Roční vyúčtování
Hezký den, asi budu mít banální dotaz, ráda bych se zeptala jak správně zaúčtovat vyúčtování za předešlý rok? Účtuji správně, když vyúčtování SN a záloh na správu za rok 2007 bylo vystaveno v dubnu 2008, a toto vyúčtování zaúčtuji do účetního období 2008 nebo to má být zaúčtované v roce 2007 tak jak mi radí účetní? Nevím co je správné, ale z laického pohledu mi to přijde divné, kdyby se to účtovalo do roku 2007, když je již uzávěrka odeslána na FÚ, to se přeci změní rozvaha i výkaz zisků a ztrát nebo se mýlím?
Děkuji za odpověď
Šárka
Dobrý den, ráda bych se zeptala na postup při následující situaci: v průběhu roku došlo k privatizaci objektu, přičemž správu objektu prováděl původní správce (X). Společenství se rozhodlo v průběhu jeho činnosti změnit správní společnost (X) a ukončila s ním spolupráci. Navázala novou spolupráci se spr.firmou (Z). Mezi tím i původní vlastník ukončil správu správci(X)a správou pověřil jiného správce(Y), který nyní spravuje některé bytové jednotky původního vlastníka v objektu. Můj dotaz je, kdo má provést roční vyúčtování? Správce X,Y nebo správce Společenství (Z)? Děkuji za odpověď JulieB
Bohužel, celou záležitost bych po nedávných událostech v sousedním domě viděla úplně jinak.
Dle §4 odst. 2 bod h) ZoVB je totiž osoba pověřená správou domu uvedena v Prohlášení vlastníka a dle § 11 odst. 4 ZoVB K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, … je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
Pokud tedy Vaše SVJ neodhlasovalo změnu správní firmy na shromáždění alespoň 75% přítomných hlasů a neohlásilo na Katastr nemovitostí novou osobu pověřenou správou domu, je změna správce neplatná a platí osoba uvedená na KN.
To by mě zajímalo o co se v tomto případě jednalo. Se změnou prohlášení vlastníka máte určitě pravdu. Zajímá mě ale praktický dopad. Pokud byla vypovězena smlouva s původním správcem a nikdo mu za jeho činnost neplatí, tak zřejmě ani žádnou činnost nevykonává. Nový správce naopak smlouvu má, ta je asi i platná. Podle prohlášení vlastníka ale pracuje ilegálně. Co z toho může plynout? Pokud jsou placeny jeho prostřednictvím zálohy, musí se vrátit? Pokud zaplatí faktury za cokoliv? atd.?
Jirka
V mnou uvedeném případě původní správce odmítl správu ukončit, nadále ji prováděl i fakturoval do doby, než bylo bylo změněno Prohlášení vlastníka. Poté správu předal včetně veškerých podkladů k vyúčtování služeb za dobu, kdy správu prováděl.
Nový správce měl smůlu, jeho smlouva byla minimálně do doby jeho zápisu do KN neplatná a on jako odborník měl na tuto skutečnost SVJ upozornit hned na samém počátku, neboť pokud ZoVB nezná správcovská firma, tak kdo by měl?
Jak řešit výše popsanou situaci opravdu nevím, rozhodně bych svolala shromáždění a nechala změnu osoby pověřené správou odsouhlasit a zapsat na KN. Pak jednat po dobrém s oběma ostatními správci a pokusit se situaci vyřešit dohodou i za tu cenu, že se správa uhradí duplicitně za měsíce „překryvu“.
Nebo nechat vyúčtování provést oba správce za dobu, kdy správu prováděli, případně za dobu, na kterou mají doklady. Nebo veškeré doklady za 2009 předat původnímu správci, uhradit mu za 2009 i poplatky za správu a od ledna 2010 odsouhlasit legálně nového správce. Při tomto postupu by se již předání dokladů dalo vymáhat.
