Koupě pozemku vedle domu
Naše SVJ koupilo z popudu členů výboru pozemek, který bezprostředně sousedí s pozemkem našeho SVJ. Šlo o velmi úzký pás mezi naším domem a cyklostezkou, který byl de facto neprodejný a pro naše SVJ nemá valný význam. Výbor si vzal z fondu peníze vlastníků a cca za 150.000,– Kč ten pozemek koupil. Mnoho vlastníků s tím nesouhlasilo a naše rodina se domnívá, že k nákupu pozemku je potřeba souhlasu všech vlastníků. Vycházíme ze stanov SVJ. Výbor tvrdí, že souhlas všech nepotřebuje. Má pravdu? Mezitím jsme se dozvěděli, že výbor kupoval ten pozemek od člověka, který je známým jednoho z členů výboru. Děkuji za případnou odpověď
a jste přehlasovaný vlastník máte právo se obrátit neprodlenně na soud s návrhem na zrušení kupní smlouvy. Podstatné je co o tom uvádí Vaše stanovy. Tedy kvorum potřebné pro novou investici případně limit do kterého může výbor sám rozhodovat.
Domnívám se, že ke koupi je potřeba 100% souhlas vlastníků. A kdo vlastně tu kupní smlouvu podepsal? Členové výboru? To je přeci nesmysl. Jak tuto koupi chtějí zapsat do katastru nemovitostí? Na koho tedy bude tento pozemek napsán? Na členy výboru? Na svj? To je přeci nesmysl. A pokud pozemek má být napsán na jednotlivé členy společenství, tak potom k nákupu musí být 100% souhlas členů společenství. Kromě toho musí být stanoven také klíč, na základě kterého vlastnické právo k tomu pozemku bude zapsáno. Jestliže náklady na pozemek byly hrazeny z Dlouhodobé zálohy („FO“), potom vlastnictví k pozemku musí být zapsáno podle podílu na společných částech domu. Současně s tím ale musí být změněno Prohlášení vlastníka domu. Tak to vidím já.
Pokud pozemek koupilo SVJ (právnická osoba), pak tento není spol. částí domu, není třeba měnit prohlášení, neřeší se podíly, ani není třeba souhlasu 100% (neurčují-li stanovy jinak).
Jane77, SVJ je společenství, které je založeno za účelem spravování majetku vlastníků, tj. členů společenství. Tak jak může svj kupovat pozemek?
Stačí si přečíst § 1195 občanského zákoníku. Pozemek okolo domu je potřeba např. pro vstup do domu, při opravách domu atd.
Citace § 1195 odst (1) NOZ: „Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.“ V tomto § máte potvrzeno, že společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku! Zde je potřeba si uvědomit: 1/ Společenství vlastníků tvoří všichni členové společenství (SVJ). SVJ vzniká zákonným způsobem jen v bytovém domě (BD) a to právě za účelem správy tohoto BD. Proto pozemek nemůže být samostatně ve vlastnictví SVJ. A proto katastr nemovitostí (KN) nemůže na základě kupní smlouvy pozemku,kterou podepsali zástupci svj, toto vlastnictví do KN zapsat. 2/ Majetek je movitý a nemovitý (MOVITÝ je např. PC, sekačka apod a slouží pro potřebu společenství. Ten je samozřejmě majetkem celého společenství, čili všech vlastníků v domě. A zde může o nákupu tohoto majetku rozhodovat výbor svj v souladu se stanovami svj. NEMOVITÝ majetek jsou bytové a nebytové jednotky v domě, dále pozemek, který je příslušný k jednotkám v domě- jedná se o zastavěný pozemek domem ale i o pozemek kolem domu a to v případě, že je tento pozemek evidován v KN jako součást domu. Vlastníkem nemovitého majetku (NM) se vlastník stává až po zápisu vlastnictví do katastru nemovitostí (KN). A vlastníky NM jsou zde členové společenství. Přitom KN rozlišuje dva způsoby, jak byla budova-bytový dům rozdělena na jednotky (buď dle ZoVB nebo dle NOZ). 3/ Kdo má výhrady, prosím, uveďte příklad, kdy nemovitý majetek byl katastrem nemovitostí napsán na SVJ.
„zda pronajímatelé, jejichž nájemníci pobírají dávky na bydlení daní“
A danili?
Taky bych ráda správně danila, jenže SVJ mi neposkytuje správné vyúčtování nájemného (kde je pronajímatelem SVJ a které je zdanitelným příjmem) ani správné vyúčtování správy (= daňově uznatelný výdaj) oddělené od vyúčtování služeb (= přeúčtovávám nájemci ve skutečné výši, do daňového přiznání nevstupuje), takže správně danit nedokážu.
