Poplatek správci za výkon správy domu
Jsme SVJ bez právní subjektivity (SBD vlastní zatím víc než 1/4). Ve smlouvě o správě není poplatek správci za výkon správy řešen, pouze se uvádí, že se správce při zabezpečování správy domu řídí pravidly uvedenými v prohlášení vlastníka.
V prohlášení vlastníka je uvedeno, že se vlastníci podílejí na vyjmenovaných nákladech na správu domu v poměru spoluvlastnických podílů na spol. částech domu. Dále je uvedeno, že kromě vyjmenovaných nákladů na správu domu je vlastník jednotky povinen hradit správci stanovenou částku za výkon správy domu.
Jak rozumět textu „stanovenou částku“. Je v pořádku, když platíme poplatek za správu paušální částkou stejnou za každý byt?
Stejně tak platíme paušální částku na odměny výboru tzv. samosprávy (jde o společné schůze nájemníků a vlastníků domu), ta není konkrétně ve smlouvě ani prohlášení řešena. V prohlášení jsou kromě jiného uvedeny ještě „Ostaní náklady vztahující se přímo k domu“, kam by se snad odměny výboru daly zařadit, ale ty by měly být podle prohlášení rozpočítávány podle podílů na spol částech domu.
Jak sam pisete, tak uz platite „poplatek za správu“. Podle ceho? Nekde musi byt konkretne stanoven, v nejake smlouve. Mimochodem, kolik platite/byt?
Pokud platíte dobrovolně a rádi, je to tak v pořádku…
- Současné znění ZoVB předepisuje platbu podle spoluvlastnického podílu, pokud se všichni nedohodnou jinak.
- Návrh nového Občanského zákoníku stanoví dosti nelogicky, že odměna správci a členům orgánů se platí paušální částkou za jednotku. Jaksi panu profesorovi ušlo, že jde o společnou správu společných částí domu, na nichž má každý jinou výši podílu. Zda tato kuriozita bude schválena si musíme počkat. Podle mne je toto ustanovení protiústavní.
lake
Dobrovolně a rádi platí samozřejmě poplatek především majitelé třípokojových bytů, majitelé jednopokojových bytů by rádi paušální platbu napadli zněním zákona a platili raději pro ně výhodnějším způsobem podle spoluvlastnického podílu.
Každá změna výše paušálního poplatku navržená správcem se schvaluje nadpoloviční většinou na společné schůzi vlastníků a nájemníků. Vím, že to není košér podle zákona (měli by rozhodovat jenom vlastníci, ale to nechci nyní řešit).
Jde o to, zda termín stanovenou částkou odsouhlasený ve „smlouvě“ si může správce vysvětlit jako dohodu s vlastníky, že správce může stanovit „jinak“ (rozuměj paušálně) protože se tak dohodl ve smlouvách se všemi vlastníky.
Pane Dušane,
vy ale nemůžete "napadnout" paušální platbu. Nic Vám totiž není do toho, kolik družstvu platí ostatní.
Neexistuje žádná "dohoda s vlastníky", o které píšete. Existují pouze jednotlivé individuální smlouvy mezi SBD a každým vlastníkem jednotlivě. Každý platí výhradně za sebe, na základě nevolnické smlouvy, kterou dobrovolně podepsal s družstvem.
Můžete se pokusit individuálně sjednat s družstvem změnu své smlouvy a navrhnout jinou výši poplatku. Šanci na úspěch vám nedávám žádnou. Nevolník zůstane nevolníkem.
lake
V našem Prohlášení vlastníka a ve Smlouvě o převodu vlastnictí … je bianco zmocnění stat. orgánu SVJ k dohodě o placení poplatku dle uzavřené smlouvy o správě s SBD. V této dohodě je pak to „jinak placení“, než dle podílu vlast. Je závazné toto jiné ujednání z Prohlášení vlastníka pro dalšího nabyvatele jednotky? Pokud ne, pak pravidlo „placení jinak“ by zaniklo všem, nebo by neplatilo podle toho jen nový vlastník?
Pane AsiTak, váš dotaz je nutné rozdělit na dvě samostatné části, které spolu nijak nesouvisejí.
• Zmocnění pro SVJ v prohlášení vlastníka k uzavření
smlouvy o správě:
Podle ZoVB platilo dispozitivní ustanovení o tom, že výbor rozhoduje
o věcech SVJ, včetně uzavírání smluv o výkonu některých činností
správy domu. Takže obsah Vašeho prohlášení vlastníka neobsahuje naprosto
nic překvapivého. Samozřejmě, že výbor rozhodoval i o té části
mandátní smlouvy, ve které byla stanovena výše úhrady za činnost
mandatáře. To už tak bývá, že nedílnou součástí smlouvy je ujednání
o výši odměny, případně o způsobu jejího určení.
