Sjednocení oken a dveří - zanesení do stanov
Dobrý den,
v historickém, ale památkáři nechráněném bytovém domě máme všechny byty stejné masivní vchodové dveře do bytů a stejně velká sjednocená okna do ulice i vnitrobloku. Po převzetí SVJ do svého předsednictví jsem si všiml, že ve stanovách není jednotný vzhled chráněn, tedy teoreticky si může někdo okna ve své jednotce vyměnit za jinou velikost i barvu a dveře vyměnit za malé jednokřídlé. Máte prosím ve stanovách nějak uvedeno, že majitelé bytu nesmějí změnit vzhled oken a dveří, aby se zachoval ráz budovy? Vím, že u paneláků se to neřeší, ale naše budova je opravdu stará a jedna z mála nechráněných v oblasti, kde se vzhled tradičně udržuje z historických důvodů. Současní majitelé jednotek s tím takto souhlasí, proto zde koupili byty. Nechci být obviněn, kdyby se někdo náhle rozhodl byt prodat a nový majitel byt kompletně rozboural. Přijde mi zvláštní, že ani ta okna nejsou vedena jako vlastnictví všech (plášť budovy). Toto se samozřejmě netýká podkrovní vestavby, kde byty mají vlastní moderní střešní okna a malé vchodové dveře.
Pane IV, úvodní dotaz je neúplný.
Napřed byste musel uvést co je uvedeno o oknech a bytových dveřích v prohlášení.
- Jde-li o společné části, pak vlastník jednotky má zakázáno je měnit. Případná změna stanov by zavazovala pouze samotnou právnickou osobu SVJ. Pro vlastníky by šlo o nadbytečnou informaci.
- Jde-li o části ve vlastnictví vlastníka jednotky, pak právnické osobě SVJ do toho není vůbec nic. Změna stanov by byla od počátku neplatná a nevymahatelná vůči vlastníkům. Nestrkejte nos do cizích věcí.
Dodatečně jste upřesnil, že „v prohlášení vlastníka domu … jsou okna i dveře zanesené jako společné části“. Takže jde o případ č. 1. Vyřešeno.
V případě č. 2 by zákaz změny vzhledu mohl být obsažen jedině v prohlášení.
Justitianus
Justitianus, děkuji mnohokrát za odpověď!
Znovu jsem kouknul do prohlášení vlastníka a je zde uvedeno:
- společným částmi budovy jsou: .......schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, .........
- součástí bytu je ....... vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken......
Mohl bych se prosím ještě dozeptat?
- Prohlášení vlastníka je platné na věky věků, nebo může jeho platnost vypršet/změnit se/být změněna/aktualizována v jiném dokumentu apod?
- Prohlášení vlastníka stojí nejvýše nad všechno ostatní, např. i nad stanovy, zákon,… nebo je tam nějaká hierarchie?
- Z roku 2014 jsem prošel změnu zákona, kde všechny tyto předměty budovy ve společných částech jsou automaticky ve správě společenství, pokud to tak neodborně shrnu, asi se chápeme. Je toto jakési kázání, nebo to platí pouze pokud budova nemá danou věc specifikovanou ve stanovách/prohlášení?
Snažím se zorientovat v základech (jak je vidno) a pořád se nechytám, co se s čím doplňuje, co pod co spadá a co s čím koliduje. Na vše se doptávám u správce budovy, ale slepě věřit jim taky nechci, zodpovědnost mám já.
Dobrý den,
k této záležitosti bych poukázal na usnesení NS ČR sp. zn. 26 Cdo 413/2013 ze dne 23. 7. 2014, které (byť ještě v poměrech předcházející právní úpravy, tedy ZVB) řešilo otázku, zda prohlášením vymezené (části) oken a dveří v BJ jsou společnou částí budovy, nebo součástí BJ. V daném případě totiž prohlášení stanovilo, že „vnitřní strana oken“ je ve vlastnictví BJ, zatímco „vnější strana oken“ je společnou částí budovy.
