Složité vlastnické vztahy
Dobrý den,
chtěl bych poprosit o radu týkající se SVJ, které se zakládá pro bytový dům o čtyřech podlažích a podzemní garáži. V domě se nachází 20 bytových jednotek, 8 z nich nemá žádný vlastnický podíl na garáži. Současně máme 16 externích vlastníků garážových stání, která jsou rozdělena po 8 do dvou nebytových jednotek (každé takto vymezené stání tedy znamená spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 dané jednotky a také odpovídající podíl na společných prostorách garáže). Zbylým 12 vlastníkům bytů náleží také garážové stání. Tato stání ovšem nejsou součástí žádné jednotky, nýbrž jsou určena podílem na společných částech domu.
V KN však tato část garáže není nijak zohledněna, t. j. za předpokladu téměř identické výměry všech bytů (a od ní odvozeného podílu na společných částech domu) mají zapsané stejné podíly jak vlastníci jenom bytové jednotky, tak vlastníci bytu a garážového stání.
Rádi bychom tedy slyšeli názor někoho, kdo má více zkušeností než my sami. Problém je, že vlastně vůbec nevíme, jak se budou vážit hlasy na první schůzi Společenství. ZoVB podle mě kogentně stanoví, že je při hlasování rozhodující velikost podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 11 odst. 3). Uplatní se tedy i v našem případě bez výhrady podíl, který je zapsaný v Katastru?
Dále je zde otázka, zda je možné navzdory citovanému ustanovení z praktických důvodů ve stanovách určit, že externí vlastníci stání nebudou hlasovat jedním hlasem za svoji jednotku (zahrnující 8 stání), ale že budou vystupovat každý za sebe (hlasem o váze 1/8 výměry dané jednotky); zda-li tedy bude v souladu se zákonem následující znění stanov: „…členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky bytové jednotky, mají společně jeden hlas, členové společenství, kteří jsou spoluvlastníky nebytových prostor – společných garáží, hlasují samostatně“.
Je možné oddělit hlasování ve shromáždění o jednotlivých otázkách podle toho, zda souvisejí s garáží nebo nikoliv? Narážím na skutečnost, že se zdá jako logické, aby externí vlastníci garáží měli vliv jen na ty otázky, které se týkají garáží, ne ostatních společných prostor v domě. Je vůbec možné hlasování takto oddělovat, příp. kdo by měl rozhodovat, jestli se jedná o záležitost týkající se jenom garáží – ad hoc výbor, shromáždění nebo by se to mělo řešit dopředu nějakým výčtem ve stanovách?
Výše načrtnutý problém s nejasnými podíly na společných částech domu má pak dopad i na fond oprav – podle stavu zaneseného v Katastru budou vlastníci jenom bytové jednotky přispívat ve stejné výši jako ti, kdož vlastní byt i stání.
Omlouvám se, že se zde takhle rozpisuji, a také nevím, zda tu situaci z mého volného převyprávění vůbec jde pochopit, samozřejmě jakoukoliv nejasnost rád doplním.
Děkuji za každou radu a přeji všem hezký víkend.
Bernard Praha
Pane Bernarde,
spoluvlastnický podíl je něco jiného než přispívání na opravy a údržbu domu. Podle spoluvlastnického podílu se hlasuje na shromáždění a nelze se od toho odchýlit.
Na správu, opravy a údržbu společných částí domu se přispívá různě - většinou rovněž podle spoluvlastnického podílu, ovšem spoluvlastníci se mohou dohodnout jinak (písemná dohoda všech).
Váš případ je ještě odlišný v tom, že některé části domu jsou společné všem vlastníkům, jiné pouze některým vlastníkům. Vlastník přispívá na opravu a údržbu pouze těch částí, které jsou pro něj společné. Viz zákon o vlastnictví bytů. Pro váš dům to znamená, že vlastníci garáží nebudou přispívat na výtahy, rozvody vody, topnou soustavu, fasádu, střechu, balkony, společnou anténu, atd...
Opatřete si Prohlášení vlastníka budovy. Získáte je buď na katastrálním úřadě, nebo od původního vlastníka. Jsou v něm definovány věci, které vás zajímají:
"... určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek"
lake
Pane Bernarde, vítejte na tomto portálu.
Vyhledejte si napřed vpravo nahoře, co bylo o věci dříve napsáno.
Pak prosím zkraťte Váš text, takto je zcela nepřehledný.
Pokládáte-li více různých dotazů, nedostanete odpověď na žádný z nich.
lake
Vážený/á pane/í lake,
rozproudila se zde celkem zajímavá diskuse, nemyslíte?;-) Už vydá na dvě stránky.
Pokud tomu dobře rozumím, shodnete se s p. Matějkou na tom, že v domě mohou být části společné všem a části společné jenom některým vlastníkům jednotek. O záležitostech týkajících se těchto odlišných společných prostor tedy musí vždycky hlasovat jen ti, jimž jsou společné. Pořád však nevím, odkud pak vemem ty váhy hlasů pro konkrétní hlasování a jak určíme celek. Je opravdu možné propracovat se k tomu aspoň s přivřenýma očima legálně pomocí vzorce, který jste uváděl výše? Dovedeno do důsledků to ale znamená, že podíly zapsané v Katastru nejsou pravdivé a v podstatě se minimálně někdy nebudou dát použít.
Pane Bernarde,
O částech domu společných jen některým vlastníkům budou hlasovat pouze tito vlastníci. To neplatí pro ta hlasování, která mají podle ZoVB probíhat na shromáždění (nejvyšší orgán společenství).
Váhy hlasů viz spoluvlastnické podíly v katastru.