• V mandátní smlouvě mezi SVJ a smluvním správcem je placení
jinak nežli podle spoluvlastnických podílů
Toto tvrzení je nesmysl. Uvědomte si, že smlouva mezi dvěma právnickými
osobami (SVJ jako mandant a správce jako mandatář) zavazuje pouze
tyto dvě právnické osoby mezi sebou. Tato smlouva samozřejmě
nemůže stanovit žádné povinnosti vlastníkům jednotek – vždyť nejsou
stranami smlouvy. Úhradu za některé činnosti správy hradí mandatáři samo
SVJ. Nikoliv vlastníci jednotek, jak se snad mylně domníváte.
Takže Vámi zmíněné pravidlo „placení jinak“ nejspíše neexistuje. Ledaže by bylo uvedeno v prohlášení vlastníka, nebo ve stanovách SVJ. V těchto případech by samozřejmě dopadalo na každého dalšího nabyvatele jednotky.
lake
Možná že tam máme nesmysl, ale uvedu to přesně…
V Prohhlášení vlastníka o placení vlastníka poplatek
správci stojí:
Kromě záloh dle … je vlastník jednotky povinen hradit správci stanovenou
částku za výkon správy domu.
Podrobnosti týkající se těchto pravidel budou řešeny smlouvou o správě
společných částí domu, která bude uzavřena mezi správcem a stat. zást.
SVJ po jeho registaci v příslušném rejstříku v souladu se zákonem.
V mandátní smlouvě máme „jinak placení“ …
"Za plnění předmětu této smlouvy je objednatel povinen platit správci
odměnu, která je splatná do 30. dne v běžném měsíci na účet
správce. Odměna je stanovována vždy na období od 1.7. do
30.6. následujícího kalendářního roku a je členěna podle skutečnosti,
zda uživatel bytové jednotky je členem BD, nebo není.
Na období od 1.8.xxxx do 30.6.xxxx+1 výše odměny činí:
- vlastník/uživatel bytu nečl. družstva x,–Kč/měsíc včetně 19 %
DPH za 1 byt a měsíc,
vlastník/uživatel bytu čl. družstva y,–Kč/měsíc včetně 19 % DPH za 1 byt a měsíc,
… garáže, spol část…
Objednatel podpisem této smlouvy bere na vědomí, že fakturovaná výše
odměny se může měnit v závislosti na výše uvedeném kriteriu členství
uživatelů jednotek v BD. V době podpisu smlouvy je v daném SVJ xx členů
družstva, yy nečlenové, z nebytový prostor.
Výše odměny bude dohodou stran upravována vždy na příslušné shora
uvedené kalendářní období.
děkuji
Pane AsiTak, vždyť vy v prohlášení máte obrovský, velikánský nesmysl.
Pokud to nevíte, správcem domu ze zákona je samo SVJ. Stává se správcem domu okamžikem volby svého statutárního orgánu.
Neexistuje tedy možnost, že by SVJ jako správce uzavřelo smlouvu samo se sebou. Tyto pitomosti do prohlášení napsal někdo, kdo nerozuměl právu.
Navíc je úplně popletené tvrzení, že smlouvu bude uzavírat SVJ (správce, právnická osoba) se „statutárním zástupcem“ SVJ. Neexistuje nikdo kdo by se nazýval „statutární zástupce“. Taková funkce není v žádném českém právním předpisu uvedena. To platilo jak za účinnosti ObčZ, tak totéž platí i za účinnosti NOZ. Existuje pouze statutární orgán právnické osoby, nebo zástupce právnické osoby na základě plné moci.
| Poznámka: SVJ – právnická osoba samozřejmě může uzavírat smlouvy s členy svého statutárního orgánu. Nazývají se „smlouvy o výkonu funkce“ a jde pouze o dvoustranné ujednání mezi SVJ a členem orgánu. To se nijak přímo netýká vlastníků jednotek. |
V mandátní smlouvě má SVJ uvedeno něco úplně jiného, než se zde snažíte dovodit. Už jsem Vám přece napsal, že mandátní smlouva zavazuje pouze SVJ a mandatáře. SVJ prostě bude mandatáří platit celkovou částku, která se určuje nějakým výpočtem (počet jednotek krát částka x). Vlastníkovi jednotky do toho nic není, co si spolu smluvily dvě právnické osoby. Dovedete snad rozeznat, zda jste či nejste účastníkem smluvního vztahu, nebo ne?
A SVJ(2000) je povinno rozúčtovat veškeré náklady na správu domu podle spoluvlastnických podílů. Jinak by tomu mohlo být pouze uzavřou-li VŠICHNI vlastníci jednotek dohodu o jiném způsobu rozúčtování.
lake
Co píšete o správci jsem nevěděl a nepředpokládal jsem takovou
interpretaci slova „správce“.
Na jiném místě v Prohlášení vlastníka stojí:
Vlastník budovy pověřuje správou domu …tohoto správce: následuje ID
BD,
tj. slovo „správce“ = externí správce BD.
Omlouvám se!
