Pane Zdenku, zcela jistě se mýlíte. Neustále se vyjadřujete o § 978 jako by šlo o ustanovení, které obsahuje něco jiného než § 1 odst. 2. Není tomu tak. Spíše se jeví, že jste neporozuměl obsahu § 978.

Vy se zcela nesprávně domníváte, že § 978 je nějakým omezujícím ustanovením vůči § 1 odst. 2. Je tomu právě naopak. Ustanovení § 1 umožňuje odchylku od zákona jen mezi těmi osobami, které si to (dobrovolně) ujednaly. Ustanovení § 978 nepochybně rozšiřuje § 1. Umožňuje to, co § 1 odst. 2 neumožňuje: aby dohoda odchylná od zákonné úpravy dopadala i na třetí osoby. Ti, kdo se dohodli že se odchýlí od zákona, mohou tedy vnutit svou vůli dalším osobám. Jde tedy nepochybně o ROZŠÍŘENÍ oprávnění uvedených v § 1, nikoliv o jejich omezení!

Pokud nevíte co znamená pojem „účinky vůči třetím osobám“, dám Vám tři typické příklady pro oblast bytového spoluvlastnictví.

(1) Prohlášení vlastníka budovy
Jde o typické ujednání s účinky vůči třetím osobám. V něm je možno odchýlit se od zákonné úpravy (např. výčet společných částí odchylně od nařízení vlády, nebo odchylný způsob přispívání na náklady SVJ odlišně od § 1180 odst. 2 NOZ). Nejen že tato úprava odlišná od zákona bude platná a účinná vůči autorům prohlášení – ona bude platná a účinná i vůči třetím osobám, které nabudou vlastnictví jednotky v domě později a nebyli tedy účastníky onoho původního ujednání. Bude se jednat o nabyvatele jednotky (získané darem, koupí, směnou), a rovněž o dědice jednotky, kteří chtě-nechtě vstupují do práv a povinností zůstavitele. To je typický účinek ujednání vůči třetím osobám podle § 978 a podle § 1166 nebo § 1169 nebo § 1170.

(2) Stanovy SVJ
Jde o typické ujednání s účinky vůči třetím osobám. Jestliže vlastníci jednotek schválili většinou hlasů stanovy odchylující se od zákonné úpravy, jsou tyto stanovy závazné i pro ty, kdo hlasovali proti znění stanov. I pro ty, kdo se hlasování o nových stanovách vůbec neúčastnili. I pro všechny pozdější nabyvatele jednotky v domě. Nemůžete se vymlouvat stylem „Já jsem tenkrát nebyl členem SVJ, když se tyhle stanovy schvalovaly, takže já s nimi nesouhlasím“. Soud by s Vámi totálně zametl, a to velmi rychle. Zde tedy máte jasný příklad ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 a § 1208 písm. a).

(3) Změna rozsahu služeb spojených s užíváním bytů
To je další typický případ ujednání s účinky vůči třetím osobám. Společenství rozhodne o zavedení nové služby, kterou budete povinen hradit, i když ji nechcete a nehlasoval jste pro ni. Tu schválenou službu bude hradit i ten kdo hlasoval proti, i každý pozdější vlastník jednotky. Zkrátka společenství Vám může službu vnutit. To je typický účinek ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 NOZ a § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb..

Je to zajímavé, pane Zdenku: oba čteme stejný občanský zákoník, oba vidíme stejná ustanovení, ale každý z nás v tom textu nachází něco úplně jiného. Což kdybyste uznal, že jste se zmýlil ve výkladu zákona?

Justitianus