Vážení,

nelze podat žádnou konkrétní radu bez bližších znalostí domu včetně provozních a včetně příslušných dokumentů – Prohlášení vlastníka, kupních smluv,…

Většina kupních smluv na jednotky, především při privatizaci obecních bytů, má stanovenou kupní cenu na jeden podíl ve stejné výši, tedy na 1m2 plochy místností.

Balkon, terasa, či lodžie není místností, a ve většině případů není stavební ani užitná hodnota tohoto příslušenství zahrnuta do ceny jednotky. Obdobně je to se sklepními kójemi. Jednoznačně v tržní ceně se již toto vybavení odráží.

Cena nově vystavěných jednotek je odvíjena již dle tržních mechanismů a podchycuje i lukrativnost umístění jednotky ve stavbě, bývá cenou dohodnutou a stanovenou i dle vybavení jednotky na přání zákazníka-kupujícího dohodnutou v průběhu výstavby.

Obdobně je uvažováno i o parkovacích a garážových stáních, které nejsou místností dle ZoVB, ale vlastníci/uživatelé si je odkoupili, vlastnické právo není zapsáno v KN, pouze v „Prohlášení…“ je uvedeno „výhradní užívání“.

A zde je ve všech případech základní chyba, na kterou upozorňuji při každé diskusi: NEDBALE, BEZ ODBORNÉ ZNALOSTI A POUZE S ADMINISTRATIVNÍM PŘÍSTUPEM VYPRACOVANÉ „PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA“.

Prodávající=původní vlastník (obec, družstvo, developer) při vypracování „Prohlášení vlastníka“ v drtivé většině nevyužívají možnosti ZoVB určit/vymezit v daném domě části, které budou společné jen některým vlastníkům = a tito vlastníci budou hradit i náklady spojené s provozem, údržbou a opravami těchto částí. Je tak ignorováno ustanovení OZ o neoprávněném prospěchu.

Ve většině „Prohlášení vlastníků“ není stanoveno, jakým způsobem se budou hradit jakékoliv náklady za „příslušenství“ k jednotce přináležící v případech, kdy toto příslušenství nemají všechny jednotky jinak, než „všichni“ dle svého podílu.

Uvedu příklady společných částí domu, které jsou v souladu se ZoVB v návaznosti na další zákony platné v ČR, především OZ a stavební, „společné jen některým vlastníkům“: Jen některé jednotky mají balkony či lodžie či terasy přímo přístupné z jednotky. Proč by se na nákladech údržby a oprav měli podílet VŠICHNI?, tedy i ti vlastníci, kteří nemají balkony či lodžie či terasy! V domě jsou sklepní kóje pro každou bytovou jednotku. Sklepní kóje není místností a není součástí plochy pro stanovení velikosti podílu na společných částech. V domě jsou nebytové jednotky (obchody, garáže), které sklepní kóje nemají. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav měli podílet VŠICHNI?, tedy i vlastníci nebytových jednotek! V domě je výtah. V domě jsou nebytové jednotky/garáže. Vlastník nebytové jednotky/garáže v domě nebydlí, do domu nechodí, výtah nevyužívá. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav měli podílet i vlastníci jednotky/garáže? V domě je plynovod, vodovod, kanalizace. V domě jsou nebytové jednotky/garáže. Vlastník nebytové jednotky/garáže v domě nebydlí, plynovod, vodovod a kanalizace v garážové jednotce není. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav měli podílet i vlastníci jednotky/garáže? Obdobně se jedná v případě jednotek/garáží o zařízení VZT, komíny, STA, otopnou soustavu, měřiče tepla, vody, SE v domě atd. V domě jsou garážové stání, které si uživatelé zaplatili. Jednotlivé garážové stání není jednotkou, jelikož netvoří místnost. Ne všechny bytové jednotky mají garážové stání. Proč by se na nákladech provozu, údržby a oprav garážových stání (vjezdová vrata, osvětlení, VZT, aj) měli podílet VŠICHNI?, i ti co nemají garážové stání!

Ano, „MĚLI BY SE PODÍLET VŠICHNI“, jelikož původní vlastník byl LEMPL a stanovil tak v „Prohlášení vlastníka“. Nezbývá tedy nic jiného, než aby si vlastníci svým rozhodnutím řadu věci opravili na základě ODBORNÉHO POSOUZENÍ s přihlédnutím ke všem aspektům provozu domu. K narovnání některých spoluvlastnických vztahů (lodžie, balkony, terasy, výtahy a pod.) dojde k úpravě „Prohlášení vlastníka“ v souladu se ZoVB dle §4 odst.2.pís.c), g), h). Jedině tak se odstraní řada třecích ploch/konfliktních míst mezi jednotlivými vlastníky a narovnají se vlastnické vztahy – užívací práva – úhrada nákladů.

Čekat na řešení rozhodnutí soudu je v daných záležitostech zbytečné, soud rozhodne administrativně, bez odborné znalosti a provozního přístupu k řešení problematiky daného domu. Rozhodnutí pro jeden dům=společenství nelze aplikovat pro jiný dům=společenství, jelikož má jiné technické a provozní podmínky a s tím související náklady a užívací vztahy vlastníků.

Pozn.: Na tomto poli se pohybuji, vím, co to obnáší pochopit provoz domu a pokud možno co nejspravedlivěji určit náklady pro jednotlivé vlastníky; v domech s více vchody instalovat podružné měřiče elektřiny pro jednotlivé vchody, výtahy, garážové stání apod. Problematické je vypracovat, především u nových staveb, předpokládané roční náklady jak provozu domu, tak i služeb spojených s užíváním jednotky; tedy roční rozpočet hospodaření společenstí a tedy stanovit krátkodobou zálohu, která se 1× ročně vyúčtovává, a dlouhodobou zálohu, která se nevyúčtovává a převádí se do následujícího roku ( nesprávně Fond oprav). V případě krátkodobé zálohy se mi daří se spolupracovníky stanovit tyto s chybou při vyúčtování max.+/- 5%, a to i v domech s obratem vyšším než 2 mil. Chce to pouze vypracovat dobrou finanční kalkulaci a přístup se znalostí dané problematiky zpracovatele.

Matějka