Příspěvek do fondu oprav
Dobrý den. Žádám o radu zkušenější. Při výroční schůzi SVJ jsme si odsouhlasili zvýšení příspěvku do fondu oprav ve výši 200,– Kč na majitele (byt) ke stávájícím 15 Kč/m2. Bylo to po bouřlivé diskusi, kde majitelé větších bytů odmítali zvýšení částky za m2. Nyní naopak se bouří majitelé 1+1 a garsonek, kteří odmítají platit 200 Kč a žádají zvýšení za m2. Mám 2 otázky:
- Je zvýšení 200 Kč protiprávní ?
- Kolik % majitelů musí odsouhlasit zvýšení, aby bylo platné ?
Děkuji za odpověď.
Vážený pane miki58, a ostatní,
plně souhlasím s paní Klainovou. Vše záleží na vás, vlastnících, jaká si určíte „PRAVIDLA“, pokud tak již na počátku nestanovil Původní vlastník v „Prohlášení vlastníka“ v souladu s ustanovením §4 odst.2 pís.g) platného ZoVB. V souladu s ustanovením §15 odst.1. zákona č.72/1994 Sb., v platném znění, („Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).“) si může určit několik příspěvků na dlouhodobou zálohu, tzv.Fond oprav, pro různé účely s různým principem přispívání jednotlivých vlastníků.
Příklad: Příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku:
- Příspěvek I., ze kterého se hradí náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku, mimo oprav rozvodů elektrické energie, vody, plynu, STA, a podružných měřičů. Výše příspěvku jednotlivých vlastníků bytových jednotek a nebytových komerčních jednotek se odvíjí od výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Pro určení výše příspěvku se připočítávají k příslušnému spoluvlastnickému poměru: – rozlohy teras, lodžií či balkonů ve výši 50%, jsou-li ve výhradním užívání vlastníka jednotky; – rozlohy částí společných jen některým vlastníkům – garážové stání ve výši 50% garážového stání.
- Příspěvek II., ze kterého se hradí náklady spojené s opravami rozvodů elektrické energie, vody, plynu, STA, včetně podružných měřičů. Výše příspěvku jednotlivých vlastníků je za každou bytovou jednotku a každou nebytovou komerční jednotku shodná.
- Příspěvek III., na činnost Společenství vlastníků, jakož to právního subjektu, z kterého se hradí nezbytné náklady spojené se správou domu (administrativa, poštovné, poplatky z vedení účtu, SIPO, odměna notáři, odměna za výkon funkce, apod.). Výše příspěvku jednotlivých vlastníků je za každou bytovou jednotku a každou nebytovou komerční jednotku shodná; u garážového stání se příspěvek předepisuje v případě vlastníka-člena společenství, který nevlastní bytovou jednotku nebo nebytovou komerční jednotku.
Matějka
Jak zde už bylo diskutováno, rozpočítávat cokoliv na (bytovou nebo nebytovou) jednotku není příliš vhodné (body II a III shora uvedeného návrhu), odůvodnění je v předchozích diskusích (shrnuto: žádné náklady nevznikají s vazbou na jednotku, vymezení jednotek je celkem libovolné).
Naproti tomu se jako vhodné může jevit rozpočítání:
A. podle počtu vyústění/zakončení rozvodů,
B. na vlastníka (raději zdůrazňuji, že to je něco zcela jiného než na jednotku).
Soused
Také s tímto lze souhlasit a navíc je to v praxi použitelné, což někteří „teoretici“ nemohou pochopit. Jsou to cenné informace ze kterých lze čerpat, které nám navíc ušetří spoustu času hledáním „spravedlivého“ přispívání do FO. Díky za ně !
Přečtěte si pozorně § 15 zákona 72/1994 Sb. Výši zálohy stanoví nadpoloviční většinou shromáždění vlastníků jednotek dle podílu (tedy na m2) Jiný způsob je možný pouze dohodou vlastníků. Neumím si představit jinou než písemnou dohodu. Zvýšení paušálně na byt bez dohody je neplatné.
Podkladem pro stanovení příspěvků na správu domu je schválený rozpočet nákladů a výdajů na správu.
