Nařízení vlády a náklady na vlastní správní činnost

Podíváme-li se na to jinak, může to být i dobře…
Jistě většina lidi zná, že ve výrobním podniku útvar fakturace řešící finanční vyrovnání dodávek mezi odběrateli a dodavateli je začleněn do finanční účtárny a tvoří součást správy podniku. V případě SVJ nastanou následující specifika. 

1. Nevyrábí nic, ale místo výroby poskytuje službu „správa domu a pozemků pro vlastníky“ a aby se odlišily ty dvě správy je přidáno označení „vlastní“ za činnosti vykonané „pro sebe“. 
   
2. Dále u SVJ místo „fakturace dodávek služby správy pro vlastníky“ finanční vyrovnání s vlastníky se provádí průběžným financováním (zálohy..přís­pěvky..) a zúčtováním formou vyúčtování. 
   

Proto tvrzení, že vyúčtování ale i úkony zajišťující data do výpočtu (odečty a rozpočítání) patří do vlastní správy je oprávněný. Je nákladem vlastní správy jako náklad za vedení účetnictví nezávisle na tom, zda SVJ tyto činnosti provádí přímo nebo zajišťuje dodavatelsky. Z tohoto pohledu tyto činnosti nekvalifikujeme jako součást poskytování „služeb dávek plnění…“. Tyto služby samozřejmě nejsou činnostmi vlastní správy. Rozdílné pravidlo participace na nákladech správy vyžaduje, aby při komplexním výkonu správy externím správcem jeho odměny byly vyčísleny odděleně za činnosti „vlastní správy“ (rovným dílem) a za činnosti správy svěřeného majetku „domu a pozemků“ (podílem spoluvlastnictví).

K uvedenému příspěvku. Odečty provádí smluvní firma, předpokládám se smluvním vztahem „firma odečtu“ a SVJ (nebo externí správce?). „Náklady na tuto služby firma rozpočítává mezi vlastníky, …“ – podle mne není dobře, výkony služby odečtu se má fakturovat smluvnímu part. SVJ (nebo externímu správci?) nikoliv navýšit náklady vlastníků! Tento výdej (faktura) je nákladem SVJ (nebo externího správce?). Externí správce obvykle nefakturuje výkonu správy, ale obdrží odměnu ve formě příspěvků od vlastníků.
Ještě k názvům činností:
„zajišťuje“ – činnost provádí sám nebo pověří výkonem (uzavře smlouvu) jinou osobu
„vykonává“ – činnost provádí výhradně sám.
SVJ zajišťuje vyúčtování u externího správce, externí správce zpracovává vyúčtování.

Pane HaTa, ponechávám stranou, že si mylně vykládáte pojem „služba“. Samotný odečet ani rozúčtování čehokoliv není samostatnou službou, poskytovanou vlastníkovi jednotky. Jde pouze o nutné součásti poskytované služby a není možné je nijak oddělit.

Podstatou Vašeho dotazu však bylo toto: „Vláda nařídila, že náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo jsou náklady vlastní správní činnosti.“

Podivujete se nad touto částí nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Já se také podivuji. Velmi.

1. Uvedená část se mohla do nařízení vlády dostat snad jen proto, že tehdejší členové české vlády byli prosťáčci, kteří se nevyznají ani v právu, ani v ekonomice.
2. Druhé vysvětlení – pro ně o něco příznivější – je to, že jsou to na slovo vzatí odborníci, kteří byli v době vydání n.v. č.366/2013 Sb. pod dočasným vlivem halucinnogenních látek v množství větším než malém.

Z právního hlediska není pochyb o tom, že poskytování služeb právnickou osobou pro cizí subjekty (vlastníky jednotek) není v žádném případě součástí „vlastní správní činnosti“ této právnické osoby. Něco takového mohli členové vlády mínit vážně snad opravdu jen po požití omamné látky …

Kdo tomu snad nerozumí, ať se zeptá kteréhokoliv ekonoma co spadá pod vlastní správní náklady. Nepatří sem samozřejmě výkony pro cizí subjekty. Z právního hlediska stačí přečíst si citát z důvodové zprávy k NOZ přímo od hlavního autora prof. Karla Eliáše:

I z důvodové zprávy je tedy zřejmé, že vláda jako tehdejší předkladatel návrhu NOZ si byla vědoma, že poskytování služeb nemá žádnou spojitost s existencí či neexistencí SVJ v domě. Služby může vlastníkům bytů poskytovat stejně dobře kterýkoliv externí subjekt. Po vzniku SVJ jako právnické osoby jí nepřipadne automaticky právo zajušťovat služby. Vlastníci si je mohou objednat jinak a od jiného subjektu. Většinou sice tyto záležitosti přecházejí na SVJ, ale jedině je-li to uvedeno ve stanovách. A neznamená to, že by kterýkoliv z nákladů s tím spojených měl snad mít něco společného s vlastní správou právnické osoby. Naopak: jde nepochybně o totéž co předtím – o dodávku služeb jiným osobám.

