Mokrá stěna městského bytu (nejspíš) z bytu v OV
Dobrý den,
moc prosím o radu v následujícím problému:
v červenci za mnou přišli sousedé (jsou v pronájmu v městském bytě) od vedle, že mají u domovních dvěří mokrou stěnu, zda nám neteče voda. Zjistili jsme, že problém je nejspíš u druhého souseda, který má byt v osobním vlastnictví. Soused přestal používat vodu v horním patře bytu, protože přímo nad mokrou stěnu má koupelnu s pračkou.
Vodař tam byl v mé přítomnosti, nic narychlo nezjistil, jen že filc odpadní trubky u poškozených sousedů je mokrý.
Soused tedy problém uznal, řešil ho tak, že přestal používat vodu (vodaře na opravu, rozsáhlejší diagnostiku už nevolal). Nicméně skvrna vyschla a do dneška byl klid.
Dnes opět zvonění, zeď je opět mokrá, ovšem soused tvrdí, že u něj problém není.
Město se nám stará o účetnictví, revize, opravy atd.
Jde mi o to, kdo má tento problém řešit? Protože sousedé to chtějí po mne a já netuším co s tím mám dělat.
Děkuji moc za jakoukoli radu.
S pozdravem
Tomáš Mikulička
Jde o závadu na společné části? Hrozí škoda na společných částech?
☀ Pokud odpověď alespoň na jednu z otázek zní ANO, pak jde
o záležitost kterou SVJ musí řešit. Tedy odstranit poškození/poruchu na
společné části. Nebo vyzvat vlastníka jednotky aby se zdržel pronikání
odpadní vody do společných částí domu. Toto je možno na něm vymáhat
i soudně. Viz § 1183.
☀ Pokud však nehrozí škoda na společných částech, a závada je na potrubí ve vlastnictví vlastníka jednotky, pak jde jen o typické obtěžování mezi sousedy. SVJ s tím nemá naprosto nic společného, a Vy jako předseda se v tom vůbec nemusíte angažovat. Ať si to ti dva vlastníci jednotek vyřeší mezi sebou navzájem. Viz:
|
§ 1013 (1) Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod. |
Judikatura již dávno dovodila, že na rozpory a obtěžování mezi vlastníky jednotek v bytovém domě jsou použitelná ustanovení občanského zákoníku o obtěžování mezi sousedy. Viz např. rozsudek 22 Cdo 223/2005.
Justitianus
Dobrý večer,
děkuji za odpověď. Škoda vznikla zatím pouze u sousedů v bytě. Na otázku „Hrozí škoda na společných částech?“ nejsem zatím schopen odpovědět, protože se nám nepodařilo ani s vodařem lokalizovat únik vody.
Všechno nasvědčuje tomu, že problém je u souseda, který má koupelnu i s pračkou přímo nad poškozenou stěnou a v červenci uznal chybu, přestal údajně používat vodu a stěna vyschla.
Dnes dopoledne opět stěna mokrá, soused tvrdí, že u něj problém není a chtějí po mně jako předsedovi SVJ, abych to řešil.
Tomáš
Jde tedy o závadu na odpadním potrubí z bytu? V tom případě by bylo dobré pro začátek určit zda netěsnost je na úseku který je ve vlastnictví vlastníka jednotky, nebo na úseku který je společnou částí domu.
Podle toho se určí kdo je povinen provést opravu a kdo to bude všechno nakonec platit, včetně uvedení bytu do původního stavu. Buď bude nést náklady vlastník bytu, nebo SVJ.
- Kudy vede v domě společná vnitřní kanalizace – to snad víte. Nebo to zjistíte ve stavební dokumentaci stavby.
- Kudy vede bytová vnitřní kanalizace od výtoků po zaústění do společné vnitřní kanalizace – to by měl vědět vlastník bytu.
- Kdo je vlastníkem které části vnitřní kanalizace – to zjistíte v prohlášení.
Pokud se snad nedá předem určit odpovědnost konkrétní osoby, pak je možné nabídnout vlastníkovi bytu, že opravu zařídí SVJ. Až se zjistí vadné místo, bude třeba přerušit práce a zdokumentovat stav průkazným způsobem s podpisem zástupce SVJ i vlastníka bytu. V případě jakéhokoliv rozporu je vhodné aby příčinu úniku vody posoudil soudní znalec dříve, než se zahají oprava poškozeného místa.
Tím bude postaveno najisto kdo je „pachatel“ a kdo tedy bude hradit jak celou opravu, tak i případnou škodu na majetku vlastníka jednotky vzniklou poškozením bytu při provádění prací (§ 1183 odst. 2). Tyto vedlejší náklady mohou být vyšší než samotná oprava!
Pro úhradu vedlejších nákladů bude podstatné zda vlastník jednotky dříve provedl v bytě nějaké svévolné stavební úpravy, které znemožnily přístup ke společným částem. Mnoho vlastníků si pokládá dlažbu namísto PVC, obkládají instalační šachtu, nebo zabudují vanu s obložením – a pak se diví, že mají povinnost na svůj náklad umožnit přístup ke společným částem, které tím neuváženě zakryli.
Justitianus
Kudy vede v domě společná vnitřní kanalizace -máme v BD více svodů, můj byt je připojen na jiný odpadní svod, než výše uvedené byty.
Bydlíme ve zděné bytovce, takže přístup ke stupačkám je pouze přes vybití cihel.
Soused z bytu, který je podle mne původcem problému, chce dělat rekonstrukci koupelny, ale firmy mají čas až na jaře přístí rok, takže do toho nechce zasahovat.
Pokud se snad nedá předem určit odpovědnost konkrétní osoby, pak je možné nabídnout vlastníkovi bytu, že opravu zařídí SVJ. – pokud tedy budu zajišťovat opravu já za SVJ, tedy zavolám vodaře, kterého někdo musí zaplatit (SVJ?) a ten zjistí příčinu na odpadu u souseda v bytě – hradí veškeré náklady vlastník bytu? Pokud bude závada ve stupačkách – hradí opravu fond oprav?
Díky moc.
Přestat používat vodu :-) Má Váš dům nějakého správce ? Nebo máte SVJ ? Ten by to měl řešit. Případně, pokud váš dům má malé množství bytů, poté byste se spolu se sousedy měli nějak na řešení této situace domluvit… tzn. pokud příčinu nejste schopni si vyhodnotit sami, poté byste si měli objednat nějakého vodáka.
Poslední komentáře