Podrobnosti si můžete prostudovat např. v souvislém příkladu uvedeném v Poradně pro mini SVJ viz bod 3.c) Rozpočet nákladů na správu. Je tam i příklad stanovení příspěvků viz
http://www.klaiex.webnode.cz/…ro-uctovani/.
Měsíční příspěvky vlastníků jednotek získáte, vydělíte-li celkovou částku rozpočtovaných nákladů 12 měsíci a vynásobíte spoluvlastnickými podíly vlastníků jednotek na společných částech domu.
Jiné postupy rozdělení potřebné částky mezi vlastníky umožňuje podle současně platného ZoVB pouze dohoda podepsaná všemi, což už tady bylo uvedeno mnohokrát. V opačném případě mají ti, kteří by získali nepeněžní prospěch, povinnost tuto výhodu zdanit viz § 4 ZDP.
Chcete-li vědět více, zadejte si do hledáčku vpravo fond oprav a můžete si číst, jak dlouho Vás to bude bavit.
N. Klainová
Dobrý den paní Klainová. Také Vám děkuji i když trochu opožděně za odpověď. Vracím se k k § 15 (1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2). Slova „pokud dohoda neurčuje jinak“ jsou podle sdělení MF č.j. 281/55462/2002 bod 5 písm. c) myšlena tak, že s dohodou musí souhlasit všichni. Upřímně nechápu, co tím autor zákonu myslel ? Jeden nesouhlas a dohoda je k ničemu … Výše zmiňované sdělení jsem nenašel ani na www.mfcr.cz Určitě si ho rád přečtu. Pochopil bych, kdyby dohoda byla platná po odsouhlasení nadpoloviční většinou přítomných, ale i nepřítomných vlastníků. To by byl přínos. Takhle si s námi jeden nespokojený vlastník může dělat, co chce. Pro koho jsou dělány tyto zákony ? Jaký získám nepeněžní prospěch, když budou všichni stejnou částku ? Podle mne je to spravedlivé, protože FO (promiňte mi nepřesný výraz, Vámi tolikrát kritizovaný) je podle mého používán na opravy společných prostor domu. Konkrétně-oprava vodovodních ventilů, rozvodů, atd. ve spol. prostorech domu: proč musí vlastník velkého bytu přispívat větší částkou, než vlastník malého bytu ? Autor zákonu má zřejmě malý byt a řekl si, že „spravedlnost musí být“ (v tuto chvíli to není již na vztek, ale na smích, který je zdravější).
Milý Miki, vlastník většího bytu musí přispívat víc na společné prostory a části domu prostě proto, že mu patří větší část těchto prostor a částí. Prostě jste si s bytem koupil i poměrnou část trubek, schodů, výtahu a ta část poměrně odpovídá velikosti vašeho bytu. Větší byt – větší část trubek atd. Je to logické. Proto má taky váš byt větší hodnotu, máte větší počet hlasů na rozhodování a větší podíl ze zisku (např.při pronájmu stěny domu na reklamu,…)
Pane Miki, k problematice příspěvků do tzv. „FO“ jsem se vyjadřovala mnohokrát. Na svých názorech setrvávám i nadále.
Pokud se Vám zdá ustanovení o dohodě všech nespravedlivé, máte smůlu. Teď se sice mnozí dohadují, jestli je opravdu nutná dohoda všech, návrh nového zákona to však stanoví naprosto jednoznačně. Nevíme sice, kdy spatří nový zákon světlo světa, ale víme alespoň, jak to autoři mysleli, když psali současně platný zákon. Že se jim nepodařilo vyjádřit své myšlenky jednoznačně, je samozřejmě špatné.
MMR už sice o připomínky k návrhu zákona nestojí, ale můžete se zkusit ozvat. Já jsem ten návrh připomínkovala v řádných připomínkových řízeních od roku 2004 celkem 3 x. Ani jednou mne ale nenapadlo připomínkovat právě nutnost dohody všech, pokud má být účast na nákladech jiná, než stanovena zákonem. Absolutní spravedlnost v rozdělování nákladů neexistuje, vždycky by vznikaly hádky a osočování, že se chce někdo obohatit.
A ZDP je naprosto jednoznačný. Pokud se Vám nelíbí ani tento zákon, opět můžete vznášet připomínky a iniciovat změny – tentokrát na MF.
