Odkoupení / pronájem části chodby (společné vlastnictví)
Dobrý den,
chci se zeptat. Před pár lety jsme odkoupili od ostatních vlastníků půdní prostory s úmyslem je přebudovat na byt, který by mohl využívat syn. V průběhu přestavby se ukázalo, že místnosti není možné „vnitřně“ propojit díky komínu v oblasti, kde měl být průchod. Proto se jako jediná možnost jeví odkoupení / pronájem části společné chodby, jehož účelovým určením by byl průchod, chodbička.
Jedná se o půdní prostory, tedy úplně poslední patro úplně v rohu (tedy nehrozí omezení únikových cest apod.). Na tomto portále jsem se dočetl, že je mnohem snazší udělat pronájem. Chci se tedy zeptat:
- Potřebuji souhlas všech vlastníků? Jaká forma tohoto souhlasu?
- Potřebuji sepsat nájemní smlouvu – jaké jsou náležitosti? Může zde být uvedena i symbolická cena za pronájem?
- Jaké jsou další požadavky na zápisy na úřadech, např. stavební úřad či katastr nemovitostí (chceme si tuto chodbičku oddělit od společné chodby sádrokartonovou příčkou)?
Je mi jasné, že potom bude zapotřebí provést celkovou kolaudaci z nebytových na bytové prostory. Ale teď se mi jedná o to, jak získat dané dva metry čtvereční do svého užívání.
Děkuji, Forejt
Pronájem je nesmysl, to je cesta do pekel.
Dříve se uzavírala smlouva o výstavbě, i když se jednalo jen o krátkou příčku. (Jak je to teď, nevím, ale žádné revoluční změny v NOZ v tomhle směru nebudou.) Tuto smlouvu museli pochopitelně podepsat všichni. Musela mít všechny náležitosti prohlášení vlastníka (de facto se tedy jednalo o speciální prohlášení vlastníka). Papírování s tím bude dost, ale někdy je horší získat ten souhlas všech.
Jde o společnou část domu – chodbu. Chodba Vám bude sloužit jako průchod či chodbička – tak proč ji chcete vlastnit či pronajímat? To nechcete, aby po ní chodili výboři či někteří vlastníci bytů v domě? Proč uvedená „chodbička“ nemůže dle Vás zůstat nadále společnou částí domu?
Protože si ji chci oddělit příčkou a mít ji tak přístupnou jen pro sebe (povede do ložnice, tedy nějaké soukromí …).
Stavba příčky ve společných částech domu není možná ani, když tu chodbičku dostanete do výlučného užívání. Jediná správná cesta je docílit odkoupení této chodbičky-společné části domu. S tím souvisí souhlas všech vlastníků, kteří dle Prohlášení vlastníka domu mají právo užívat tuto společnou část domu. Současně musí být změněno Prohlášení vlastníka domu, ve kterém již bude zanesena-snížena plocha společné části domu o přemětnou plochu zakoupené chodbičky.
Vestavba do společné části domu se u nás realizovala v roce 2014 – museli jsme čekat, až začne platit NOZ. Čtvrtina vlastníků nedala souhlas s vestavbou výtahu, ale stavební úřad po konzultaci s právníky nám stavební povolení vydal. Pak vše už proběhlo hladce, takže výtah jezdí dodnes ve výlučném užívání skupiny vlastníků. Podle ZoVB byla vestavba nerealizovatelná. Od toho se též dělají změny zákonů, abychom nezůstávali se vším ve středověku, ale to zde na portálu mnozí mínusovači nechápou. Kdo se směje naposled, ten má dlouhé vedení (to je pěkná parafráze známého pořekadla, která napadla úplně někoho jiného, ale mi se líbí).
Na pronajaté chodbě přece nemůžete stavět příčku, tudy cesta nevede. Když stavíte příčku na společné části domu – chodbě, tak ta chodbička u Vás zůstane společnou částí domu, ale podle NOZ už bude společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníka přilehlého bytu – tedy Vás. Podle § 1180 NOZ tuto část budete muset udržovat na vlastní náklad – tedy umývat ji a když se prošoupe podlahová krytina, tak ji vyměníte na vlastní náklad. Totéž platí o malování chodbičky a o dveřích a jejich natírání. I tu příčku budete muset postavit na vlastní náklad.
A jak je možné toto výlučné užívání získat? Plynou mi z toho, krom těchto „banálních povinností“ (samozřejmě počítám s tím, že si příčku postavím na svoje náklady a udělám si zde novou podlahu) nějaká další práva a povinnosti? Něco v smyslu, že když už si to postavím, tak aby za mnou nepřišli, že chtějí odstranění a obnovení původního stavu.
Výlučné užívání se objevilo až v NOZ. Dříve třeba balkony u bytu byly v našem domě společnou částí domu, od r. 2014 se právě z uvedeného zákona staly společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníků přilehlého bytu. Při odkoupení části společné části domu se mění spoluvlastnické podíly, tam je třeba souhlas 100% vlastníků. Jak změnit do výlučného užívání část chodby – to je problém řešitelný, pokud přesvědčíte většinu vlastníků v domě, že přenechání části chodby pro ně nebude nevýhodné. Neznám poměry ve Vašem domě, ani kolik z té chodby si chcete vzít pro sebe, jaké je tam větrání, zda ho nenarušíte. Též byste měli osvětlení chodbičky přepojit na Váš bytový elektroměr a elektroinstalaci upravit tak, abyste nemohli napájet spotřebiče ze společných prostor – pokud je tam či budete mít tam zásuvku. Uvědomte si, že i přehlasovaný vlastník se do 3 měsíců může obrátit na soud, když bude mít pro to vážný důvod. V první řadě si to promyslete, co nabízíte ostatním a v čem je naopak omezíte. Snažte se na svou stranu získat nejen členy výboru, ale zejména nejbližší sousedy – pochybuji totiž, že to bude nějak omezovat vzdálenější sousedy.
A když bych se nimi domluvil, že by mi do výlučného užívání dali, do jakého dokumentu se to musí sepsat? Do prohlášení? Nebo stačí jen smlouva mezi vlastníky jednotek? Se zapojením vlastního elektrického vedení počítám.
Re: Výlučné užívání se objevilo až v NOZ. Dříve třeba balkony u bytu byly v našem domě společnou částí domu, od r. 2014 se právě z uvedeného zákona staly společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníků přilehlého bytu.
V takovém případě ale muselo Vaše SVJ změnit prohlášení vlastníka.
Změna prohlášení vlastníka se musí udělat jen při změně vlastnických podílů v domě a na těch se nic nezměnilo. Změna je ze zákona, takže u nás v domě každý ví, že je-li na balkon přístup jen z bytu, tak je balkon ve výlučném užívání vlastníka bytu, když už máme v domě výtah ve výlučném užívání skupiny vlastníků bytů. Také vnější okna bytů (vnitřní už máme jen v prohlášení, které jsme neměnili…) jsou ve výlučném užívání vlastníka bytu.
Poslední komentáře