Radka by měla v tomto smyslu SVJ poučit, tj. že svojí neznalostí (nebo ignorací předpisů) znemožňují vlastníkům jednotek plnit jejich zákonné povinnosti.
„mé poučení si představujete jak?“
Paní Radko,
to nechám plně na Vás. Dokážu si představit, že zde v příslušné rubrice otevřete téma nadepsané např.
Povinnosti SVJ plynoucí z daňových předpisů
a tam povinnosti SVJ vypíšete s odkazy na příslušné §. Zejména by šlo o povinnost SVJ poskytovat vlastníkům potvrzení o příjmu z nájemného (kde je pronajímatelem SVJ) a povinnost SVJ poskytovat vlastníkům samostatné vyúčtování správy a samostatné vyúčtování služeb. Bez splnění obou těchto povinností ze strany SVJ nedokáže vlastník SVJ správně danit. Sama toto žádám po svém SVJ, bez výsledku.
SVJ může vlastnit byt (nebo nebyt) pro účely správy domu (kanceláře, schůzovní místnost, archiv) a snad i pro ubytování svých zaměstnanců nebo dodavatelů (domovnický byt). SVJ může nabýt byt i bezúplatně (darem, odkazem od svého příznivce). Nákup bytu by SVJ muselo dobře zdůvodnit.
Nikdo tady zatím neuvedl, že by SVJ vlastnilo pozemek.
§ 14 NV č. 366/2013 Sb.:
„(1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší.“
§ 1208 NOZ:
„Do působnosti shromáždění patří
g)udělení předchozího souhlasu
1.k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému
nakládání s nimi,“
Vysvětlete mi zde, jak budete postupovat, když z peněz svj společenství (výbor) koupí pozemek a vlastník v budově bude chtít následně prodat svůj byt. Jednak svj nemůže samostatně vlastnit pozemek, protože svj vzniká ze zákona jen u budov, které jsou rozděleny na jednotky a jejichž součástí je pozemek pod stavbou a eventuelně věcně příslušný pozemek kolem domu. Jak v kupní smlouvě uvedete, že kromě prodeje bytu prodáte i jakýsi podíl na pozemku, který vlastní svj? To je nesmysl. Jediný možný způsob je, že vlastníci (všichni vlastníci=100%) dají písemný souhlas s ověřeným podpisem výboru svj pro zastupovaní vlastníků ve věci nákupu předmětného pozemku. Ano, potom svj může za všechny vlastníky uzavřít kupní smlouvu na pozemek a následně bude tento pozemek zapsán na jednotlivé vlastníky a ne na svj. Zde ale bude potřeba změnit i Prohlášení vlastníka domu, jehož součástí bude i určení podílů vlastníků na nově nabitém pozemku.
Pozemek ve vlastnictví SVJ není totéž, co pozemek ve spoluvlastnictví jeho členů.
Píšete
"Jak v kupní smlouvě uvedete, že kromě prodeje bytu prodáte i jakýsi podíl na pozemku, který vlastní svj? "
Odpověď: Nijak. Pokud pozemek koupilo SVJ (právnická osoba), je jeho vlastnictvím. Nepatří tedy členům SVJ, nemůžete ho tedy prodávat, a logicky na vaši kupní smlouvu nemá žádný vliv, a nebude tam uveden.
Pan Netolický ve svém úvodním dotazu totiž uvádí:
„Mnoho vlastníků s tím nesouhlasilo a naše rodina se domnívá, že k nákupu pozemku je potřeba souhlasu všech vlastníků.“
Zastávám stejný názor jako on.K nákupu pozemku ze společných peněz,je zapotřebí souhlasu všech dotčených vlastníků jednotek v domě!
„Pokud pozemek koupilo SVJ (právnická osoba), je jeho vlastnictvím. Nepatří tedy členům SVJ, nemůžete ho tedy prodávat,“
A teď by jste nám mohl vysvětlit,kde vzala právnická osoba SVJ, na koupi inkriminovaného pozemku, potřebné finance.Doufám,že ne ty,svěřené jí pouze do správy,tedy peníze patřící vlastníkům jednotek v domě. SVJ nesmí podnikat a je velmi nepravděpodobné,že by ty finance získala od vlastníků jednotek darem.Vy osobně, by jste dal písemný souhlas ke koupi něčeho ,co Vám nikdy nebude říkat pane?Není vhodnější pozemek zakoupit všemi vlastníky jednotek v domě(pověřenou osobou= SVJ) a do KN zapsat jako podílové spoluvlastnictví?
Přeji hezký večer.JaVa
Poslední komentáře