Ke Sdělení MF: Už jsem uváděla i to, že je Sdělení pro účely účetnictví od roku 2008 nepoužitelné, ale že nikdo z MF neráčil veřejnosti sdělit, co z něj zůstalo použitelné. Podle mne jsou pro účely účetnictví ve Sdělení napsány jiné pasáže, než ty, které se týkají příspěvků na správu. Už jsem psala i o tom, že jsem žádala po MF, aby svůj postoj ke Sdělení vysvětlili. Kdyby z něj neplatilo nic, mohli je rovnou zrušit. Z MF (konkrétně z odboru účetnictví) se vůbec nenamáhají odpovídat na dotazy. Zkuste štěstí sám.
Pokud si chcete Sdělení MF přečíst, najdete text, když si kliknete nahoře na panelu na nabídku „Legislativa“.
N. Klainová
Paní Klainová, každý má právo na svůj názor … Nikdo nechce absolutní spravedlnost. Chceme vyloučit jenom pár psychopatických jedinců, kteří blokují všechno a všude. Oni to nedělají z přesvědčení, že je to dobře, oni to dělají kvůli jiným lidem, kteří jsou jim nesympatičtí a tak si s nimi vyřizují účty. Otázka našich zákonů ? Šéf NKÚ má nárok na 1 služební automobil, používá 3, ale zákon porušen nebyl. Vedoucí stavebního úřadu v Karlových Varech si přišla změnou územního plánu a následným prodejem parcel na 26,5 mil. Kč, ale zákon porušen nebyl. Zůstává otázka – pro koho vlastně zákony jsou ? Děkuji za odpověď i za odkaz na nabídku „Legislativa“. Netušil jsem, že by to tam mohlo být, když jsem to nenašel na www.mfcr.cz
S tím, co jste napsal by se i dalo souhlasit. Bohužel jste si však vybral špatnou záminku k lamentaci. V případě „FO“ (DZO) je přirozené, že každý přispívá podle svého podílu na společné věci. Jak již bylo řečeno, vlastník většího bytu má ze svého majetku větší výnos a jeho hlas má větší váhu. Bylo by naprosto absurdní, kdyby majitelé velkých bytů s celkově nadpolovičním podílem odhlasovali, že se náklady budou dělit rovným dílem. Nechť se tedy také ráčí dělit rovným dílem o výnosy. ;-)
Pane Anonyme, svůj byt jsem si koupil za své finanční prostředky. Pravda je, že mám větší podíl na společných částech domu, ale co z toho v praxi mám ? Můžete mi sdělit jak mohu využít svůj podíl na společných částech domu ? Za ty roky, co v domě bydlíme, neznám majitele, který by této „výhody“ nějakým způsobem využil. Jsem přesvědčený, že je to pouze teorie … A výnosy ? Z čeho ? Reklamu na domě nemáme a o žádných dalších výnosech mi není nic známo.
Svůj podíl na společných částech domu přece využíváte každý den. Když prší využíváte střechu. A střecha nad větším bytem je větší. Také používáte nosné konstrukce domu, abyste se nepropadl do sklepa i s celým svým bytem. Na fasádě máte také větší podíl. To snad nemá cenu dál rozvádět. Byt je v podstatě jen abstraktní pojem. To fysické na bytě (nenosné příčky, omítky, dveře, podlahové krytiny, instalace, apod.) má ve skutečnosti jen zlomkovou hodnotu proti společným částem domu, jichž jste podílovým spoluvlastníkem.
Výnos máte ze svého bytu, jinak byste si ho nekupoval. Patrně chcete namítnout, že byt nepronajímáte, ale sám v něm bydlíte. V tom případě je váš výnos ekvivalentní najemnému, který byste platil majiteli, kdyby byt nebyl váš. A za větší byt byste platil větší nájemné než za malý byt. Váš výnos je tedy větší než výnos vlastníka malého bytu.
Pokud si stále myslíte, že je to jen teorie, tak si svůj byt vyměňte za menší.
