Paní Hercíková,

píšete:

Jak to bude při hlasování? Může SBD, když má v poměru k ostatním vlastníkům, tak velký hlas /80%/ nás 16 vlastníků přehlasovat i když bychom byli všichni proti?

Ano, SBD Vás může při hlasování na shromáždění vždy přehlasovat,ale pouze pokud by SBD jako správce a většinový vlastník svolalo shromáždění vlastníků a jen ti by hlasovali (nehlasovali by nájemníci SBD, za ně všechny by hlasoval zástupce SBD jako většinový vlastník). Hlasy by se počítaly podle podílů. Takový postup je podle zákona, i když ve Vašem případě by takové shromáždění bylo jen formální, protože by se odhlasovalo vždy to, co by odsouhlasil zástupce družstva s 80%, i kdyby všichni ostatní vlastníci byli proti. Už to popsal lake i Pavel.

Tak jak to probíhá u Vás (vím, že se tak se postupuje i jinde), tj. společná schůze nájemníků a vlastníků domu a počítání hlasů – každý jeden hlas, je v rozporu se zákonem. Ale vím, že tak družstvo postupuje proto, aby dalo možnost všem nájemníkům i vlastníkům ve Vašem domě společně rozhodovat a nemuselo by se jednat o všem 2× (1× nájemníci SBD, aby zjistili většinový názor pro zástupce SBD a ten by to pak prosadil na shromáždění vlastníků svým 80% hlasem).
Samozřejmě, pokud probíhá jen společná schůze nájemníků a vlastníků, může to bez problémů fungovat, dokud to někdo z vlastníků nenapadne pro výše popsaný rozpor se zákonem.
Ale to nejdůležitější pro Vás už popsal lake i Pavel, ve Vašem případě změny prohlášení by s největší pravděpodobností byl nutný souhlas všech vlastníků, tzn., že stačí, aby byl jeden vlastník proti a uvedenou změnu prohlášení nelze uskutečnit. Některá změna prohlášení vyžaduje 3/4 souhlas, ale ve Vašem případě změna prohlášení vyžaduje 100 % souhlas. Lake Vám to podrobně vysvětlil. S tímto agrumentujte v prvé řadě (třeba to zašlete písemně SBD a vyčkejte odpovědi). Pokud tímto SBD nepřesvědčíte, můžete ještě zpochybnit rozhodování o věci společnou schůzí nájemníků a vlastníků, které je v rozporu se zákonem a můžete upozornit na soudní řešení.

Ještě k tomu nezapsanému SVJ a neexistujícímu výboru. Ve Vašem případě půjde nejspíše o SVJ bez právní subjektivity (to se nezapisuje do obch. rejstříku). Výbor se nevolí, shromáždění vlastníků svolává a vede SBD, jako původní vlastník.
Pokud se chcete seznámit s fungováním SVJ bez právní subjektivity, zadejte tento termín do vyhledávače.