Nějaká právní úprava podle vztahující se ke stanovám SVJ
Dobrý den, dozvěděl jsem se od právníka SBD, že by od 1.7.2020 měla platit nějaká právní úprava podle které by se měli měnit stanovy SVJ.
Nevíte náhodou někdo o co by se mělo jednat?
Děkuji Mirek
Děkuji všem za informace. Přeji všem krásný víkend. Mirek
pokud stanovy obsahují něco, co je v rozporu s novou právní úpravou NOZ, měly by se změnit.
„pokud stanovy obsahují něco, co je v rozporu s novou právní úpravou NOZ, měly by se změnit.“
Uvedené je teoreticky v pořádku. Háček je v tom, že nikdo nedokáže posoudit, co je a co není v rozporu s novou právní úravou občanského zákoníku. Formulováno jinak, nelze jednoznačně odnikud dovodit, od kterých ustanovení je možné se odchýlit. (Nekopírujte mi sem obecné návody, jak rozeznat kogentní a dispositivní ustanovení. Tyto návody znám, a nejsou podle nich schopni rozhodnout ani renomovaní právníci, tím méně osoba s rozumem průměrného člověka. Můžete ale uvést pokud možno úplný seznam kogentních a seznam dispositivních ustanovení, to by velmi pomohlo.)
sám víte, že seznam, natož úplný, uvést nelze. např. i proto, že třeba jedno a totéž ustanovení lze považovat v určitém případě jak za kogentní, tak za dispozitivní.
např. z důvodu, že strany si obecně mohou sjednat práva a povinnosti odlišně od zákona jedině mezi sebou, nesmí nikdy zasáhnout do práv a povinností třetích osob, pokud to tedy zákon přímo nedovoluje, jako např. § 978 NOZ
takže příklad – oblíbený noční klid. je dán zákonnou normou, je dáno i to, že se může jedině zkrátit, nikoliv prodloužit (judikaturou, důvodovou zprávou,…)
pokud budu bydlet v dvoubytovém domě, a všichni obyvatelé (ne jen majitelé, ale všichni, kdo se v domě zdržují) se domluví, že noční klid bude už od osmi, není to nic proti zákonu.
pokud pár vlastníků na shromáždění odhlasuje a dá do stanov či DŘ, že noční klid bude od osmi, je to protizákonné, protože noční klid je dán zákonem a pár jedinců tím zasahuje do práv třetích osob, kteří k této „smlouvě“ nepřistoupili (nejen nesouhlasících vlastníků, ale i jejich členů domácnosti, návštěv a všech lidí vyskytujících se v domě, kterým byla zákonem uložena povinnost zdržet se hlučných činností od desíti večer, a žádnej strejda je nemůže omezovat víc, než zákon)
„jedno a totéž ustanovení lze považovat v určitém případě jak za kogentní, tak za dispozitivní.“
Paní Radko2222,
nepsala jste, že se úspěšně živíte právem?
Novinky zavedené novelou zákona č. 89/2012 Sb. jsou celkem rozsáhlé a týkají se jak postupu při změně prohlášení, tak i rozsahu oprávnění shromáždění. A ještě je tam pár dalších věcí.
Některé úpravy v novele pouze odstraňují nejednoznačný text, jiné úpravy zcela mění způsob rozhodování mezi vlastníky jednotek. A konečně jsme se tedy dočkali srozumitelné úpravy soudního přezkumu – po tom co soudy vykládaly NOZ konstantně nesprávně a v rozporu s Ústavou. Nakonec zákonodárcům došla trpělivost a vložili to do NOZ jednoznačně. Ale že to trvalo – celých osm let jsme čekali …
Pro srovnání uvádím rozdíly mezi „starou“ a „novou“ úpravou působnosti shromáždění jako nejvyššího orgánu SVJ. Z působnosti shromáždění po novele konečně zmizely ty pravomoci, které SVJ ve skutečnosti nemá – to jest rozhodování o samé podstatě cizího majetku. Toto rozhodování patří pouze spoluvlastníkům mezi sebou, nikoliv právnické osobě, která je jejich pouhým sluhou a správcem. Dosavadní právní úprava byla v tomto směru nelogická a zmatečná (ostatně jako celá část NOZ o bytovém spoluvlastnictví).
| 89/2012 Sb. ve znění do 30. 6. 2020 § 1208 Do působnosti shromáždění patří |
89/2012 Sb. ve znění od 1. 7. 2020 § 1208 Do působnosti shromáždění patří |
| a) změna stanov, | a) změna stanov, |
| b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, | |
| c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, | b) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, |
| d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, | c) schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, |
| e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, | d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, |
| f) rozhodování | e) rozhodování |
| 1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, | 1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, |
| 2. o změně účelu užívání domu nebo bytu, | |
| 3. o změně podlahové plochy bytu, | |
| 4. o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, | |
| 5. o změně podílu na společných částech, | |
| 6. o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, | |
| 7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, | 2. o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, |
| g) udělování předchozího souhlasu | f) udělování předchozího souhlasu |
| 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, | 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, |
| 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, | 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, |
| 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, | 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, |
| 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, | 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, |
| h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, | g) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a rozhodnutí o její změně, |
| i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. | h) rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. |
Justitianus
Z působnosti shromáždění po novele konečně zmizely ty pravomoci, které SVJ ve skutečnosti nemá – to jest rozhodování o samé podstatě cizího majetku. Toto rozhodování patří pouze spoluvlastníkům mezi sebou.
