujícím „fondu oprav“. Váš dotaz je tedy zmatečný a nesmyslný. Kdybyste použila správný termín „příspěvek na správu domu“, odpověděl bych Vám, že v tomto případě se rozhodnutím shromáždění neuložila žádná nová povinnost.

• Podle § 1180 zákona č. 89/2012 Sb. je vlastník jednotky povinen přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech.

Jde tedy o povinnost uloženou zákonem. Rozhodnutí shromáždění nikomumu žádnou novou povinnost neuložilo. Shromáždění pouze schválilo výši částky pro následující období postupem podle § 1208 písm. c) zákona.

Váš příklad je ovšem nereálný, protože příspěvek na správu se určuje v celkové výši pro dům (například „300000 Kč ročně“), nebo obecně jednotkovou cenou („32 Kč na m2 měsíčně“, nebo „120 Kč na spoluvlastnický podíl měsíčně“). Skutečnou výši příspěvku jednotlivých vlastníků jednotek jim zpravidla sděluje statutární orgán.

Justitianus

Pane Justitiane,

zatím jsem si Vašich názorů cenila. Nyní jste napsal, že:

(1) Povinnost předsedovi každý den kupovat pizzu může být vlastníkovi uložena ve stanovách,
(2) povinnost uklízet společné prostory domu může být vlastníkovi uložena ve stanovách nebo v prohlášení vlastníka,
(3) povinnost zalévat trávník (ve správě SVJ) může být vlastníkovi uložena ve stanovách nebo v prohlášení vlastníka.

Ani s jedním nelze souhlasit.

K povinnosti vlastníka hradit do fondu oprav určenou částku jste se nevyjádřil. Prosím o vyjádření. Děkuji.

Paní Kristino,

s čím – podle Vás – lze či nelze souhlasit je mi upřímně jedno. Rozhodující je pouze co o věci říká zákon. Konkrétně zda výslovně zakazuje určitá ujednání, nebo je nezakazuje.

Předseda samozřejmě má nárok na odměnu za výkon funkce. Ostatně je to výslovně zmíněno v § 1208 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb.. Nic nebrání, aby část této odměny měla formu naturální (pizza předsedovi každý den). Záleží pouze na členech SVJ, zda tuto formu odměny schválí ve stanovách. Můžete se vztekat, třískat talíři o stěnu, ale nic proti tomu nenaděláte. Justitianus má pravdu. Přečtěte si § 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb..

Totéž platí o povinnosti uklízet, či o povinnosti zalévat. Jde o naturální obligaci a její sjednání nevylučuje žádný celostátně účinný právní předpis. Mělo by to být ovšem formulováno jako „povinnost zajistit úklid“, případně „povinnost zajistit zalévání“. Zda tuto povinnost vlastník splní osobně, nebo si k tomu zjedná jinou osobu – to záleží pouze na něm. Nejste schopna toto rozporovat. Opět tedy platí, že Justitianus má pravdu.

Pokud jde o jakýsi tajemný „fond oprav“, musela byste napřed ozřejmit co tím neurčitým a nesrozumitelným označením míníte. Uveďte tedy jakým způsobem (na kterých účtech) o přijatých částkách účtuje SVJ. Dále uveďte co bylo schváleno o způsobu tvorby a o využití tohoto fondu právnické osoby. Pak Vám rád odpovím.

Justitianus

já si justiho názorů tedy nikdy necenila. zrovna tento jeho dlouhodobě tvrzený názor, že cokoli, opravdu COKOLI, co si shromáždění odsouhlasí, je nad zákon a lze trestat klidně pokutami či jinými tresty, je ukázkou jeho základních neznalostí.

Radko, proč zase žvaníte? Proč lžete? Nikdy a nikde jsem netvrdil, že „COKOLI co si shromáždění odsouhlasí je nad zákon“.

Váš problém je v tom, že neznáte ten zákon, kterým se oháníte. DOkonce jej neumíte ani označit. Pak ovšem nejste schopna ani posoudit co je „nad zákon“.

O pokutách v SVJ si přečtěte usnesení Vrchního soudu v Praze 7 Cmo 291/2015, ze dne 1.2.2018. Číst snad umíte. Zda umíte také myslet – to nevím.

Justitianus

tam bych chtěla bydlet :-) mají tam v domovním řádu hodně perel, ale tohle je unikát :-) S ohledem na polední spánek malých dětí musejí být hlučné práce omezeny v době od 12 do 14 hodin, zejména při nepříznivém počasí. Pokud venkovní teplota v této době klesne pod +5 st. C, nebo naopak vystoupí nad +30 st. C, vztahuje se na provádění hlučných prací v tomto časovém rozmezí stejně striktní omezení jako na dobu nočního klidu dle odst. 3.1.