Vážení,

opětovně musím konstatovat, že mimo tepla k otopu a ohřevu TUV, pro společenství neplatí žádný právní předpis pro určení nákladů správy a nákladů služeb a způsobu rozúčtování mimo ustanovení §13 ZoVB.

Co dělají členové výboru? Vykonávají správu domu, případně kontrolní činnost. Pro některé činnosti si sjednali odborné fyzické či právnické osoby. Odměna členům výboru či revizní komisi je tedy náklad správy domu.

Společenství vlastníků si musí samo určit „Pravidla …“ buď jako součást stanov – část hospodaření, nebo jako příloha stanov, pro stanovení příspěvků na správu a na služby včetně způsobu jejich rozúčtování, tato pravidla nelze okopírovat pro kterýkoliv dům, musí se „ušít na míru“ daného domu. Ano, jsou náklady na správu, které by se měli určit odlišně od ZoVB, tedy ne podle velikosti spoluvlastnického poměru, ale pro každou jednotku stejným dílem nebo dle počtů kusů vybavení – tedy nezáleří jestli je jednotka velá 40m2 nebo 120m2; jedná se např.:

• většinou každá jednotka/ byt má 1 ks vodoměru SV a 1 ks vodoměru TUV,
• každý vlastník poukazuje 1 platbu měsíčně na účet – jedna účetní operace,
• výbor koná pro každou jednotku stejně; atd.

Společenství hospodaří se zálohami svých členů., takže můžeme hovořit o krátkodobé záloze a dlouhodobé záloze.

Krátkodobá záloha se jednotlivým členům pravidelně vyúčtovává proti skutečným nákladům, zpravidla 1× ročně, takže rozdíl nákladů a záloh je členům vrácen jako přeplatek nebo je členy doplacen jako nedoplatek.

Dlouhodobá záloha se pouze zúčtovává proti skutečným nákladům, pouze v případě že jsou náklady celkově vyšší je řešen způsob vyrovnání například mimořádným vkladem členů.

Postupuji vám motivační příklady k zapracování do stanov (číslování se rozházelo, ale posloupnost a obsah zůstal):

ČÁST PÁTÁ HOSPODAŘENÍ SPOLEČENSTVÍ Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro přispívání na správu domu a pozemku a pro úhradu cen služeb poskytovaných na základě smluv sjednaných společenstvím

ČI. XVI Hospodaření společenství a způsob nakládání s jeho majetkem

1. Společenství hospodaří s finančními prostředky poskytovanými členy společenství jako:

• a) krátkodobá záloha na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním jednotek, správu a pojištění,
• b) příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku jakožto společných částí; k uvedenému účelu společenství zřizuje Účet (Fondy), např. Účet (Fond) oprav a Účet (Fond) společenství. Společenství hospodaří s dalšími finančními prostředky získanými v rámci činnosti společenství.

2. Finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky jsou závazkem společenství vůči vlastníkům jednotek. 3. Finanční prostředky dle odstavce 1. písm.a) tohoto článku, se za daný hospodářský rok vyúčtují jednotlivým vlastníkům dle ustanovení čl.XVII těchto stanov proti skutečně vynaloženým nákladům. 4. Nevyčerpané finanční prostředky dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku v daném hospodářském roce se převádí do následujícího hospodářského roku. 5. V případě převodu nebo přechodu vlastnických práv jednotlivých jednotek se zůstatky dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku nevyúčtovávají. 6. …

ČI. XVII Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby

1. Vlastníci jednotek jsou povinni vždy do 15. dne daného měsíce na účet společenství poukazovat předepsanou finanční částku, jež obsahuje:

1. krátkodobou zálohu na úhradu nákladů za služby spojené s užíváním jednotek, správu a pojištění dle Čl.XVI odstavce 1. písm.a) těchto stanov, stanovenou výborem dle předpokládaných nákladů pro dané období,
2. příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku dle Čl.XVI odstavce 1. písm.b) dle těchto stanov; výši příspěvků si určí vlastníci jednotek na shromáždění zpravidla vždy na kalendářní rok dopředu tak, aby byly finančně zajištěny předpokládané náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi domu, jakož to společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku:

• Údržba – údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady, není-li obsahem provozních nákladů dle odst.1 písm.a) tohoto článku.
• Oprava – opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu, není-li obsahem provozních nákladů dle odst.1 písm.a) tohoto článku. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.
• Rekonstrukce – rekonstrukcí se rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů.
• Modernizace – modernizací se rozumí rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.

