Dříve provedená výměna oken
Při výměně oken v domě nebyla okna vyměněna všem vlastníkům, protože si již dříve provedli rekonstrukci oken vlastními náklady. Nyní tito přispívají do fondu oprav stejnou částkou jako družstevníci a ostatní majitelé, kterým byla okna nově vyměněna. Jakým způsobem mohou požadovat od družstva, které provádí správu domu, úhradu částky za okna, která jim nebyla vyměněna a ostatním je financována z fondu oprav? Družstvo uvádí, že částku nemá rozúčtovanou na jednotlivé byty a že by s úhradou museli souhlasit všichni družstevníci a majitelé bytů, což je nereálné. Je možné požadovat soudně tuto úhradu? Je možné požadovat po družstvu, aby rozúčtovalo náklady výměny oken na jednotlivé bytové jednotky? Děkuji Vám za odpověď. Petr N., Brno
Dobrý den, domnívám se, že alikvotní část by měli dostat vyplaceni ti, kteří tuto investici do společného provedli dříve. Pokud toto bude odmítnuto, jsem přesvědčen, že se jedná o obohacení na jejich úkor a mají případně velkou šanci na soudní vymožení., s pozdravem, Petr Vávra
Pokud se jedná o společenství vlastníků jednotek, pak podle 72/1994 Sb. se na nákladech opravdu podílí všichni v poměru spoluvlastnických podílů. Je třeba si uvědomit, že okna patří do společných částí domu (jinak by je neopravovalo SVJ, ale každý vlastník sám). A v tom případě to nejsou okna vlastníka daného bytu, ale všech. Proto se výměnou okna v libolvolném bytě zhodnotí majetek všech a to v poměru spoluvlastnických podílů. Alespoň takto se k tomu staví současný zákon o vlastnictví bytů.
Dohodnout se jinak můžete, ale museli by souhlasit všichni vlastníci.
Rozúčtování na byty nelze, protože se jedná o společnou část domu a nikoli jakési příslušenství bytu. Tedy záleží zejména na prohlášení vlastníka/smlouvě o výstavbě, kde by měly být vymezeny společné části domu. Je možné se také „dohodnout“, že okna nebudou společná, ale každý bude vlastnit „svá“ okna a provést změnu prohlášení vlastníka. Zde jsou potřeba myslím jen 3/4 všech hlasů. Ale změnu nelze provést zpětně.
V prohlášení vlastníka se nejčastěji objevuje, že společnými
částmi domu jsou pouze vnější strany vnějších oken. Pokud jsou
společné části domu takto definovány, znamená to, že pouze 1/4 nákladů
by měla být hrazena z tzv. „FO“, zbytek z finančních prostředků
vlastníků jednotek, pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak.
Právě proto, že si výměnu oken zařizují někteří vlastníci jednotek
sami a nečekají na hromadnou akci, považuji za nejrozumnější uzavřít
dohodu mezi všemi vlastníky jednotek, že k bytům patří celá okna a
vlastníci jednotek hradí náklady na výměnu podle počtu vyměněných oken.
N. Klainová
Je to přesně tak, jak uvádíte. Jedná se o vnější část oken. Znamená to, že provádět financování výměny není zcela možné z fondu oprav? Nebo je potřebný 100% či 75% souhlas? Je potřebný výslovný souhlas s úhradou z fondu oprav nebo stačí jen 75% všeobecný souhlas s výměnou oken? Děkuji Vám za odpovědi. Petr N., Brno
Nejednoduší je uvést v prohlášení vlastníka, že okna jsou součástí bytu. V případě, že to v prohlášení vlastníka nemáte, tak v tomto smyslu prohlášení vlastníka upravit a vložit na katastr. Domnívám se, že ke změně prohlášení vlastníka je potřeba 100% souhlas vlastníků jednotek
S pozdravem Fanda
Jistě je možné změnit prohlášení vlastníka, ale uzavření dohody o změně podílů na nákladech považuji za rychlejší způsob.
Protože je nutný souhlas všech vlastníků jednotek, je možné postupovat podle Čl. XII vzorových stanov č. 371/2004 Sb. a souhlas všech členů se změnou podílů na nákladech na výměnu oken získat písemně.
SVJ se tak vyhne nutnosti svolávat shromáždění. Rozhodování o změnách v prohlášení vlastníka patří totiž do výlučné pravomoci shromáždění.
