Pane Zdenku, mlžíte. Dovoláváte se „kogentních ustanovení zákona“. My ovšem dobře víme, že naprostá většina ustanovení NOZ jsou dispozitivní, včetně § 1180 odst. 2. A právě o tomto ustanovení je celá tato diskuse!

Dále jste uvedl příklad se třemi spoluvlastníky A, B, C. Právě na tomto příkladu mohu ukázat jak se mýlíte. Zákon totiž výslovně uvádí, že spoluvlastníci si mohou podíly určit libovolně, případně mohou určení podílů kdykoliv změnit. Taková jejich dohoda samozřejmě bude účinná i vůči panu D, který později některý podíl odkoupí od jednoho z těch tří. To je tedy přímá aplikace § 978 NOZ. Cituji:

Nabyvatel podílu pan D se tedy musí spokojit s takovou velikostí podílu (či takovým rozsahem práv a povinností), kterou si předtím sjednali A, B a C. Může se dodatečně domáhat změny, ale nedosáhne ničeho bez souhlasu (ujednání) všech spoluvlastníků. To je ukázkový příklad aplikace § 978 zákona č. 89/2012 Sb.. Ujednání mezi A, B a C je účinné i vůči třetí osobě D, která nebyla účastníkem ujednání o podílech.

I pro pana D tedy platí § 978 o účincích ujednání vůči třetím osobám v oblasti absolutních práv. Výslovně je to uvedeno v § 1122, který jsem pro Vás s potěšením ocitoval. Jak vidíte, zákonodárce už Váš problém vyřešil. A vyřešil jej opačně než se snažíte vykládat zákon Vy. Tím jsem odpověděl na Vaši hypotetickou otázku.

Nemohu za to, že odpověď je přímo v zákoně, a že je opačná než jste očekával.

A jakpak je to v bytovém spoluvlastnictví?

Naprosto shodně platí, že vlastníci jednotek si mohou ujednat spoluvlastnické podíly odchylně od podlahových ploch. Takové ujednání je platné a účinné nejen vůči těm, kteří si změnu ujednali, nýbrž i vůči třetím osobám (pan D, budoucí nabyvatel jednotky v domě). Jedinou podmínkou (kterou zákonodárce zdůraznil i v § 1122) je to, že ujednání o změně podílů musí splňovat „náležitosti stanovené pro převod podílu“. V poměrech bytového spoluvlastnictví to znamená, že ujednání musí mít formu prohlášení a musí být vloženo do katastru. Pan D se později už nemůže domáhat ničeho jiného. Viz § 978.

A konečně se dostáváme k jádru věci:

Jestliže zákonodárce připouští, aby si spoluvlastníci svobodně a „za pochodu“ měnili velikosti podílů, jestliže také připouští, aby si vlastníci jednotek volně měnili velikost podílů na společných částech domu – pak je absurdní a neudržitelný názor, že pouhý způsob přispívání na vlastní správu SVJ by měl být určen „natvrdo“ zákonem jako kogentní, jediná správná a neměnná pravda.

Ustanovení § 1180 odst. 2 je dispozitivní, nikoliv kogentní.

Justitianus