2. Záloha na náklady za služby spojené s užíváním jednotky, správu a pojištění dle odstavce 1. písm.a) tohoto článku sestává z nákladů: vodné a stočné, teplo pro otop a ohřev TUV, provoz výtahu, odvoz likvidace TKO, elektrická energie za osvětlení společných prostor a společných zařízení, úklid společných prostor (chodeb a schodiště, chodníku), pojištění domu, provozní náklady zvláštních technických zařízení – ohříváku TUV, odměna správci domu. Výše této zálohy se stanovuje podle nákladů předcházejícího roku v návaznosti na vývoji cen. Vlastník jednotky může v odůvodněných případech dohodnout odlišnou výši stanovení těchto záloh. Rozúčtování nákladů za služby spojené s užíváním jednotky se provádí podle obecně závazných předpisů. Zálohové platby na náklady za služby spojené s užíváním jednotky se každoročně vyúčtovávají jednotlivým vlastníkům dle skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za kalendářní rok nejpozději do čtyř měsíců po uplynutí hospodářského roku. Přeplatek se vrátí do 1 měsíce po vyúčtování jednotlivým vlastníkům, ve stejné lhůtě je vlastník povinen uhradit vyúčtovaný nedoplatek na účet společenství. Tento postup platí, pokud není obecně závazným předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu stanoven jiný postup.

Při absenci obecně závazných předpisů se rozúčtování provede takto:

Bytové jednotky a nebytové komerční jednotky

• a) Náklady za vodné a stočné se rozúčtují dle faktury vodárenské společnosti na jednotlivé jednotky v poměru dle naměřených hodnot poměrových vodoměrů studené a teplé vody v jednotce.

Pravidla rozúčtování vodného a stočného jsou uvedena v příloze č.2 těchto stanov.

• b) Úhrada nákladů dešťovného, bude-li účtováno, se rozúčtuje v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
• c) Náklady tepla na otop se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 40% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti vytápěné plochy jednotky. Spotřební složka činí 60% nákladů na otop a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot RTN – rozúčtovačů topných nákladů.

Pravidla rozúčtování otopu jsou uvedena v příloze č.3 těchto stanov.

• d) Náklady tepla na ohřev TUV se dělí na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky v poměru podle velikosti plochy jednotky. Spotřební složka činí 70% nákladů na ohřev TUV a rozúčtuje se na jednotlivé jednotky podle naměřených hodnot poměrových měřičů – vodoměrů TUV. Pravidla rozúčtování ohřevu TUV jsou uvedena v příloze č.3 těchto stanov.
• e) Náklady za provoz výtahu se rozúčtují na jednotlivé bytové jednotky od 2.NP v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba.

Do nákladů se zahrnují provozní náklady za elektrickou energii, náklady za komplexní servis výtahu, dozorce výtahu, poplatky za telefon a běžné opravy výtahu včetně vandalismu.

• f) Náklady za likvidaci TKO, budou-li hrazeny společenstvím, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba.
• g) Náklady za elektřinu na osvětlení společných prostor a provoz společných zařízení v domě, mimo elektrické energie výtahu a DPS – ohříváku TUV, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba.

Do nákladů se zahrnují především náklady na elektrickou energii, výměny žárovek, opravy či výměny schodišťových automatů a osvětlovacích těles. Rovněž jsou zahrnuty opravy venkovních zvonků a ovládání domovních dveří.

• h) Náklady za úklid společných prostor v domě, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky v poměru dle počtu osob v jednotkách, přitom platí, že členem domácnosti v jednotce jsou osoby, které tvoří společnou domácnost a jiné osoby, které byt nebo část bytu užívají po dobu, která v součtu činí nejméně 3 měsíce v kalendářním roce, minimálně však 1 osoba.

Do nákladů se zahrnují náklady spojené s běžným úklidem včetně generálních úklidů a na odvoz nekomunálního odpadu ze společných prostor.

• i) Náklady za úklid společných prostor – chodníku a údržby zeleně přináležící k domu, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé jednotky v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
• j) Náklady za pojištění domu se rozúčtují v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
• k) Náklady za správu domu, budou-li účtovány, se rozdělí na jednotlivé bytové jednotky stejným dílem.

Součástí nákladů na správu domu jsou i náklady na provádění odečtů podružných měřidel tepla a vody a rozúčtování nákladů.

3. Pro příspěvek na dlouhodobou zálohu na úhradu nákladů na správu a údržbu domu a pozemku dle odstavce 1. písm.b) tohoto článku společenství zřizuje tyto Účty (Fondy):

1. Příspěvek do Účtu (Fondu) oprav, ze kterého se hradí náklady spojené s údržbou, opravami a revizemi domu, jakož to společných částí domu a jejich zařízení, včetně pozemku.

Výše příspěvku jednotlivých vlastníků jednotek do Účtu (Fondu) oprav se odvíjí od výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu.

1. Příspěvek do Účtu (Fondu) společenství, na činnost Společenství vlastníků, jakož to právního subjektu, z kterého se hradí nezbytné náklady spojené se správou domu (administrativa, poštovné, poplatky z vedení účtu, SIPO, odměna notáři, odměna za výkon funkce, apod.). Výše příspěvku jednotlivých vlastníků do Účtu (Fondu) společenství je za každou jednotku shodná.

Matějka