Dále se SVJ vyhne průtahům, které by mohly na katastru nastat.
N. Klainová
Pro zájemce ještě připojuji, jak by mohla dohoda vypadat. Snad to poslouží pro inspiraci alespoň někomu, protože výměna oken je teď takřka hitem č. 1 a že se na ni nepodílejí všichni je skoro pravidlem.
Nejpodstatnější je, aby všechno, co v dohodě bude, bylo stanoveno zcela jednoznačně.
Název: Dohoda o podílech vlastníků jednotek na financování výměny oken v bytech
Text: Níže podepsaní vlastníci jednotek potvrzují svými podpisy souhlas s tím, aby byla výměna oken v bytech financována vlastníky bytových jednotek s ohledem na počet a typ vyměněných oken.
Dále by mělo následovat řešení zdrojů financování – čili zda příslušní vlastníci jednotek uhradí své podíly na nákladech předem na BÚ SVJ, případně zda bude celková faktura hrazena z tzv. „FO“ a příslušní vlastníci budou po určitou dobu hradit zvýšené příspěvky apod.
Potom už stačí tabulka se seznamem všech vlastníků jednotek. U každého jména musí být datum podpisu dohody a vlastnoruční podpis.
N. Klainová
Vážená paní Klainová, Uzavíráme dohodu zpětně, a jde o výměnu stoupaček. Někteří spoluvlastníci stoupačku vyměnili na vlastní náklady v rámci rekonstrukce svého bytu ještě před celkovou výměnou stoupaček v domě, a nechtějí se spolupodílet na financování výměny ostatních stoupaček v domě. Navrhují, aby byli osvobozeni od plateb do FO až do vyrovnání jejich podílu z celkových nákladů na opravu stoupaček (ta výměna stoupaček již proběhla a byla uhrazena z FO). Není pravděpodobné,že se shodneme na hrazení zvýšených příspěvků do FO. Je možné se dohodnout, že naopak ti, kteří se na společné výměně stoupaček nepodíleli, nebudou přispívat do FO po tu dobu, než se pokryje jejich podíl na výměně stoupaček? Je v principu možné dohodnout se neplatit do FO, byť jen po určitou dobu? Je to zákonná povinnost… Děkuji velmi za všechny Vaše rady, kterými nám tolik pomáháte. Supová
Paní Supová, já si myslím, že nic nebrání tomu, abyste se o financování oprav stoupaček dohodli tak, jak potřebujete.
Současný zákon i návrh nového zákona upřednostňuje dohodu o účasti na nákladech, jde-li o dohodu mezi všemi vlastníky jednotek.
Podstatná ale asi bude i technická stránka věci. V této věci jsem laik, takže jenom naznačím. Za opravu stoupaček provedenou hromadně odpovídá firma, která opravu provedla po dobu x let záruční lhůty. V dohodě, kterou uzavřete, by mělo být asi uvedeno i to, že případné opravy stoupaček prováděných a hrazených individuálně si hradí vlastníci rovněž sami. Nebo snad ta firma, která vám stoupačky opravovala, prováděla i ty individuální opravy a poskytla na ně stejné záruky. Nebo je alespoň zkontrolovala? Zkuste to někde zjistit.
N. Klainová
Dáme do textu dohody i úhradu případných oprav stoupaček..
Uvědomuji si, že to není příliš šťastné řešení v případě stoupaček, ale byl podán návrh na hlasování o nějaké refundaci, a tak se ho snažíme zformulovat tak, aby byl v souladu s právem. Přitom doufáme, že ostatní spoluvlastníci budou rozumní a nebudou s tím souhlasit. Právě pro ten šílený stav, který by nastal: že na část stupaček zrekonstruovaných firmou a placených z FO bude nahlíženo jako na vlastnictví společenství a na část stupaček hrazených vlastníky bude nahlíženo jako na vlastnictví soukromé, jak správně poznamenal pan Jarek. Děkuji oběma za radu. S pozdravem Supová
Paní Supová je to „pěkný guláš“ ty vaše stupačky a paní Klainová ho ještě pěkně okořenila. Na část stupaček zrekonstruovaných firmou a placených z FO bude nahlíženo jako jako na vlastnictví společenství a na část stupaček hrazených vlastníky bude nahlíženo jako na vlastnictví soukromé ? Jsem zvědavý jak Vám bude akceptovat firma , která bude provádět rekonstrukci stupaček vaše přání záruky na dílo, které neprováděla. Ale když vlastníkům co si provedli rekonstrukci uhradíte náklady co jich stály „jejich“ stupačky budete jim asi i muset hradit v budoucnu opravy na těchto stupačkách. Jo a ještě cituji ze stanov : Správou domu se rozumí – … zajišťování revizí a oprav rozvodů plynu, rozvodů elektrické energie, svislých a vodorovných rozvodů vody a odvodů odpadních vod, rozvodů tepla a teplé užitkové vody .....