Ani ty služby, které SVJ zajišťuje pro společné části domu (např. vytápění, úklid, dodávka elektřiny ve společných prostorách, provoz výtahu atd.) nespadají pod vlastní správu právnické osoby. SVJ totiž dodávky těchto služeb nezajišťuje pro sebe samu, nepotřebuje je ke své existenci. SVJ dodává služby pro externí subjekty, kterými jsou všichni spoluvlastníci společných částí domu. Právě proto nakupuje vodu, teplo, elektrickou energii, a další plnění. Výjimkou je pouze to, co SVJ spotřebuje samo pro sebe (vytápění, osvětlení a další nezbytné služby pro provoz kanceláře SVJ, pokud taková místnost v domě existuje).

Z tohoto hlediska by bylo možno bezpečně označit za náklady vlastní správní činnosti právnické osoby tyto náklady: na vedení účetnictví, na pronájem a provoz kanceláře SVJ (pouze část, která se týká vlastní správy právnické osoby), na pořízení majetku (pouze část nákladu, která se týká vlastní správy právnické osoby), náklady na schůze výboru a na shromáždění nejvyššího orgánu právnické osoby. Dále část odměn (opět pouze alikvotní část)

Zastavme se u rozklíčování odměn: část odměn se bude týkat jednání členů SVJ s rejstříkovým soudem, s finančním úřadem, s notářem, s úřady ohledně samotné existence právnické osoby. Tato část odměn je u právnické osoby nákladem na vlastní správní činnost podle § 1180 NOZ, neboli na „správu sama sebe“. Zbylá část odměny, připadající na veškeré aktivity SVJ ve prospěch vlastníka domu, není v žádném případě nákladem na vlastní správní činnost p.o., nýbrž nákladem na správu cizího majetku.

Je tedy třeba vytvořit seznam nákladů na vlastní správu právnické osoby, což jsou pouze ty náklady, které by právnická osoba měla v každém případě jen z důvodu své existence – i kdyby neexistoval žádný dům a nekonala by se žádná správa cizí nemovitosti. Pouze toto jsou „čisté“ náklady vlastní správní činnosti SVJ. Vše ostatní jsou náklady na hlavní činnost SVJ, kterou je správa cizího majetku pro vlastníky tohoto majetku. A ta se na ně rozvrhne podle spoluvlastnických podílů.

Poměr nákladů, které SVJ vynakládá ke své vlastní správě činí – podle mého odhadu – 10 až 25 procent celkových nákladů SVJ. Jak to zjistit kvalifikovaně? Inu, u odměn například podle počtu hodin času, který členové statutárního orgánu věnují ročně jednotlivým typům činností. O metodách rozklíčování nákladů Vám podá informaci každý podnikový ekonom.

Náklady na poskytování služeb „do bytů“, včetně nákladů na odečty a rozúčtování, nejsou NIKDY náklady na vlastní správu, a to ani zčásti. Ani náklady na zajišťování služeb pro dům (pro jeho společné části) nejsou nikdy náklady na vlastní správu (samozřejmě kromě nákladů na elektřinu, vodu a teplo, spotřebovaných právnickou osobou v kanceláři SVJ).

Zbývá pouze zjistit, kdo členům vlády nasypal do kávy halucinogenní látku v době, kdy hlasovali o nařízení vlády č. 366/2013 Sb..

lake

Doufám, že Vám odpoví i LAKE, ale myslím, že vůbec nechápete princip fungování SVJ, totiž to, že pokud někoho něčím pověří SVJ ( správou, odečty, rozúčtováním atd,), že stále je to náklad na vlastní činnost SVJ.

Jar

Dobrý den,

například tak, že za tuto činnost SVJ smluvnímu správci platí. Zkuste nastínit, co dotazem chcete vyřešit.

G.X.