To mě trochu děsíte. My jsme odsouhlasili 100%většinou, že správu budeme dělat sami. S původním správcem jsme ukončili spolupráci, stejně jsme s ním žádnou smlouvu neměli. Jenom jsme žádnou změnu nedávali na katastr. Zajímalo by mě, jak někdo zjistil, že to na katastru není. Tam žádné listiny k vidění nejsou.
Jirka
Děsit Vás rozhodně nechci a myslím si, že pokud tohle 100%-ní odsouhlasení prošlo zápisem ze schůze, můžete být relativně v klidu. Pro jistotu bych ale doporučovala to na KN nechat zapsat, dělá se to volně formulovanou žádostí o zápis změny a mám dojem, že tam ani není poplatek.
Jinak Katastr je veřejná listina a nahlédnout může každý, sice po Vás chtějí důvod a občanku, ale stačí říct, že uvažujete o koupi bytu v daném domě a ukážou vám všechno.
Slyšela jsem ale historku, za jejíž autentičnost neručím, že prý nějaké družstvo takhle zažalovalo všechna SVJ, která od něj bez patřičně odsouhlasené změny osoby správce odešla, a vysoudilo ušlý zisk za 3 roky dozadu.
Mne překvapuje, že by správu nebylo možno ukončit dle znění smlouvy s dotyčnou firmou. Společenství je právnická osoba a může si správu provádět sama, správa nemůže fakturovat poté, kdy dle výpovědní lhůty smlouva skončila.
Já jsem přece neřekla, že smlouva o správě nejde ukočit výpovědí, jenom tvrdím, že SVJ jako speciální právnická osoba se musí řídit ZoVB.
Stejně jako je pro platnost zvolení členů výboru potřeba předepsaná účast na shromáždění a patřičné procento hlasů všech vlastníků (§9 odst.12) s následným zápisem do rejstříku společenství, je podle zákona nutno změnu správce jakožto věc, která je obsahem prohlášení, odsouhlasit tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů (§11 odst.4) a nechat zapsat do KN.
Takže ano, SVJ je právnická osoba a může rozhodovat za sebe, ale tam, kde zákon říká, jak má toto rozhodnutí proběhnout, je potřeba se jím řídit. Takže napřed na shromáždění odsouhlasit 75% přítomných změnu a novou osobu správce a poté vypovědět smlouvu se starým správcem dle podmínek této smlouvy.
Vypovězení staré smlouvy i podepsání smlouvy s novým správcem provedené pouze výborem je podle mého názoru neplatné, protože k tomu bez souhlasu shromáždění neměl mandát.
Podle mého odpovídá za roční vyúčtování výbor SVJ a ten pověřil správou společnost Z. Tak v čem je problém?
Jirka
Nerozumím proč se zmiňujete o správci Y původního vlastníka.
Nerozumím rovněž, jak by mohly některé jednotky mít odlišného správce. To je nesmysl. Je-li jeden dům s jedním Prohlášením vlastníka, pak všechny jednotky spravuje SVJ. Za roční rozúčtování a vyúčtování služeb a dalších nákladů na správu je odpovědné vždy společenství.
Správcem je ta firma, se kterou SVJ uzavřelo smlouvu o správě. Ovšem jen vy víte, zda ve smlouvě s ním máte stanoveno, že provede vyúčtování i za předcházející období.
Váš původní správce je samozřejmě mimo hru.
lake
Účtování o službách může být prováděno různými způsoby. Právní úprava účtování o službách neexistuje.
Jeden z možných postupů účtování je uveden zde:
http://klaiex.webnode.cz/…h-zuctovani/
N. Klainová
Děkuji moc za odpověď a určitě jsem Vaše webové stránky využila, a pokud jsem správně pochopila tak je jedno zda vyúčtování zahrnu do roku 2007 nebo roku 2008, i když bylo vystaveno v dubnu 2008, je to tak?
