Ručí prodávající za společnou vadu domu?
Dobrý den,
ručí prodávající za společnou vadu domu (např. střechy)?
V roce 2017 jsem koupil byt v OV v bytovém domě, který byl kompletně revitalizován v roce 2008 (kdy byla mimo jiné dělána zcela nová střecha).
V roce 2018 začalo do domu téct, následně byl zpracován posudek s tímto závěrem:
Střecha měla konstrukční vady již od roku 2008. Střecha neplní ani jednu ze svých základních funkcí, které jsou definovány v normě ČSN 73 1901. Střecha musí být demontována a udělána zcela nová.
SVJ chtělo vady reklamovat po zhotoviteli, ten zkrachoval a nemá žádné finanční prostředky. SVJ si chce vzít na pokrytí nákladů úvěr, který bude znamenat navýšení FO.
Při prohlídce bylo zmíněno, že dům včetně střechy je v dobrém stavu, střechu či půdu mi nikdo neukázal. V kupní smlouvě je toto: a) Strana kupující výslovně prohlašuje, že si předmět převodu řádně prohlédla, seznámila se s jeho stavem, včetně právního stavu předmětu převodu zapsaného na příslušném LV v katastru nemovitostí k datu podpisu této smlouvy, a v tomto stavu jej také bez jakýchkoliv zjevných faktických a právních vad kupuje;
- Strana kupující je oprávněna uplatnit práva z vadného plnění při splnění podmínek stanovených občanským zákoníkem a případně souvisejícími právními předpisy.
Mám nárok po prodávajícím požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny?
Protože ty vady se objevily až v momentu, kdy vy jste byl vlastníkem. Pokud koupíte starší vozidlo, také musíte počítat s tím, že se vám na něm něco může pokazit. A i proto to starší vozidlo stojí méně než nové…
Střecha dělaná v roce 2010 by měla vydržet alespoň 30 let, ale klidně i 50 let? Z venku vypadá jako nová. Je normální, že po 10 letech do ní teče, jsou shnilé trámy a je celá na výměnu?
Bohužel, normální to není. Ale prostě dnes se tak staví. Že je všechno zfušované, všude použity nejlacinější materiály. A myslím , že ten předchozí vlastník na téma střecha také nic nevěděl…
„Střecha dělaná v roce 2010 by měla vydržet alespoň 30 let“
Dobře udělaná střecha vydrží 100 a více let. Jenže takovou záruku Vám nikdo nedá.
Kromě dodavatele prací se můžete zkusit obrátit i na dodavatele materiálu, někdy jsou vstřícní a v zájmu ochrany své dobré pověsti nekvalitu svého výrobku uznají, zejména když o ní již vědí i od jiných.
Záleží, co máte ujednáno v kupní smlouvě, možné ujednání:
Prodávající seznámil kupujícího se všemi vadami převáděné věci, které jsou vyjmenovány níže (následuje seznam vad).
Jiná situace:
Prodávaná věc se převádí tak, jak stojí a leží, i se všemi případnými vadami s tím, že kupující po prodávajícím nepožaduje, aby mu vady věci sdělil.
Skrytou vadu věci je možno úspěšně reklamovat pouze ve lhůtě dvou let, počítáno od okamžiku „co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit“. Viz § 2112 NOZ.
Že jste si při koupi bytu za miliony neprohlédl půdu ani střechu je pouze Váš problém. Možná, že vada už tehdy byla zjevná, nebyla tedy skrytá. Tím hůře pro Vás.
Justitianus
Dobrý den, je běžné, že se při prohlídce ukazuje půda a střecha? Pokud kupujete byt v přízemí a dům má 3 patra?
Prodávající bytu byl v té době předseda SVJ, nebyl důvod mu nevěřit. Tvrdil, že je vše revitalizováno a nebude se muset navyšovat FO, byt nabízel jako investiční. Střecha stále i nyní vypadá z venku jako nová. Jen do ní teče.
„je běžné, že se při prohlídce ukazuje půda a střecha?“
Ano, je to naprosto běžné. Běžně se ukazují minimálně všechny společné prostory (garáže, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny, půdy, chodby, schodiště, kryty civilní ochrany ad.) a přístupné společné části domu (střecha ad.) a je vhodné si vedle kupovaného bytu nechat ukázat i jiný srovnatelný byt v domě (závady bývají obvykle na více místech stejné, na závadu svého bytu můžete přijít prohlídkou jiného bytu nebo společných prostor a společných částí). Na prohlídku s sebou vzít pochopitelně odborníka.