Máme opravdu rozdílné názory … Já jsem ten byt jednou koupil i s podílem na společných částech domu. Samozřejmě, že je využívám (když jsem si je koupil). Nechápu, proč bych měl neustále platit nepřiměřeně vyšší částku na opravy společných částí domu, když je využívají všichni majitelé ? Opět se dostáváme k rozvodům vody, topení, plynu, atd. Od začátku užívání bytu se fond navyšoval již několikrát a jsem rád, že se ozvali i jiní majitelé větších bytů z našeho domu, protože jsou přesvědčeni o nepřiměřeně vysokých částkách, které odvádějí do FO (oproti majitelům menších bytů). Vy máte patrně malý byt, takže zastáváte opačný názor. Ano chápal bych to např. při zateplení, tam mám větší plochu, ale při opravách rozvodů plynu, vody a vytápění ? Domnívám se, že stávající způsob platby za m2 neodpovídá skutečnosti.
Pane Miki, s Vaším názorem, že při opravách rozvodů plynu, vody a vytápění stávající způsob platby za m2 neodpovídá skutečnosti, souhlasím. Stejně to chápali i autoři návrhu zákona z roku 2006.
V tomto návrhu (sněmovní tisk 1118) bylo zohledněno to, co připomínkujete,
v § 25 odst. 4:
„Náklady na údržbu, opravy a výměny rozvodů vody a plynu a odvodů odpadních vod v domě, pořízení, výměnu a ověřování bytových měřidel vody, přístrojů regulujících dodávku tepla konečnému spotřebiteli a indikátorů nebo měřičů tepla, pořízení a opravy společné televizní antény a ostatních systémů k příjmu a rozvodu televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě se mezi jednotlivé vlastníky jednotek rozpočítají podle počtu kusů, nebo počtu vyústění uvedených technických zařízení do jednotky či vybavení jednotky, nedojde-li mezi všemi vlastníky jednotek k jiné dohodě.“
Návrh zákona však nebyl přijat, ukončilo se jen první čtení. Další projednávání muselo ustoupit volbám. V dalších verzích návrhu zákona se už ohled na užívání technických zařízení neobjevil.
Na opravy rozvodů plynu, vody apod. platí podle stávajících i navrhovaných pravidel všichni, např. i vlastníci garáží, kteří s vodou, plynem apod. nemají vůbec nic společného.
V našem SVJ zvítězil zdravý rozum. Příspěvky i skutečné náklady jsou rozdělovány u technických zařízení podle počtu vyústění do jednotky (rozvody plynu, vody) nebo podle počtu kusů (radiátory). Dohodu, ve které jsou tato pravidla stanovena, podepsali všichni. V dohodě je všechno, na co přispíváme, např. i poštovní schránky, domovní zvonky apod.
Prostě jde o to, přesvědčit lidi, že dohoda nikoho nepoškodí. Některé pasáže jsou výhodnější pro vlastníky větších bytů, jiné pro vlastníky menších bytů. Musí se to „vycentrovat“, to je všechno. Je s tím dost práce a promítnutí do účetnictví taky není pro laiky zrovna jednoduché. Některé účetní firmy vůbec neumí čerpat tzv. „FO“ jinak, než podle spoluvlastnických podílů, protože jim to nedovoluje účetní program a vytvořit si tabulku v Excelu, ve které se nejdříve rozdělí náklady a až potom se podle ní účtuje, je nad jejich síly.
Nakonec chci znovu připomenout, že ve všech verzích návrhů nového zákona jsou vyžadovány podpisy všech. Tomu se prostě nevyhnete jinak, než úspěšným připomínkováním navrhovaného ZoVB.
N. Klainová
Děkuji za obsáhlé vysvětlení. Váš způsob se mi jeví jako spravedlivější, než způsob podle spoluvlastnických podílů. U nás jsme se dohodli na 200 Kč na bytovou jednotku. Někteří majitelé menších bytů např. 1+1 byli téměř šokováni, když jsme jim sdělili, že budou přispívat cca o 11 Kč měsíčně více, než dosud. Byli zastrašováni jinými majiteli, že půjde o „nehorázné částky“. Takže snad do přijetí nového zákona máme relativně klid.
Pane Miki, chcete-li se podívat na to, jak těžce se rodí nový ZoVB, jste zván na http://klaiex.webnode.cz/ruzne/.
Pokud jste se tedy dohodli opravdu všichni, budete mít klid nejspíše hodně dlouho.
N. Klainová
Poslední komentáře