Šárka
Paní Šárko,
podle mého názoru to jedno není. Náklady na služby mají být účtovány do období, kterého se týkají. Protože nejsou k dispozici faktury, navrhuji využití dohadných účtů pasivních.
Další skupina lidí na to má jiný názor a náklady si účtuje do dalšího období. Tvrdí, že u SVJ je to tak možné.
Jednoznačná právní opora pro vedení účetnictví SVJ, které má plno zvláštností, neexistuje, takže mé rady jsou jen doporučeními. Použijete-li je, musíte je umět obhájit, stejně jako když použijete jiné postupy účtování.
N. Klainová
Dobrý den
V případě faktury za rozúčtování nákladů na teplo, tuv a vodu není dle mého názoru správné využívat dohadné účty. Domnívám se, že není splěna věcná a časová souvislost. Je to obdobné, jako u faktur za daňového poradce nebo auditora (například odložení DPPO za rok 2009, avšak fakturováno v roce 2010). Také se v tomto případě jedná o opakující se náklady.
Osobně se však domnívám, že jsou možné obě možnosti a obě je možné obhájit. Věřím, že kdybyste tento dotaz dala deseti účetním, tak pět Vám řekne přes dohad a pět bez dohadu. Proto je také účetnitví tak krásná ekonomická disciplína.
Doporučuji tento problém řešit v interní účetní směrnici, která bude předložena ke schválení výboru (nejlépe však na shromáždění). Po té bude mít účetní klid.
Petr
Faktury za opakující se plnění (o těch je zde řeč) chodí jednou ročně, pokud je tomu jinak, doporučuji sjednat vyhotovování faktur jednou ročně. Jakýkoli jiný postup, než zaúčtovat fakturu do toho roku, kdy byla vystavena, účetnictví zbytečně komplikuje, aniž by se tím cokoli získalo.
Děkuju moc za objasnění, budu se řídit Vaší radou a dám to na dohadné položky, protože je mi jasné, že veškeré přijaté faktury musí být v daném období, kterého se to týká.
Jen ještě jednu otázečku, do kterého období mám zahrnout vyúčtování záloh vlasníkům bytů za služby a za správu do roku kterého se to týká nebo do roku, kdy jim vystavíme vyúčtování záloh vlastníků, tedy následují rok? Nebo to mám zaúčtovat na dohadné položky aktivní do roku, kterého se to týká a v roce vystavení to z dohadných položek odúčtuji?
Moc se omlouvám, mám asi příliš jednoduché otázky, u předchozí účetní se v účtování vůbec nevyznám, na nákladové účty vůbec neúčtovala, vše bylo na účtě 315…, což dle Vašich rad není správné…ráda bych si některé věci objasnila, a měla ráda vše v pořádku.
Děkuji moc za trpělivost
Šárka
Paní Šárko,
na téma účtování služeb, tj. účtování předpisů a úhrad záloh a vyúčtování služeb jsem toho napsala už hodně a zpracovala plno příkladů. Prostudujte si alespoň příspěvek, na který Vás odkazuji výše. Rozkreslete si ty účetní případy na účtech. Nemám čas to znovu opisovat.
Finanční vyrovnání přeplatků a doplatků služeb se účtuje podle pokladního dokladu nebo podle výpisu z účtu, tzn. v období, kdy vlastníkům vyplácíte přeplatky nebo kdy Vám oni hradí doplatky.
N. Klainová
To, co tady čtu je sice z roku 2009 ale to mě tedy děsí. Copak společenství je nějaký vazal všech těch s prominutím spropadených správců? Hlavně aby se vydělávalo. Jaký zisk, když nic nedělal? Kdopak uhradí společenství škody které napáchal jeden nesolídní správce se kterým navíc nebyla podepsaná žádná smlouva? Čím víc do principů fungování toho spropadeného společenství vidím, tím víc nabývám dojmu, že bylo vytvořeno jenom proto, aby na něm všichni motající se kolem vydělávali nebo si alespoň přicmrndli.
Poslední komentáře