Chcete-li, podělte je součtem spoluvlastnických podílů všech hlasujících a vynásobte třeba stem. Získáte váhy hlasů hlasujících v procentech.
Nerozumím ovšem Vaší poznámce, proč by tyto hodnoty měly být nepravdivé a proč by se nedaly použít.
lake
Prosím o názor – v komentářích k ZOVB jsem se dočetl, že v Prohlášení je z praktického hlediska lepší vyhnout se určení relativně společných částí domu (RSČD) a raději všechny SČD vymezit jako tzv. absolutně společné části domu (ASCĎ)s tím, že vybrané ASČD jsou oprávněni užívat jen někteří vlastníci… Děkuji za odpovědi. Buďte zdrávi
Pane lake,
vycházím z toho, že v Katastru jsou zapsány ideální podíly všech vlastníků jednotek na VŠECH společných částech domu. Když tedy sečteme tyto podíly, měly bychom dostat celek, jímž jsou všechny společné části. Jak však může mít osoba ze sousedního baráku, která v našem domě vlastní toliko garážové stání a podle smlouvy o převodu podíl jenom na některých společných částech podíl zapsaný v Katastru v poměru ke stejnému celku jako interní vlastník bytu i stání, který zjednodušeně vlastní podíl na veškerých společných částech (zjednodušeně proto, že interní vlastníci nemají dokonce stání vymezená jako jednotky, ale jako podíl na společných částech – mmchd. podle zápisu v KN je jejich podíl stejný jako těch, kdo vlastní byt bez stání).
Jelikož nemáte rád dlouhé příspěvky (ještě jednou se omlouvám, jen jsem se snažil poskytnout co nejvíce informací), končím, doufám, že jsem aspoň trochu objasnil, proč považuji podíly zapsané v KN za nezohledňující skutečné poměry v domě.
S pozdravem
Pane Bernarde,
Pro příklad: vlastník garáže má např. 20 m2, vlastník bytu např. 56 m2. V katastru jsou jejich podíly zapsány jako 100/5445 a 280/5445. Každý hlasuje podle svého spoluvlastnického podílu.
Váha hlasu majitele garáže je 2,8 krát menší než váha hlasu vlastníka bytu. Tedy na přehlasování tohoto majitele bytu by se museli spojit tři majitelé garáží. Podíl každého z nich na společných částech domu je též 2,8krát menší.
V čem vidíte problém s vahami hlasů? Ta osoba není "ze sousedního baráku", je jedním z vlastníků jednotek ve vašem domě, stejně jako vy.
lake
Ovšem, vlastníky ze sousedního domu beru jen jako označení.
Kdyby to bylo takhle jednoduché, bylo by to krásné a bral bych to všemi deseti. Jenomže jakmile začneme uvažovat o tom, že o jistých záležitostech budou rozhodovat jen vlastníci, kterým náleží podíl jen na některých společných částech, už tyto počty přece nelze použít, nebo ano?
Jakmile přece z paušálního seznamu podílů z KN vyjmu pro rozhodování o prostorách společných jen některým vlastníkům ty vlastníky, jež na těchto prostorách nemají podíl, změní se jak celek, tak vzájemné podíly těch zbylých. Možná že něco přehlížím, tak mě prosím opravte, ale líp už to snad neumím vyjádřit.
Hezký večer.
Bernard
Samozřejmě, váha hlasu vlastníka bude RELATIVNĚ jiná hlasují-li všichni vlastníci a jiná, pokud se hlasuje jen mezi osmi majiteli garáží. To je přece jasné. Ale vždy se váha hlasu vlastníka počítá tímtéž číslem - jeho spoluvlastnickým podílem na společných částech domu.
Vskutku nevím, v čem je problém, nebo co je na hlasování nejasné. Spoluvlastnické podíly pro každého jsou ve výpisu z katastru.
Chcete-li zjistit, kolikaprocentní souhlas byl získán, vydělíte součet hlasů odevzdaných "PRO" součtem hlasů všech členů skupiny, která hlasovala, x 100.
Při hlasování na shromáždění SVJ se dělí součet hlasů odevzdaných "PRO" součtem hlasů všech vlastníků jednotek, x 100. Výsledek bude opět v procentech.
Zdá se, že se točíme v kruhu, avšak nemohu odhalit, co je nejasného na počítání hlasů podle váhy.
lake
Pokud by měl pravdu pan Matějka, tak by mohla nastat situace, že se podíly zapsané v katastru nepoužijí nikdy.
Mezi námi, pánové, podíl zapsaný v katastru je jedna z mála jistot, kterou vlastník má, právě proto, že je zapsaná v katastru.
Pokud by s ní neměla být spojena práva a povinnosti, jak plyne z diskuse, pak by vlastník přišel i o tuto svou jistotu jménem spoluvlastnický podíl na domě.
Vážený pane Ferdinande,
s Vámi vyslovenou tezí souhlasím. Ovšem jak to pak udělat. Přijde mi to trošku jako začarovaný kruh. Pokud budeme hlasovat podle podílu na společných prostorách zapsaných v KN, půjde o řešení bezpochyby nejjednodušší. Ovšem už nemůžeme vypustit z hlasování ty, kteří nemají na daných částech domu společných jenom někomu podíl. Jak jsem už psal výše, stav dle KN tedy nezohledňuje skutečnost. Když zase připustíme štěpení na tři kategorie vlastníků (vlastníky stání ze sousedních domů, vlastníky bytu a vlastníky bytu i stání), budeme muset stanovit různé celky, z kterých se budou podíly počítat. Pak nelze přece použít podíly zapsané v Katastru. Co Vy na to?
Poslední komentáře