5. o změně podílu na společných částech / 6. o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky
Nerozumím, co z toho vyplývá – jak by se měli rozhodnout spoluvlastníci „mezi sebou“ v případě tam zmíněných bodů 5. a 6. – jakože toto není možné probrat a odhlasovat na zasedání shromáždění, ale? Co potom s tím – změnou prohlášení? V případě 5. předpokládám se souhlasem všech (pokud se všem změní podíl), ale co při 6.? Děkuji.
- Zdenek se táže: „Co potom s tím – změnou prohlášení? “
Ano, většinou půjde o změnu prohlášení, nebo o změnu smlouvy o výstavbě. Nic jiného přece nepřichází v úvahu, chcete-li aby změna byla nastálo, a aby zavazovala i ty kdo nabudou vlastnictví k jednotce v budoucnu. Jinak by nedošlo ke změně právního stavu a platilo by stále to, co je obsaženo ve „starém“ prohlášení vloženém v katastru.
- Zdenek se táže: „… jak by se měli rozhodnout spoluvlastníci „mezi sebou“ v případě tam zmíněných bodů 5. a 6. – jakože toto není možné probrat a odhlasovat na zasedání shromáždění, ale?“
Zdenku, nikdo nikde netvrdil že vlastníci nemohou rozhodnout například v průběhu shromáždění. Jejich rozhodnutí nemá ovšem se shromážděním právnické osoby nic společného. Jde o rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou. Mohou klidně rozhodnout o změně prohlášení například:
- v hospodě „U červené sedmy“, nebo
- v parku před autobusovým nádražím, nebo
- v kanceláři advokáta, nebo
- v bytě jednoho z vlastníků, nebo
- v sušárně domu, nebo
- v průběhu shromáždění SVJ, nebo
- kdekoliv jinde a jindy, kde se shromáždili k rozhodnutí, nebo
- postupným podepisováním listiny („per rollam“), aniž by se zjišťovalo kde jednotliví vlastníci připojili na listinu svůj podpis, nebo
- získáním souhlasu každého dotčeného vlastníka na samostatné listině s jeho podpisem, aniž by se zjišťovalo kde tuto listinu podepsal.
I když vlastníci budou vykonávat svou působnost (rozhodování o změně prohlášení) na shromáždění, jde o rozhodování spoluvlastníků mezi sebou. Nejde o rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ – právnické osoby. A tak je to správně: sluha nemá právo rozhodovat o majetku svého pána!
Ustanovení § 1221 odst. 2 říká pouze to, že šestá uvedená možnost je jedna z mnoha možných a přípustných. Je to i možnost velmi praktická, aby si to vlastníci nemuseli organizovat sami. Pro SVJ – právnickou osobu vzniknou pak tyto zákonné povinnosti:
- Rozhodnutí o změně prohlášení bude mít pro SVJ ten následek, že bude povinno nový obsah prohlášení respektovat a jednat nadále v souladu s novým zněním.
- SVJ vznikne zákonná povinnost vložit změněné prohlášení do sbírky listin katastru (§ 1220 zákona č. 89/2012 Sb.)
- SVJ vznikne zákonná povinnost vložit změněné prohlášení do sbírky listin rejstříkového soudu (§ 1220 zákona č. 89/2012 Sb.)
Justitianus
Napsal jste:
„Nerozumím, co z toho vyplývá – jak by se měli rozhodnout spoluvlastníci „mezi sebou“ v případě tam zmíněných bodů 5. a 6. – jakože toto není možné probrat a odhlasovat na zasedání shromáždění, ale?“
Nechal jste se pomýlit Justitianusem, který mimo jiné napsal:
„Toto rozhodování patří pouze spoluvlastníkům mezi sebou, nikoliv právnické osobě, která je jejich pouhým sluhou a správcem.“
Na shromáždění to samozřejmě probrat a odhlasovat lze. Podle § 1221 odst. 2 totiž platí:
"(2) Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.“
Je vhodné doplnit – ne vždy. Je tam totiž několik výjimek, kde stačí nadpolovniční většina všech. A tyto podmínky jsou docela zásadní:
§ 1169 (2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
Takže například vybudování výtahu bude možné se souhlasem nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků, přestože je to věc, která se dotýká všech.
Plus ještě poznámka k získávání souhlasů na shromáždění, záležitost logistická: Při běžném hlasování shromáždění stačí zachytit podíl hlasů pro a není nutné dokládat, kdo jak hlasoval. Je otázkou, zda bude něco takového akceptovat Katastrální úřad při vkladovém řízení upraveného prohlášení. Obávám se, že bude nutné mít dokladovaný souhlas podpisy jednotlivých vlastníků na listině.
Pokud nejsou všichni vlastníci přítomni, odhlasovat to mohou (dohoda přítomných vlastníků) a poté získat souhlas od zbývajících vlastníků (kombinovaný souhlas vlastníků).
Poslední komentáře