Kdy ma najemce narok ukoncit predcasne najemni smlouvu na dobu urcitou?
§ 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval
Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. 4. 2014 (dále jen „Stanovisko“) uvádí jako takový důvod např. situaci, kdy nájemce ztratí práci a novou nalezne až v místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět. Dle našeho názoru lze pak uvažovat nad zdravotními důvody, pro které nájemce bude nucen opustit své stávající bydliště, či např. v případě nájemce cizince uložení trestu vyhoštění. Pokud jde o vymezení výpovědního důvodu, pak dle Stanoviska je povinností nájemce ve výpovědi skutkově vymezit a konkretizovat výpovědní důvod ve výpovědi, nestačí prosté konstatování, že se změnily okolnosti. Lze tedy shrnout, že výpověď by každopádně měla být písemná a měla by obsahovat skutkové vymezení konkrétního výpovědního důvodu, který dle mínění nájemce představuje podstatnou změnou okolností. Bez dodržení těchto náležitostí lze takovou výpověď dle našeho názoru považovat za relativně neplatnou.
Tolik citace. A teď k otázce, kdy ma narok ukoncit:
najemce uvadi: “Mě se okolností změnily přítelkyně je těhotná a chceme se sestěhovat to my jako rozumná změna okolností teda přijde.”
Byl by tohle relevantni duvod, kdyby jej uvedl ve vypovedi?
ps: oba byty (jeho pritelkyne a najemce) jsou od sebe asi 50 metru.
Pps: nevim, proc si stale spousta lidi mysli, ze ukoncit smlouvu na dobu urcitou najemce muze kdykoliv anebo naopak ze nemuze. Problem je v tom, ze ty okolnosti, za kterych muze, jsou ponekud NEJASNE :-))
Tak jaky mate na to nazor? A prosim nediskutujme o dohode, ta je mozna vzdy
Trochu jste mne pobavil s tou „Expertní skupinou“. Jejich tvrzení z roku 2014 je třeba brát se značnou rezervou. Jako obvykle ani v tomto případě „experti“ nepochopili co je obsahem zákona.
|
§ 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. |
Musí tedy na samém počátku existovat konkrétní okolnosti, z nichž obě strany (pronajímatel i nájemce) zřejmě vycházely. Pouze při splnění této nutné základní podmínky by se nájemce mohl později domáhat předčasného ukončení smlouvy.
K takovému závěru ovšem nepostačí pouhé jednostranné tvrzení nájemce, že on sám vycházel při sjednání smlouvy z nějakých (pouze jemu známých) okolností. Nájemce je povinen tvrdit a prokazovat, že:
- pronajímatel tyto okolnosti znal nebo musel znát již v okamžiku podpisu nájemní smlouvy,
- pronajímatel z těchto okolností vycházel při sjednání smlouvy,
- tyto okolnosti se později změnily do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Nájemce je povinen tvrdit a prokazovat, že tyto tři podmínky jsou splněny současně. Pronajímatel není povinen prokazovat vůbec nic.
☀ Příklady k Vašemu konkrétnímu dotazu:
Jestliže byla v nájemní smlouvě dohodnuta doba nájmu na dobu určitou, nejdéle však do svatby nájemce a jeho přítelkyně, pak jde nepochybně o okolnost, kterou pronajímatel znal a ze které obě strany při sjednání smlouvy vycházely. Nájemce má právo nájem ukončit, jakmile se ožení.
Jestliže v nájemní smlouvě je napsáno, že nájemce je cizinec který podal žádost o povolení k dlouhodobému pobytu v ČR, pak jde o okolnost která je pronajímateli známa a ze které obě strany při sjednání smlouvy vycházely. Pokud žádost nájemce bude úřadem zamítnuta, musí opustit ČR. Jde o změnu okolností, která jej opravňuje ukončit nájem předčasně.
Jestliže nájemce Vám v průběhu nájmu sdělil, že jeho přítelkyně je těhotná, pak nejde o okolnost která by měla jakýkoli vliv na obsah sjednané nájemní smlouvy.
Justitianus
Děkuji za podrobný rozbor i s příklady.
Takže lze uzavřít, že nájemce zákonný nárok ukončit nemá a lze ukončit dohodou.
Při dohodě může pronajímatel požadovat náhradu (aby nájemce sehnal jiného nájemníka náhradou za sebe, aby poskytl náhradu v penězích – odstupné apod.), či aby hradil až do konce sjednané doby, je tak?
Dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem musí být písemná (stejně jako nájemní smlouva). Každá dohoda také musí být jednoznačná, srozumitelná a určitá.
To co popisujete mi připadá nejednoznačné, nesrozumitelné a neurčité.
Není ani zřejmé zda dohoda nahradí stávající nájemní smlouvu (která se tím ukončí), nebo má platit vedle nájemní smlouvy, nebo má jít o dodatek k nájemní smlouvě. Napřed si to ujasněte.
A pokud budete uplatňovat nárok na nějaké „odstupné“, pak půjde o absolutně neplatné ujednání, které by Vám nepřiznal žádný soud.
Justitianus
Poslední komentáře