Je zajímavé, že zájemce o koupi automobilu si ho nechá prohlédnout automechanikem, zatímco ohledně majetku výrazně větší hodnoty tady padne takováto otázka.
že by někdo, kdo nově kupuje byt prolézal s najatým odborníkem střechu. U nás v domě není střecha volně přístupná , množství prodejů bytů je cca 18/rok… tudíž za 20 let provozu se prodalo 360 bytů. A střechu nechtěl vidět nikdo. Zase na druhou stranu. Která střecha u bytového domu za posledních 20 let byla vyhotovena ve 100% stavu a řadu nesmyslů a fušérství v prvních letech provozu domu nezjistí ani ten odborník.. pokud se nepůjde do nějakého hloubkového rozboru, sond a podobně.
„jsem ještě neslyšel, že by někdo, kdo nově kupuje byt prolézal s najatým odborníkem střechu.“
Nevím, kde je „u Vás“, ale prohlídka nemovité věci odborníkem je běžná. Neodborník totiž závady (nejenom střechy) nemusí vůbec rozpoznat.
Pokud budu kupovat rodinný dům , nechám jej prolézt od střechy až po sklep odborníkem. Ale v bytovém domě jsem o tom opravdu ještě nikdy neslyšel. Apropos.. pokud nikde nic neteče , tak ten odborník stejně toho moc nezjistí… Protože zjišťovat, co je mezi horní a spodní vrstvou střechy to je na sondu a rozbor… to není vidět vizuálně..
Když si český Pepa kupuje ojetou oktávku „na hlínách a v dehtu“ za 120000 Kč, proleze ji do posledního šroubku, samozřejmě se podívá pod kapotu, bude poslouchat zda nehvízdá turbo, bude lomcovat koly, vleze si pod vůz, prolistuje servisní knihu a vezme si k tomu s sebou automechanika.
Když si český Pepa kupuje byt o 20krát vyšší hodnotě, jen si prohlédne byt, a o nic dalšího se nezajímá.
Jo, to dává smysl.
Justitianus
Jo, to dává smysl.
Nedává to smysl, ale je to tak…
V našem domě (SVJ) taky proběhlo několik převodů jednotek, nikdy se nestalo, že by se zájemce o koupi dotazoval na stav hospodaření, neplatiče, stav společných částí domu… Většina ani jen netuší, že se mají výboru (SVJ) „ozvat“ kvůli změně informací (doplnění kontaktních údajů atd., následnému dodání předpisu záloh), běžný a obvyklý postup je, že výbor začíná tuto komunikaci (i díky tomu, že jeden z členů má aktivní ohlašování změn z katastru, tedy o převodech alespoň víme…)
A proč to tak je? Kdo myslíte že vůbec ví, že vlastnictví bytu znamená „pouze“ spoluvlastnictví budovy (domu) a že například strop a podlaha v jeho jednotce „není jeho“, ale je ve společném vlastnictví všech? Dokonce si myslí, že platí „Můj byt můj hrad“ (a to, že ten výrok je tak trochu jinak nechtějí ani slyšet).
- „Stav hospodaření“ se předkládá na shromáždění.
- „Výše dluhů neplatičů“ se předkládá na shromáždění.
- „Stav společných částí domu“ se řeší na shromáždění.
S výše uvedeným seznamuje kupujícího prodávající. „…nikdy se nestalo, že by se zájemce o koupi dotazoval“ je lež.
Už vidím předsedu výboru, nebo SVJ, jak pořádá exkurzi po domě pro zájemce o koupi bytu.
Já bych i souhlasil, ale zároveň je to ten kámen úrazu. Seznamuje kupujícího prodávající – prodávající má (logicky) zájem hlavně rychle a výhodně prodat. A tedy zamlčí vše, co nevyhovuje (a co zamlčet jde / či může) – pochybuji že existuje tak slušný prodávající, který ochotně sdělí, že v SVJ je několik neplatičů a zhoršující stav domu bude vyžadovat drahé opravy, kvůli kterým si SVJ vezme úvěr a zvedne příspěvky…
Pravdou také je, že kupující má jen malou šanci si informace ověřit či zjistit jinak – jak je psáno níže, při dojednávání transakce kupující není v žádném vztahu s výborem SVJ, který mu teda nemá důvod poskytovat nějaké informace (a dokonce v případě citlivých informací je ani poskytovat nesmí). Jedinou šancí kupujícího je tak pouze dobrá kupní smlouva a to, že na všechny podstatné informace se musí kupující sám zeptat (nejlépe písemně). A to může být opět problém, pro prodávajícího je takový moc se dotazující kupující „problematický“ a může si vybrat jiného (toho „českého Pepu“, který se na nic z toho vyptávat nebude…).
