Rozpor mezi prohlášením vlastníka a stanovami
Mám dotaz. Jakým způsobem se mají hradit měsíční platby externímu „správci SVJ“? V Prohlášení je napsáno, že vlastníci jednotek přispívají na správu domu, dle velikosti svého podílu na společných částech, ale ve stanovách je určena odměna správci pevná měsíční částka na bytovou jednotku. Co je správně?
Píšete:
- “vlastníci jednotek přispívají na správu domu, dle velikosti svého podílu na společných částech”
Tímto se typicky myslí příspěvek do “FO” (na opravy domu) a třeba i na pojištění domu.
- “určena odměna správci pevná měsíční částka na bytovou jednotku”
Tím se typicky myslí odměna účetní firmě, odměna výboru, apod. (neb to nijak nesouvisí s velikostí vašeho bytu a podílem na domu)
Je to pro vás nyní pochopitelnější, co je co a proč?
Pane „člen SVJ“, krátce a správně Vám odpověděl pan Počtář. Ještě k tomu doplním podrobnosti.
Napřed připomenu zásadní rozdíl mezi oběma dokumenty – prohlášením a stanovami. Od toho se pak odvíjí vše ostatní.
- Prohlášení je smlouva spoluvlastníků domu, která upravuje spoluvlastnické vztahy. Obsahuje rozdělení budovy na jednotky (případně na jednotky a společné části), pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro přispívání spoluvlastníků na správu domu. Při tom je bezvýznamné zda správu domu vykonávají spoluvlastníci společně sami, nebo jim k tomu slouží správce uvedený v prohlášení, nebo si k tomu účelu založili právnickou osobu SVJ.
- Stanovy jsou dokumentem, který nemůže upravovat spoluvlastnické vztahy. Stanovy upravují výhradně záležitosti které se týkají právnické osoby SVJ a jejích členů a vnitřních poměrů SVJ (viz poznámka 1). Stanovy mohou upravovat i ty záležitostí, které jiný právní předpis vyjmul z rozhodování spoluvlastníků a svěřil je do pravomoci právnické osoby SVJ (viz poznámka 2).
Z uvedeného plyne jak je to s hrazením jakýchkoliv částek. Jestliže ty platby jsou určeny na správu cizího majetku (domu a pozemku), pak se povinně hradí podle pravidel určených v prohlášení, tedy nejspíše podle spoluvlastnických podílů.
Jestliže jde o platby na vlastní správu SVJ (tedy např. na vedení účetnictví, na zápisy do rejstříku SVJ, na notáře, na právní konzultace atd.), pak tyto náklady na vlastní správu SVJ hradí členové SVJ podle pravidel určených ve stanovách SVJ. To může být buď podle spoluvlastnických podílů, nebo třebas paušálem na každého člena SVJ shodně.
Nevím co znamená „odměna správci“. Jestliže v domě vzniklo SVJ, pak dům nemá žádného správce. Funkce správce už dávno zanikla, a to v okamžiku kdy vzniklo SVJ a ujalo se správy domu. (Viz § 1191 až 1199 občanského zákoníku.)
SVJ možná sjednalo smlouvu s externí firmou o výkonu některých činností z oblasti správy domu (to může být oprava elektrických rozvodů, údržba výtahu, čistění vnitřní kanalizace, revize hasicí techniky, a mnoho dalších činností). Případně sjednalo smlouvy na výkon některých činností vlastní správy SVJ (např. vedení účetnictví SVJ, správa dokumentů a dokladů SVJ, příprava smluv, právní služby pro SVJ).
Odměna externistům za každou takovou činnost se rozúčtuje podle toho, zda jde o činnost správy cizího majetku (správu společných částí domu) – ta se rozúčtuje vlastníkům jednotek podle spoluvlastnických podílů. Nebo jde o činnost vlastní správy právnické osoby SVJ, a náklady se rozúčtují členům SVJ podle pravidel určených ve stanovách.
Je možné i takové zjednodušení, že se bude celá částka bez rozlišení rozúčtovat podle toho který druh činností v celém „balíku“ činností převažuje.
Poznámka 1
Vnitřní záležitostí SVJ je např. určení orgánů SVJ, počty členů
těchto orgánů, způsob svolávání shromáždění, způsob doručování
členům SVJ, lhůty a způsob hrazení plateb a jejich identifikace
variabilním či specifickým symbolem, seznam záležitostí o kterých si
rozhodování vyhradilo shromáždění, ustanovení o pokutách ukládaných
členům, a – pokud to neurčuje prohlášení – také podrobná pravidla
pro soužití v domě (tzv. domovní řád).
Poznámka 2
Záležitosti které se týkají vlastnictví bytů avšak jsou svěřeny do
rozhodování SVJ – to je např. otázka pojištění společných částí
či pojištění domu jako celku, rozhodování o poskytovaných službách
spojených s užíváním bytů podle zákona č. 67/2013 Sb. včetně určení
způsobu jejich rozúčtování. Dále např. uplatňování reklamací ze
závad na společných částech.
Justitianus
„Co je správně?“
Správně je obojí.
SVJ platí externímu správci částku vypočtenou jako násobek pevné částky na bytovou jednotku × počet bytových jednotek.
Vlastníci přispívají na správu domu v poměru svých spoluvlastnických podílů.
Poslední komentáře