JUDr. Jiří Čáp:

„Advokát, spolupracovník Ministerstva pro místní rozvoj ČR, místopředseda představenstva a předseda Legislativně právní komise Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, sekretář Koordinačního fóra pro bytové a družstevně bytové právo při SMBD ČR, autor a spoluautor publikací z oblasti bydlení a z oblasti družstev, spolupracoval na legislativních přípravách nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku a je hlavním autorem zvláštního zákona a prováděcího předpisu.“

Stanovení poměru a rozhodování o výši příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku 13. 1. 2017

Určení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a rozhodování o změně tohoto poměru Způsob určení poměru výše příspěvků vlastníků jednotek na náklady správy domu a pozemku (správní náklady, náklady na opravy, údržbu, modernizaci apod. společných částí – blíže k členění činností týkajících se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a z hlediska správních činností viz § 7a 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) se řídí ustanoveními zákona.

Jmenovitě jde o § 1180 nového občanského zákoníku (NOZ). Podle § 1180 odst. 1 NOZ platí, že nebylo-li určeno jinak (tj. nebylo-li v případě SVJ určeno jinak ve stanovách SVJ ve smyslu § 1200 odst. 2 písm. g/ NOZ), přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (přičemž velikost podílu každého vlastníka jednotky na společných částech se určuje v prohlášení podle § 1166 odst. 1 písm. b/ bod 3 NOZ).

K tomu je nezbytné uvést, že v případě, kdy jednotky vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. před 1. 1. 2014, platí i nadále, že nebylo-li za účinnosti zákona o vlastnictví bytů všemi vlastníky jednotek dohodnuto jinak, přispívají vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (jak stanovil § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů – zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZOVB”).

V případě jednotek vzniklých za účinnosti NOZ (tedy po 1. 1. 2014) dále umožňuje § 1180 odst. 1 NOZ úpravu poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek také s přihlédnutím k výlučnému užívání společné části domu konkrétním vlastníkem jednotky (např. jde o balkon či lodžii přístupnou pouze z bytu, užívanou výlučně vlastníkem konkrétní jednotky). – U jednotek vzniklých před 1. 1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ. Podle § 1180 odst. 2 NOZ se dále také umožňuje rozvrhnout ve stejné výši na každého vlastníka jednotky příspěvky na náklady odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na náklady spojené s vedením účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti („podobné náklady vlastní správní činnosti” jsou příkladně blíže vymezeny v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). – U jednotek vzniklých před 1. 1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné rovněž jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.

Pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku jsou tedy uvedena ve stanovách SVJ jako povinná náležitost podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ, a zde je uvedeno také, jakým způsobem se určuje poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (případně byl tento poměr určen v době před vznikem SVJ již v prohlášení podle § 1166 odst. 2 věty druhé NOZ).

Pokud by mělo dojít ke změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (určeného ve stanovách SVJ, resp. před vznikem SVJ v prohlášení), muselo by být postupováno – ať jde o jednotky vzniklé za účinnosti ZOVB nebo o jednotky vzniklé již podle NOZ – podle příslušných ustanovení NOZ (jak jsou dále uvedena) a nebylo by možné, aby bez dalšího v této záležitosti rozhodovalo pouze shromáždění.

Konkrétně by muselo být postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ. Pokud by se měl poměr výše příspěvků měnit všem vlastníkům jednotek (např. všichni by měli platit ve stejné výši, anebo by se poměr výše příspěvků měl měnit všem vlastníkům jednotek jiným způsobem), vyžadovala by se písemná dohoda všech vlastníků jednotek (a z toho plyne, že by se již záležitost neprojednávala na shromáždění). Pokud by se dosavadní poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku měl měnit jen určitému počtu vlastníků jednotek, pak by se podle § 1169 odst. 2 NOZ vyžadovala nejdříve písemná dohoda všech dotčených vlastníků, tato dohoda by nabyla účinnosti, pokud by s ní písemně vyjádřila souhlas nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek, popřípadě vyšší většina určená v prohlášení, a teprve poté by mohla být tato změna předložena k rozhodnutí shromáždění podle § 1208 písm. b) NOZ (a shromáždění by pak rozhodovalo buď nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek nebo vyšší většinou hlasů uvedenou ve stanovách SVJ. Bez uvedeného předchozího písemného souhlasu podle § 1169 odst. 2 NOZ by však shromáždění tuto záležitost nemohlo projednávat.