NS rozhodnul, že sestává-li výplň stavebního otvoru (okno) z pohyblivého okenního křídla a okenního rámu pevně spojeného s obvodovou konstrukcí budovy, k němuž je okenní křídlo připevněno, nelze uvažovat o „vnitřní“ a „vnější“ straně okna jako o samostatných věcech, které by mohly mít rozdílného vlastníka, neboť minimálně okenní rámy nesestávají z více oddělitelných vrstev a oddělením okenního rámu od stavební konstrukce, do níž je zazděn, by došlo k jeho znehodnocení. Takto vymezené vlastnictví oken nepřístupných ze společných částí domu bylo tudíž nepřípustné a kvůli této neurčitosti neplatné (v této části prohlášení), poněvadž nebylo výslovně určeno, zda okna jsou součástí BJ či budovy. Protože okna jsou vždy součástí hlavních svislých konstrukcí, jde tedy o součást společných částí domu, aniž by nějak významně záleželo na jejich (ne)přístupnosti pro jednotlivé vlastníky v domě (stejně jako u stropu, podlah apod.). Nestanoví-li tedy prohlášení jednoznačně, zda jsou okna v BJ součástí vnějšího pláště domu (vnější konstrukce obvodových zdí domu), který je společnou částí budovy, nebo ne, patří i ony ke společné části budovy (domu). Pokud v této situaci rozhodlo shromáždění vlastníků BJ zákonným způsobem o výměně oken v celém domě, tedy i v jednotlivých BJ, nelze se tomuto bránit.
1. Viz § 1169, změna prohlášení.
2. Hierarchie ve vlastnických vztazích je: kogentní ustanovení zákona
→ prohlášení → dispozitivní ustanovení zákona → podzákonné
předpisy.
Stanovy osoby pověřené pouze správou cizího majetku nemají
s vlastnickými právy nic společného. Mohou se týkat správy společných
částí včetně pronajímání, pojištění domu, služeb spojených
s užíváním bytů, atd.
3. Bylo odpovězeno v bodě č. 2.
Justitianus
jako nový předseda se nejdříve seznamte s právními předpisy, alespoň těmi základními, které se svj týkají. třeba zjistíte, že nelze jen tak o své vůli měnit vzhled budovy apod.
Mimochodem, člen rodiny vlastní jednotku v obdobném domě, avšak o pár desítek let modernějším, přesto víc jak 100 let starém. Všechny bytové jednotky mají vlastní vchodové dveře dle svých preferencí, na každém patře jsou 3–4 vstupy a každý pes, jiná ves. Pouze okna si nechali společná a sjednocená. Dokážete to vysvětlit? Protože vzhledově je to uvnitř prostě brajgl a teď už s tím nikdo nic neudělá.
Ono je hodně věcí s jakými se seznamovat, proto to dělám, jak ostatně vidíte. Ono vzhled budovy je taky taková přesmyčka a jakto, že v panelákách funguje jinak než v činžákách? Jaktože vzhled budovy se pokaždé definuje jinak? Nejsem právník a ani jím neaspiruji být, proto hledám radu znalého. Stejným způsobem pomáhám já ve svém oboru, na internetu to tak už poměrně dlouhou dobu funguje.
V prohlášení vlastníka domu z roku 1996 jsou okna i dveře zanesené jako společné části, o které je třeba dle tohoto i pečovat. Jenže zda lze na základě Prohlášení vymáhat zpětně udělanou změnu, to nevím. A zda Prohlášení ztrácí nějakým způsobem platnost, to jsem taky nedohledal.
Hrozně rád bych pochopil váš příspěvek, protože věta je zde vložená bez nějakého upřesnění aniž by odpovídala přímo na dotaz. Umocňují ji ty tři vykřičníky, které zdůrazňují nutnost, agresi. Můžete prosím dovysvětlit?
Poslední komentáře