smlouva na pronájem nebytových prostor s NOZ
Jsme SVJ (2000) a dle §9a (1) c) zák.72/1994Sb. ( nájem nebytových jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek) naše SVJ před lety uzavřelo smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou i určitou (ta končí za 3 roky ). Jestli to dobře chápu, tak podle NOZ již taková možnost v zákoně není. Tedy asi je pouze možnost uzavřít nájemní smlouvu mezi spoluvlastníky nebytových jednotek a nájemcem. Znamená to pro nás, že musíme nájemní smlouvy uzavřít nové místo původních? A ještě dotaz související : V případě nájemní smlouvy mezi spoluvlastníky nebyt. jednotky a nájemcem jsou pronajímatelem všichni spoluvlastníci nebyt. jednotky, tedy v nájemní smlouvě musí být všichni uvedeni jako pronajimatel, přičemž k podpisu nájemní smlouvy za pronajimatele stačí i jeden spoluvlastník s plnou mocí od spoluvlastníků s většinovým podílem ( pokud není mezi spoluvlastníky dohodnuto jinak )? Mám na mysli aby to právně bylo co nejčistší. Děkuji za odpovědi a upozornění na případné jiné možnosti řešení a souvislosti.
Souhlas s pronájem musí odsouhlasit všichni vlastníci (na shromáždění popř. per rolam) a ti současně pověří SVJ = výbor (pověř. vl.), který v jejich zastoupení uzavře smlouvu o pronájmu.
mimouš napsal : „Souhlas s pronájem musí odsouhlasit všichni vlastníci…“ To máte na mysli vlastníky jednotek SV nebo spoluvlastníky nebytové jednotky ? Předpokládám, že to druhé. Jediné,co jsem našel v NOZ o souhlasu všech spoluvlastníků je §1132, kde by připadalo v úvahu „zatížení“ společné věci. Nejsem právník, ale myslím si, že pronájem jednotky zatížením věci není, snad jedině při výrazně nevýhodných podmínkách pro pronajímatele. Pokud mám pravdu, je ještě něco jiného v NOZ, podle čeho by měli souhlasit s pronájmem všichni spoluvlastníci jednotky ? Také si myslím, že vlastníci na shromáždění ( zřejmě máte na mysli shromáždění SV ) nemají co pověřovat SV v této záležitosti.
Pronájem samozřejmě je zatížením věci. A to zatížením podstatným. Dokonce může být nově zapsán do katastru jako „břemeno“ váznoucí na nemovitosti (§ 2203 NOZ). Pronájem nemovitosti či jiné omezení vlastnického práva na dobu přesahující 10 let vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Najdete to v NOZ § 1132.
Totéž platí i mezi vlastníky jednotek při pronájmu společné části domu.
lake
Měl jsem možnost díky mému kamarádovi mluvit se soudcem krajského soudu o této věci. Řekl mi ( on to říkal právní řečí, já to zde vyjadřuji laicky ), že pokud by soudil spor o to, jestli je potřeba 100% souhlas spoluvlastníků k uzavření nájemní smlouvy nebytové jednotky, tak v případě, že by nájemní smlouva nebyla nápadně nevýhodná pro spoluvlastníky a nebyla na 10 a více let, tak by rozhodl, že 100% souhlasu potřeba není.
Soudce Krajského soudu má nastudovaný NOZ, i když s chybičkou.
- Pouhá změna v osobě nájemmce je běžným hospodařením se společnou věcí. Postačuje souhlas nadpoloviční většiny všech spoluvlastníků podle § 1128 NOZ. Někdy o tom rozhoduje samostatně pronajímatel, kterým může být osoba odlišná od vlastníka (SVJ, realitní kancelář atd.).
- Pronájem v případě, že místnost byla dosud užívána samotnými spoluvlastníky, je změnou účelu. K tomu je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků podle § 1129 NOZ.
- K rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je nutný souhlas všech spoluvlastníků, podle § 1131 NOZ.
Soudce Krajského soudu Vám tedy odpověděl téměř správně. Spletl pouze dobu omezení vlastnických práv: souhlas všech spoluvlastníků podle § 1131 NOZ vyžaduje zákon pouze má-li doba omezení být delší než 10 let. Při pronájmu na dobu do 10 let VČETNĚ postačuje ještě nižší kvorum (podle okolností nadpoloviční či dvoutřetinová většina všech spoluvlastníků).
lake
Děkuji lake za potvrzení , těch 10 let jsem nešikovně napsal já. Trochu mi jen není v této souvislosti jasný váš předešlý příspěvek v tomto vlákně, kde píšete o pronájmu obecně jako o podstatném zatížení dle §1132, kdy by se požadovalo 100% souhlasu, ale to dávám na vrub mému neprávnickému myšlení. Pro mě je podstatné to, že k uzavření nájemní smlouvy pro případ mnou uvedený v úvodním mém příspěvku tohoto vlákna, není třeba 100% souhlasu spoluvlastníků při splnění podmínky 10 let.
Poslední komentáře