Pokud by se tato záležitost řešila rozhodnutím vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění (per rollam) podle § 1210 – 1214 NOZ, pak by byl postup takový (podle věty druhé v § 1214 NOZ), že měl-li by se měnit vlastníkům jednotek poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak (z jiného důvodu) než v důsledku změny velikosti podílů na společných částech, pak by se vyžadoval souhlas všech vlastníků jednotek při hlasování mimo zasedání shromáždění – per rollam.

Shrnutí:

Pouhým rozhodnutím shromáždění, přijatým nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek či vyšší většinou uvedenou ve stanovách pro schvalování usnesení shromáždění, nemůže být rozhodováno o změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, aniž by předtím bylo postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ, resp. při rozhodování mimo zasedání musí být rozhodováno podle § 1214 věty druhé NOZ. Mělo-li by dojít ke změně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jednalo by se o změnu dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek, a muselo by tedy být postupováno analogicky podle § 1169 odst. 2 NOZ (tedy jako při změně prohlášení dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek – vyžaduje se tedy písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, písemný souhlas příslušné většiny hlasů vlastníků jednotek s touto dohodou a poté usnesení shromáždění, resp. v případě, že jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek, vyžaduje se písemná dohoda všech vlastníků jednotek). V případě rozhodování per rollam (rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění) by v případě změny poměru výše příspěvků vlastníků jednotek z jiných důvodů než z důvodu změny velikosti podílů na společných částech muselo být postupováno podle § 1214 věty druhé NOZ, tedy vyžadoval by se souhlas všech vlastníků jednotek v rámci hlasování mimo zasedání shromáždění.

ROZHODOVÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ O CELKOVÉ VÝŠI PŘÍSPĚVKŮ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU

Rozhodování shromáždění o změně celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku a s tím spojená změna výše záloh jednotlivých vlastníků jednotek na příspěvky na správu domu a pozemku.

Shromáždění schvaluje na určité časové období celkovou výši příspěvků na správu domu a pozemku, a tato celková výše příspěvků, schválená shromážděním, je rozpočítána na zálohové platby příspěvků na správu domu a pozemku, placené jednotlivými vlastníky jednotek v poměru určeném v prohlášení – viz shora pod bodem 1.).

Podle § 1208 písm. d) NOZ shromáždění schvaluje, mimo jiné, celkovou výši příspěvků na správu domu pro příští období, a z této celkové výše pak vyplývá výše zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku pro jednotlivé vlastníky (v poměru podle velikosti podílu na společných částech, pokud není ve smyslu § 1180 určeno ve stanovách SVJ jinak – viz vysvětlení shora pod bodem 1.). Praxe je většinou taková, že shromáždění určí svým usnesením celkovou (souhrnnou) výši příspěvků na správu domu a pozemku buď v absolutní částce, anebo tím způsobem, že určí výši zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku na 1 m2 (bytu nebo nebytového prostoru zahrnutého v jednotce vzniklé podle NOZ, resp. bytu nebo nebytového prostoru jako jednotky v případě vzniku jednotek podle ZOVB před 1. 1. 1014), a na základě toho pak zpravidla statutární orgán SVJ sdělí konkrétní výši zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku jednotlivým vlastníkům jednotek. – Tento postup leckdy SVJ zahrnují výslovně do svých stanov v souvislosti s ustanovením § 8 písm. b) prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. (Z tohoto ustanovení nařízení vlády vyplývá, že jednou z činností týkající se správy domu a pozemku je také „stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku….”.)

Jednou z povinných náležitostí stanov SVJ jsou (podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ) také pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ a pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku, přičemž schvalování rozpočtu na kalendářní rok je v působnosti shromáždění, jak je výslovně stanoveno v § 15 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Celková (souhrnná) výše příspěvků na správu domu a pozemku, schvalovaná shromážděním podle § 1208 písm. d) NOZ, by tedy měla být součástí schvalovaného rozpočtu na kalendářní rok; z této souhrnné výše se pak odvíjí výše záloh na příspěvky na správu domu a pozemku pro jednotlivé vlastníky jednotek (v poměru podle velikosti podílů na společných částech, není-li určeno ve stanovách SVJ jinak – viz shora pod bodem 1).

