§ 1198 NOZ

„(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“

§ 1199 NOZ

„Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.“

Důvodová zpráva k § 1198 a 1199:

„Zásadní změna se navrhuje v tom směru, že společenství vlastníků jednotek nemá nadále vznikat ze zákona, nýbrž zakladatelským právním jednáním. Některé zahraniční právní úpravy, zejména v jurisdikcích galorománské právní kultury sice konstruují vznik této právnické osoby přímo ze zákona nebo takovou právnickou osobu utvářejí cestou právní fikce. Toto pojetí přijal i dosud platný zákon o vlastnictví bytů. V praxi se však ukázalo, že jde o řešení, které není zcela vyhovující, protože z moci zákona vznikaly právnické osoby a zároveň byly zaznamenány případy, že si vlastníci jednotek tento stav neuvědomují nebo jsou k němu lhostejní, neřídili se vzorovými stanovami společenství stanovenými nařízením vlády, leckdy svolávají první shromáždění společenství až dlouho dobu po vzniku společenství a činnost těchto společenství se mnohdy vyvíjí dosti živelně; zaznamenány jsou i případy faktického řízení společenství realitními kancelářemi zajišťujících pro společenství správcovskou činnost. Záměrem navrhované úpravy je vytvořit legislativní rámec pro založení a vznik společenství, který odpovídá obvyklému postupu zakládání a vzniku právnických osob v soukromé sféře. Navrhuje se zachovat zákonný požadavek, podle kterého musí společenství vlastníků existovat tam, kde v domě vzniklo alespoň pět jednotek. Nástroje, které povedou k naplnění tohoto požadavku, jsou různé. Předně se v těch případech, kdy dochází k rozdělení práva k domu na práva k alespoň pěti jednotkám prohlášením, anebo kdy má dům s alespoň pěti jednotkami vzniknout na základě smlouvy o výstavbě, vyžaduje, aby společenství bylo založeno přijetím stanov osobou, která činí prohlášení, nebo stranami smlouvy o výstavbě. Tím jsou další případy zakládání jednotek omezeny na statisticky malý počet. Nevyhoví-li se v těchto případech zákonnému příkazu, budou vlastníci jednotek donuceni k založení společenství jednak tím, že dojde k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám, jednak i tím, že se pro právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek uplatní obecná ustanovení o spoluvlastnictví, která jsou pro vlastníky jednotek méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků. Rovněž se nově navrhuje upravit možnost založit společenství vlastníků i za účelem správy domu a pozemku, kde je méně než pět jednotek.“