Pane AsiTak, pojem „správce domu“ je odlišný pod pojmu „osoba pověřená správou domu“. Sloveso „pověřit“ znamená, že napřed muselo dojít k projevu vůle určité osoby (v tomto případě rozhodl původní vlastník budovy).
Správu domu rozděleného na jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. může vykonávat:
- osoba pověřená správou domu podle § 4 odst. 2 ZoVB písmeno h (je pověřena původním vlastníkem budovy a je uvedena v v prohlášení), nebo
- původní družstvo jako správce ze zákona podle původního znění ZoVB před novelami (§ 9 odst. 4 ZoVB), nebo
- SVJ(2000) jako správce ze zákona od okamžiku volby svého statutárního orgánu (§ 9 odst. 1 ZoVB).
Ve vašem prohlášení vlastníka se popisuje případ č. 3, kdy SVJ již vzniklo a má zvolen statutární orgán. SVJ je správcem domu od okamžiku, kdy začalo správu vykonávat. Dochází k tomu ze zákona, bez ohledu na obsah prohlášení v části o „osobě pověřené správou domu“.
SVJ samozřejmě může uzavírat různé smlouvy s jinými subjekty o výkonu některých činností správy domu, ale tím přece nepřestává být správcem.
lake
Výše uvádíte „Pane AsiTak, vždyť vy v prohlášení máte obrovský, velikánský nesmysl“. V jiném, vlákně píšete, že „Změna obsahu Prohlášení v záležitostech týkajících se vlastnictví je zásahem do vlastnických práv. Není tedy možné odhlasovat změnu bez souhlasu všech, kterých se tato změna týká. Šlo by o porušení Listiny základních práv a svobod: nikdo nemůže být zbaven svého majetku kromě případů které stanoví zákon“. Na vznik Prohlášení a jeho vklad do Katastru nemělo SVJ žádný vliv. Jak potom odstranit některé „nesmysly“, když třeba vyhovují několika vlastníkům ze sta, ale je potřebný souhlas všech ? Můžete poradit ?
Pokud prohlášení vlastníka obsahuje část, která je nesrozumitelná, neurčitá, rozporná se zákonem, rozporná s dobrými mravy či zmatečná, pak samozřejmě tato část je absolutně neplatná.
Neplatnosti se vlastník jednotky nemusí dovolat prostřednictvím soudu. Ani se nemusí snažit o změnu prohlášení. Postačí, jestliže oznámí všem dotčeným osobám, že příslušná část prohlášení vlastníka budovy je (pro něj) bez právních účinků.
- Účinky absolutní neplatnosti (nulitnost právního jednání) nastávají ex tunc (tedy zpětně, od samého počátku).
Pokud v prohlášení je uvedeno něco, co nelze označit za absolutně neplatné, pak to platí:
- dokud se VŠICHNI nedohodnou jinak a nezmění prohlášení shodným projevem vůle, nebo
- dokud se dotčený vlastník neobrátí na soud, který mu dá za pravdu a změní prohlášení svým rozhodnutím.
lake
Děkuji za objasnění.
Budeme si muset počkat až na nový zákon, podle kterého myslím, že bude stačit ke vzniku SVJ s právní subjektivitou nadpolovoční většina podílu v domě (a to už splňujeme) místo dnešních více než 3/4.
Ale pokud projde ta změna, že se odměna správci a členům orgánů platí paušální částkou za jednotku, tak to zůstane u nás i potom beze změn.
Naštěstí toto nemusím řešit.
Nerozumím tomu, proč nemůže většina v SVJ bez právní subjektivity přehlasovat menšinu dle Obč. zák. nebo ZoVB. To by na tom byla hůře, než když SVJ nevzniklo pro malý počet BJ a rozhoduje se dle Obč. zák.
„Hlavní rozdíl v právním postavení členů SVJ bez právní subjektivity a členů SVJ – právnické osoby se projevuje zejména při hrazení záloh na správu domu. Člen SVJ sdružení bez právní subjektivity, má postavení vlastníka BJ a spoluvlastníka společných částí domu a pozemku. Vztah k původnímu vlastníkovi domu je upraven smlouvou, je-li jaká, Občanským zákoníkem a zejména zákonem č. 72/94 Sb., jehož ustanovení mají při aplikaci přednost před ustanoveními Občanského zákoníku. Případné spory mezi spoluvlastníky se řeší občanskoprávní cestou“.
Myslím, že většina v SVJ bez právní subjektivity může přehlasovat menšinu, ale jen ve věcech, ve kterých se vlastníci nezavázali v individuálních smlouvách se správcem (BD). Tyto smlouvy mohou vlastníci vypovědět při dodržení výpovědní doby v případě, pokud smlouva obsahuje ustanovení o možné výpovědi.
Pokud SVJ nevzniklo pro malý počet BJ, rozhoduje se především podle §11 odst.8 ZoVB
(8) V domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení odstavců 1 až 6
Poslední komentáře