rozhodování o využití společného pozemku (parkování)
Dobrý den.
Jak vyřešit parkování na společném pozemku, jehož součástí je bytový dům? Někteří z majitelů bytů (menšina) si za domem v minulosti svévolně zřídili zastřešená stání pro svá vozidla, aniž toto bylo jakkoli upraveno v prohlášení či jakoukoli dohodou všech spoluvlastníků (takto vytvořená parkovací místa nejsou nijak právně vymezena /zapsána v KN/, přístup k nim má každý z domu). Ostatním v domě to tehdy bylo buď jedno, nebo to mlčky trpěli. V domě se však objevil výrazný majoritní vlastník, který by (nepřekvapivě) rád svůj majetkový podíl užíval i v oblasti parkování, které však zatím „zabírá“ méně než čtvrtinová menšina vlastníků (jde převážně o důchodce, proto to je majoritní vlastník zatím zdrženlivý). Nelze očekávat, že by tato menšina dobrovolně přenechala „svá“ parkovací místa. Jak to řešit? Svoláním shromáždění SVJ, kde by tato záležitost byla předmětem hlasování, nebo prostým rozhodnutím většiny spoluvlastníků mimo zasedání shromáždění?
- Napsal jste: „Nelze očekávat, že by tato menšina dobrovolně přenechala „svá“ parkovací místa. Jak to řešit?“
(1) Menšina žádná parkovací místa nemá.
(2) SVJ s tím nemá vůbec nic společného.
(3) Přístřešky zřízené na společném pozemku jsou od počátku ve vlastnictví vlastníka pozemku, tedy všech spoluvlastníků, a to v poměru podle jejich podílů (§ 1084).
(4) Současný stav užívání je takový, že celý pozemek může užívat každý vlastník jednotky bez omezení, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv (§ 1175). Čtvrtinová menšina vlastníků tedy nikomu nic nezabírá. To platí bez ohledu na to zda tam stojí či nestojí nějaké přístřešky.
(5) Rozhodnutí většiny spoluvlastníků by se mohlo týkat pravidel užívání pozemku, případně odstranění „černých“ staveb neuvedených v prohlášení ((§ 1169 odst. 2 písm. [a] a [c]).
Co tam máte dál?
Justitianus
“(3) Přístřešky zřízené na společném pozemku jsou od počátku ve vlastnictví vlastníka pozemku, tedy všech spoluvlastníků, a to v poměru podle jejich podílů (§ 1084).”
Domnívám se, že toto zřejmě platí pro stavby zřízené po roce 2013.
Pokud jsou přístřešky (stavby) z 2013 anebo starší, patří jejich vlastníkovi/stavebníkovi! Pletu se?
Dobrý večer.
Znamená to tedy, že majoritní spoluvlastník si nemůže nárokovat ono
parkovací místo jenom na základě toho, že má větší podíl? Většina
vlastníků tudíž nemůže rozhodnout o způsobu užívání pozemku, tj.
přiřknout na společném pozemku existující neformální parkovací místa
k užívání jen konkrétní osobě, tedy onomu většinovému
spoluvlastníku?
Přečtěte si napřed prohlášení. Tím musí začínat veškeré úvahy. Teprve pak bychom mohli začít mudrovat o tom co vlastníci mohou či nemohou dělat na společném pozemku. Není-li nic výslovně určeno, pak spoluvlastník užívá společnou věc v rosahu svého podílu.
|
V rozsudku ze dne 23. prosince 2004, sp. zn. 28 Cdo 2062/2003, [soud]
dovodil, že rozpory při užívání společných prostor musí být podrobeny
především kritériu přiměřenosti (proporcionality); je třeba chránit,
aby některý ze spoluvlastníků neužíval společné prostory takovým
nežádoucím způsobem, který by nad míru přiměřenou poměrům ztěžoval
či bránil užívání týchž prostor ostatními a eventuálně jim zamezoval
nebo komplikoval využití těch souvisejících (sklepních) prostor, které
užívají výlučně. (…) rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 287/2018, ze dne 30.10.2018 |
Přidělit konkrétní parkovací místo konkrétnímu vlastníkovi samozřejmě je možné, a je to velmi časté. Např. u podzemní garáže domu. Stačí uvést to v prohlášení (§ 1166 odst. 1 písm. b bod 2, věta druhá).
|
Pokud má být část pozemku (společné části) vyhrazena k výlučnému užívání jedinému vlastníkovi jednotky, musí k tomu dojít změnou uspořádání vztahů vymezených v prohlášení vlastníka postupem podle § 1169 OZ. Tuto otázku nelze brát za výkon správy, o které by mohlo rozhodnout společenství vlastníků jednotek. usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 1301/2019, ze dne 17.03.2020 |
Justitianus
Dobrý den,
v prohlášení k tomu není vůbec nic (je ze začátku nového milénia), jenom to, že s vlastnictvím jednotky je spojen spoluvlastnický podíl ve výši XY na stavebním pozemku (tehdy ještě neplatilo superficies solo cedit).
Stavební pozemek pod domem (a kolem něj) je malý. Šlo by na něm sice zřídit další parkovací místo, ale to by nebylo tak dobře dostupné, jako to existující, o kterém je řeč. Mohl by se nynější majoritní spoluvlastník fakticky ujmout (i přes nesouhlas dosavadního uživatele) užívání tohoto existujícího parkovacího místa (třeba včetně náhrady nákladů na zřízení onoho zastřešení), které si dosavadní uživatel – nejmenší spoluvlastník – kdysi svévolně zřídil, na základě argumentace, že neodpovídá novým vlastnickým poměrům, aby nejmenší spoluvlastník v domě měl sám možnost parkování, zatímco majoritní spoluvlastník tam nemá parkování odpovídající jeho podílu? Taková nerovnost přece nedává smysl (vím, hledat smysl v zákonech, jak pošetilé ;-)). Proč by většina neměla mít navrch?
Poslední komentáře