Pokud má dojít ke změně již schválené celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku (schválené shromážděním zpravidla v rámci schválení rozpočtu SVJ na kalendářní rok) a od toho odvozené změně výše záloh jednotlivých vlastníků jednotek na příspěvky na správu domu a pozemku, jedná se v zásadě o změnu schváleného rozpočtu v rámci rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku. K přijetí rozhodnutí shromáždění se vyžaduje souhlas podle § 1206 odst. 2 věty druhé NOZ, tj. souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, anebo vyšší (kvalifikované) většiny hlasů uvedené ve stanovách SVJ, jak to umožňuje § 1206 odst. 2 věta druhá NOZ. Mezi vlastníky jednotek se pak rozpočítá nová celková výše příspěvků na správu domu a pozemku, ovšem v dosavadním poměru pro jednotlivé vlastníky.

Shromáždění by v takovém případě pouze schválilo novou celkovou výši příspěvků na správu domu buď formou nově určené absolutní částky celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku (poté rozpočítané na zálohové platby jednotlivých vlastníků jednotek v dosavadním poměru), anebo uvedením nové částky zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku na 1 m2 (z čehož by se pak odvodila nová výše zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku, placená jednotlivými vlastníky jednotek).

K uvedené záležitosti lze také např. poukázat na rozsudek Nejvyššího soudu ČR spi. zn. 26 Cdo 5024/2015, ze dne 12. 7. 2016, byť se vztahuje na záležitost z doby předchozí právní úpravy v ZOVB. Podle tohoto judikátu usnesení shromáždění vlastníků jednotek, jímž byly zvýšeny zálohy do fondu oprav o 50 %, není důležitou záležitostí, o níž by měl rozhodovat soud podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb. V těchto souvislostech z rozhodnutí soudu mj. vyplývá, že usnesení týkající se zvýšení záloh do „fondu oprav” SVJ sice zasahuje do majetkové sféry vlastníků jednotek v tom smyslu, že budou z tohoto titulu platit více než v dřívější době, jde však o pouhé zvýšení záloh (v daném případě nikoliv o extrémní zvýšení). Soud v zásadě dospěl, mimo jiné, k závěru v tom smyslu, že v případě rozhodnutí o zvýšení zálohových plateb na příspěvky na správu domu pozemku (není-li toto zvýšení extrémní povahy) jde ve své podstatě jen o usnesení související s obvyklou správou domu.

Tento závěr lze vztáhnout také na současnou právní úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ a podle současné právní úpravy rozhoduje se tedy nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, případně vyšší většinou hlasů uvedenou ve stanovách konkrétního SVJ). V uvedené souvislosti soud také dospěl k závěru v tom smyslu, že pokud však jde o vlastní použití prostředků tvořených z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (tedy o schválení akcí, pro které bylo potřebné zvýšit zálohové platby na příspěvky na správu domu a pozemku – zřejmě měl soud na mysli např. zateplení domu, modernizace společných částí apod., o nichž rozhodují vlastníci jednotek na shromáždění), nelze vyloučit, že by usnesení shromáždění o takové investiční akci mohlo být považováno za důležitou záležitost (což přeneseno do současné právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ by mohlo být považováno za důležitou záležitost, která by mohla být na návrh přehlasovaného vlastníka jednotky podle § 1209 odst. 1 NOZ předmětem soudního rozhodování).

Shrnutí:

Shromáždění může rozhodnout o změně celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku (např. v souvislosti s prováděním větších oprav, s nimiž se v rámci rozpočtu na kalendářní rok nepočítalo, apod.), přičemž rozhoduje v této záležitosti buď nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, anebo vyšší většinou uvedenou ve stanovách SVJ (podle § 1169 odst. 2 věty druhé NOZ).

Nově stanovená celková výše pak znamená pro jednotlivé vlastníky jednotek změnu výše zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku, avšak v dosavadním poměru uvedeném ve stanovách SVJ v pravidlech pro příspěvky na správu domu a pozemku. – Poměr výše příspěvků se tedy pro jednotlivé vlastníky jednotek nemění, mění se pouze dosavadní výše zálohových plateb, vycházející z nově schválené celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku. (Poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek by se mohl změnit jedině způsobem a postupem podle § 1169 odst. 2, resp. § 1214 věty druhé – jak uvedeno shora pod bodem 1.

konec citace

JaVa