Nic víc ,nic míň. Za 20 let provozu našeho domu došlo cca k 360 převodům bytů. Já, ani moji předchůdci nezaznamenali nikdy od nikoho žádný požadavek na vstup do půdních prostor ze kterých se lze dostat a prohlédnout si střechu. Apropos..o tom, jak na tom dům je a jak funguje vypovídají dokumenty jako stanovy,záznamy ze schůzí, příp.účetní věci. Ani o toto nikdo nejeví při koupi zpravidla nikdo zájem. Jinak, kdyby každý kupující ojetého auta si před jeho koupí nechal auto prohlédnout odborníkem, no myslím , že kvalita a úroveň českých autobazarů byla někde jinde :-)
Rudolf II píše: „Ano, je to naprosto běžné. Běžně se ukazují minimálně všechny společné prostory (garáže, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny, půdy, chodby, schodiště, kryty civilní ochrany ad.) a přístupné společné části domu (střecha ad.) a je vhodné si vedle kupovaného bytu nechat ukázat i jiný srovnatelný byt v domě (závady bývají obvykle na více místech stejné, na závadu svého bytu můžete přijít prohlídkou jiného bytu nebo společných prostor a společných částí). Na prohlídku s sebou vzít pochopitelně odborníka.“ Mám dotaz. A kdo všechny ty uvedené prosotry zájemci o koupi ukazuje? Prodávající, správce, původní vlastník? Vždyť např. vlastník nemá přístup na střechu, nemá přístup do kotelny, sklep má přístupný jenom svůj nebo ten prostor, kde má sklepní kóji. Dokonce se domníváte, že kupující má nárok na prohlídku nějakého srovnatelného bytu. Já se ptám který vlastník srovnatelného bytu má povinnost nějakého zájemce o koupi pustit do svého bytu na prohlídku??? Máte bujnou fantazii, Rudolfe II.
Nejdříve bych se podíval na tehdejší výbor. Kdo vybral (z kolika) firmu, na základě jakých referencí, kdo (zda vůbec) dozoroval stavbu, atd.
To, že byt prodával předseda výboru, nebyl důvod k důvěře, ale naopak k velké opatrnosti a prověření všeho. Pokud jsou nyní shnilé trámy, muselo se toto minimálně začít projevovat už v době koupě bytu a prodávající navíc předseda výboru to jistě musel vědět.
Právní úprava je roztříštěná a nepřehledná.
§ 2112 je v pododdílu 2 – Koupě movité věci
Přesto se obvykle uznává jeho platnosti i pro nemovitosti.
Pak je tu ale Pododdíl 3 – Koupě nemovité věci
§ 2129 (2) Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
Tj. k původnímu dotazu se (bohužel) domnívám, že prodávající zodpovídá za skrytou vadu po dobu pěti let.
Prodávající samozřejmě nezodpovída za skrytou vadu, protože střecha je společná část a společné části nejsou pouze ve vlastnictví vlastníka, který prodal byt. Jak mu chcete prokázat, že o té vadě věděl, když do domu začalo téct až v roce 2018 a vy jste si koupil byt v roce 2017. Za tu vadu vlastně můžete vy sám.
O vadě přece vědět nemusel, to prokazovat nemusím? Musím prokázat, že se jedná o skrytou vadu. I kdybych si střechu prohlédl, nemohl jsem tušit, že celá konstrukce je udělána špatně. V době prohlídky do domu neteklo, začalo do něho téci až rok po koupi. Následně se zjistilo, že je od samého začátku špatná konstrukce. Stejné jako když si prohlédnete byt, vše je v pořádku. Rok po koupi se objeví v obýváku plísně, následně zjistíte, že jsou v bytě od samého začátku tepelné mosty a špatná izolace. To je skrytá vada.
Přijde mi to u té střechy stejné?
„Nesmysly. Koupil jste byt a ten je v pořádku.“
Nesmysly. Koupil jste byt a s ním podíl na společných částech domu.
Tazateli nevadí děravá střecha (společná část), ale navýšení FO v souvislosti s novým úvěrem.
„SVJ si chce vzít na pokrytí nákladů úvěr, který bude znamenat navýšení FO.“
„Tvrdil, že je vše revitalizováno a nebude se muset navyšovat FO“
Poslední komentáře