Paní Supová, mně se to po té technické stránce taky nějak nezdá. V podstatě pořádně nevím, co se u vás dělo, protože jinde, když se dělají stoupačky, tak vždycky úplně všem. Takže znovu a bez ohledu na stoupačky: když bude zákon předepisovat, jak se má kdo podílet na úhradě čehokoliv a vy se budete potřebovat dohodnout jinak, má dohoda mezi všemi přednost.
N. Klainová
Jde o vodovodní stupačku vybudovanou při přeměně půdy na bytovou jednotku(to bylo ještě před vznikem SVJ)a tato stupačka vede jen do tohoto bytu. Nedávná rekonstrukce stupaček v domě se tedy tohoto vlastníka netýkala. K požadavku tohoto spoluvlastníka se samozřejmě přidali i ti, kteří si při rekonstrukci bytu (už za právního stavu SVJ)připojili svůj díl vodovodní stupačky na staré rozvody. Chtějí odečíst tento díl od celkových nákladů a o to snížit svůj příspěvek do fondu oprav. Je to dost šílené, že? Ale snažíme se, aby se nikdo necítil znevýhodněn, tak se snažím připravit návrh dle jejich požadavků a současně hledám argumenty, jak rozumně vysvětlit, že to není nejlepší řešení.
Paní Supová, děkuji za vysvětlení, už to má logiku. Teď Vám už jistě poradí více zdatných poradců, kteří se ve stoupačkách lépe vyznají. Já jako laik bych asi uznala, že vlastník půdního bytu by se nemusel na výměně ostatních stoupaček podílet. Ti co si na staré rozvody připojili něco svého, by případně mohli být zohledněni, pokud by šlo o významné částky za materiál a firma, která práci prováděla, by tento materiál odečetla od celkové výše fakturované částky. U nás máme taky plno zrekonstruovaných bytů a tyhle věci jsme neřešili vůbec, protože v nich měli pracovníci firmy daleko více práce než v ostatních bytech.
N. Klainová
V našem domě SVJ 24 bytů se nehradí z fondu oprav:
- veškeré revize(plyn, elektro,protipožární,hromosvody)
- poměrové měřáky teplé a studené vody
- poměrové indikátory tepla
- termostatické ventily na radiatorech v bytě
- výměna oken v bytech( během 4 roků z 24 vlastníků má již 15 plastové)
- poplatky z účtu
- moje odměna
- odměna účetní
- drobnosti: venkovní květinová výzdoba domu, jed na myši, telefon,
Není vyřešená oprava bytových balkónů kde asi zvolíme cca 50% z fondu oprav a zbytek vlastník
Jsou společenství kde si z fondu oprav hradí i poplatky za svoz komunálního odpadu. V našem SVJ se používá fond oprav jak to napsat pouze na opravy. Za 6 let: nová střecha, zateplení bočních štítů, stupačky vody a odpady(mimochodem v příštím roce kromě jiného budem dávat rozvod plynu do mědi), nová plast sklepní okénka(36), nové pl. vchodové dveře, izolace kolem domu atd. je toho hodně. Položka správa je vyúčtovatelná a dává se do ročního zůčtování za služby.
Prosím zajímalo by mě co je to výměna stupaček na vlastní náklady při rekonstrukci jádra? To jako např. Ve 4 podlažním domě si ve 3 podlaží rekonstruovali jádro a při té příležitosti si ten díl stupaček co jde přez jejich část bytu od země do stropu vyměnili? Ale přeci stupačky to je rozvod vody, odpad, plyn není součást bytu. Proč jste dopustili k takovému jednání. Pokud bych měl nějak radit nedoporučuji přerušovat stálé měsíční zálohy do fondu oprav.
Poslední komentáře