Na portalobydleni.cz odpovídá právní kancelář

Prodej bytu a povinnost nového majitele splácet úvěr SVJ

Měl bych dotaz týkající se prodeje bytu a platby úvěru SVJ. Byl jsem vlastníkem bytu ve společenství vlastníků bytových jednotek. Byt jsem prodal pomocí kupní smlouvy, kde bylo uvedeno prohlášení, že na převáděné jednotce neváznou žádné dluhy, pohledávky, zástavní práva atd., věcná břemena či jiné právní vady. Kupující byl před podpisem kupní smlouvy ujištěn, ve smyslu ust. § 1186 odst. 2 zákona č. 89/2012, že se správou budovy a pozemku nejsou spojeny žádné dluhy, které by přešly následně na kupujícího. Nyní po mě kupující požaduje vrácení poměrné částky za úvěr, které si vzalo SVJ na rekonstrukci domu a který se postupně všemi vlastníky splácí bance. O existenci úvěru věděl před koupí bytu, ale tehdy se o něj ani o jeho výši nezajímal. Až nyní, když asi zjistil, že je mu v měsíčním vyúčtování strhávána i platba na splácení úvěru SVJ. Kdo má nyní povinnost úvěr splácet či splatit? Prodávající nebo kupující?

Odp.: Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesná specifika vámi uvedené situace, zejména pak konkrétní znění kupní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet pouze z obecné právní úpravy odpovědnosti z kupní smlouvy.

V prvé řadě si dovoluji uvést, že povinnost hradit dohodnuté platby a zálohy pro společenství vlastníků jednotek je povinen pouze jeho člen v rámci výkonu svých členských povinností. Převodce může pouze ručit za dluhy, které sám způsobil za trvání jeho členství a tyto navíc přešly na nabyvatele bytové jednotky.

Jak vyplývá z vaší dílčí citace kupní smlouvy, z vaší strany došlo ke garanci, že k okamžiku uzavření kupní smlouvy s bytovou jednotkou není spojena žádná právní vada, neváznou na ní dluhy, pohledávky, zástavní práva a věcná břemena. Pokud jste veškeré platby společenství vlastníků jednotek hradil řádně a včas, dluhy, resp. pohledávky vůči společenství vám nemohly vzniknout. Obdobně pokud na bytové jednotce nevázla věcná břemena ani zástavní práva, vaše garance nemohla být při podpisu smlouvy porušena.

Co se týče garance za právní vady, dle ust. § 1920 občanského zákoníku se za právní vadu považuje, pokud k předmětu plnění uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. Typicky se jedná o situaci, kdy například převádí věc nevlastník. Platby členů společenství vlastníků jednotek, v jejichž důsledku navíc dochází ke zhodnocení majetku nabyvatele (tedy v poměru podílu na společných částech domu), by však dle mého názoru takovou vadou, na níž byl navíc kupující upozorněn, nemělo být.

Pokud by po Vás však nabyvatel začal vymáhat škodu či se domáhat jiných práv v souvislosti s údajným porušením garancí, doporučuji z opatrnosti tuto věc konzultovat s advokátem či jiným odborníkem v této problematice, který by měl mít k dispozici veškeré relevantní podklady a informace, včetně uzavřené kupní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advok. kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS