Úprava služeb podle NOZ a nového zákona o službách ve srovnání se stávající úpravou 6.6.2013, JUDr. Pavla Schödelbauerová, MMR ČR, Zdroj: Verlag Dashöfer
Podle § 1208 písm. e) nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) účinného od 1. 1. 2014 (dále jen NOZ) rozhoduje o schválení druhu služeb, výši záloh na jejich úhradu a způsobu rozúčtování služeb shromáždění nadpoloviční většinou hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Ve stanovách je však možné určit většinu jinou.
Způsobilost shromáždění k jednání a usnášení (usnášeníschopnost v NOZ) je koncipována na obvyklém základě, tj. vyžaduje se účast vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů podle podílů. Při hlasování rozhoduje velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, jde o požadavek přítomnosti takového počtu vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů (nikoliv o požadavek přítomnosti nadpolovičního počtu vlastníků jednotek jako osob).
K přijetí usnesení shromáždění se požaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů (nikoliv nadpoloviční většiny vlastníků jednotek jako osob) přítomných na schůzi shromáždění, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Pokud tedy stanovy nestanoví vyšší kvorum, postačí přijetí usnesení ve většině případů minimálně vyšší než čtvrtinová většina hlasů vlastníků podle jejich podílů.
V § 1181 NOZ je stanovena povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a rovněž jeho právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Současně se stanoví, že pokud není určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Nová právní úprava
Pokud se rozhodování týká schvalování druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, platí toto rozhodování pouze v případě, že není zvláštním právním předpisem stanoveno jinak. Dne 28. 2. 2013 byl prezidentem podepsán zákon o službách spojených s užíváním bytů (v době uzávěrky časopisu zákon čekal na podpis premiéra). Tato úprava byla připravena vzhledem k tomu, že v současné době neexistuje právní předpis, který by zastřešil úpravu služeb spojených s užíváním bytu pro všechny typy bydlení (nájemní, družstevní a vlastnické), stanovil obecná pravidla rozúčtování a upravil práva a povinnosti stran, postupy a lhůty pro rozúčtování a vypořádání nákladů na služby. Přijatý zákon vychází a akcentuje vůli stran, tak jak je obvyklé v soukromém právu. Jedná se o předpis speciální ve vztahu k obecné úpravě služeb obsažené v NOZ ustanoveních o nájmu bytu a bytovém spoluvlastnictví. Z tohoto důvodu má tento zvláštní zákon přednost před úpravou obecnou.
Nahoru Hlavní principy zákona Zákon upravuje výčet základních služeb spojených s bydlením, způsob poskytování záloh na služby a změny záloh v průběhu roku, rozúčtování nákladů na plnění, postup a lhůty při vyúčtování přeplatků a nedoplatků a způsob nahlížení do podkladů pro vyúčtování.
Hlavním principem zákona je především dispozitivnost úpravy. Je upřednostněna dohoda stran a navržen náhradní způsob řešení, pokud k dohodě nedojde. Znamená to, že ve všech případech s výjimkou úpravy lhůt pro vyúčtování, zaslání námitek a vypořádání nedoplatků či přeplatků a dále úpravy sankcí se poskytovatel služeb s příjemcem může dohodnout na všech otázkách souvisejících s poskytováním služeb (způsobem stanoveným zákonem) a pokud k dohodě nedojde, řeší jednotlivé otázky zákon náhradním způsobem.
Nahoru Příjemce služeb Příjemcem služeb je v případě vlastnictví bytů vlastník a v případě bytu pronajatého pak nájemce. Pokud pronajímá byt vlastník jednotky, je ve vztahu ke společenství příjemce služby vlastník a společenství stanoví pravidla rozúčtování, záloh apod. Pokud je nestavící bude platit zákonná úprava přijatá v novém zákoně. Ve vztahu vlastník a nájemce je příjemcem služeb nájemce a pravidla pro rozúčtování, stanovení záloh apod. stanoví vlastník jednotky nebo vyplývají z nové zákonné úpravy. Není vyloučeno, aby pravidla byla odlišná pro vlastníka jednotky a nájemce. Služby jsou vždy placeny za osobu vlastníka a pokud je uzavřena nájemní smlouva za osobu nájemce, a to v případě, že byt je užíván i v případě, že užíván není. Právní titul k užívání zakládá totiž nejen práva, ale i povinnosti, z nichž jednou je placení služeb, které jsou vždy připraveny k odběru.
Základní služby
Výčet základních služeb (jejich rozsah) spojených s bydlením je pouze výčtem demonstrativním, neboť se předpokládá, že při užívání bytu, popř. nebytového prostoru, mohou být dohodnuta mezi smluvními stranami ještě plnění další. V případě domu rozděleného na jednotky rozhoduje o rozsahu služeb shromáždění společenství.
Za základní poskytované služby se považuje: dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
Poskytovatel služeb je oprávněn požadovat na příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Stanovení výše záloh a forma jejich placení je zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, popřípadě rozhodnutí družstva nebo společenství.
Nahoru Náhradní postup pro účtování záloh Dále je v ustanovení uveden postup pro účtování záloh v případě, že k dohodě nedojde následujícím způsobem:
Poskytovatel plnění účtuje příjemci měsíční zálohy za jednotlivá plnění jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na plnění z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některá plnění v uplynulém období nebyla placena nebo poskytována.
Zvláštní úprava je u pitné vody, kde se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými podle stanovených pravidel věcného usměrňování cen.
Dále se upravuje postup při určení záloh, kde je jednoznačně vymezené časové období pro počátek realizace nové výše zálohy. Současně je požadováno, aby v písemném oznámení nové výše zálohy byla změna odůvodněna. Pokud odůvodnění v oznámení chybí, ke zvýšení zálohy nedojde.
Nahoru Náhradní postup pro rozúčtování nákladů na plnění Náhradní postup pro rozúčtování nákladů na plnění, pokud nedojde k rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, je stanoven takto:
dodávka pitné vody a odvádění odpadních vod kanalizacemi se rozúčtuje podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování, pokud není dům osazen vodoměrem, použijí se směrná čísla roční spotřeby vody stanovená v příloze k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích,
provoz komínové techniky se rozúčtuje podle počtu využívaných vyústění do komínů v bytě,
užívání výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz tekutých odpadů a čištění nepropustných jímek, zajištění rozhlasového a televizního signálu, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další plnění sjednaná mezi poskytovatelem plnění a příjemcem plnění, se rozúčtují podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování,
náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.
Základem způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je opět dohoda mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb. U společenství je třeba dohoda všech vlastníků jednotek. V tomto případě byla zvolena přísnější kritéria pro uzavření dohody s ohledem na skutečnost, že problematika rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody již dnes v praxi způsobuje konfliktní situace ve vztazích smluvních stran. Nedojde-li k dohodě, uplatní se v tomto případě zvláštní právní předpis (vyhláška č. 372/2001 Sb.).
Vyúčtování skutečných nákladů
Skutečná výše nákladů záloh za jednotlivé služby se vyúčtuje vždy za zúčtovací období, zpravidla za kalendářní rok, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Lhůta pro finanční vyrovnání (přeplatků nebo nedoplatků) je věcí dohody smluvních stran, avšak nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Poskytovatel služeb je povinen doložit, na žádost příjemce, náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování. Žádost příjemce musí mít písemnou formu. Pokud bude příjemce služeb vyžadovat kopie podkladů, musí mu poskytovatel služeb umožnit jejich pořízení. Pořízení kopií podkladů bude samozřejmě na náklad žadatele. Příjemce služeb není povinen provést úhradu v rámci vyrovnání, před vyřízením uplatněných námitek ke způsobu a obsahu vyúčtování. Lhůta uvedená pro finanční vyrovnání však musí být dodržena.
Zákon rovněž umožňuje sloučit částku nájemného a částku za služby do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. Písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavřena se všemi nájemci. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat. Paušální platba je tak určena především pro krátkodobé nájmy.
Sankce při neplnění povinností
Závěrem zákon stanoví sankce při neplnění povinností, a to jak pro pronajímatele, tak i pro nájemce. Jestliže poskytovatel nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost upravenou tímto zákonem ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení, ledaže by splnění povinností v této lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé smluvní strany. Tyto sankce platí pro tzv. nepeněžitá plnění.
Pro peněžitá plnění se upravuje poplatek z prodlení ve výši tak, že pokud se poskytovatel nebo příjemce služeb dostane do prodlení s peněžitým plněním, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je povinen zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení ve výši 1 promile za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení. To neplatí, pokud byl poplatek uplatněn podle jiného právního předpisu.
Srovnání s dosavadní právní úpravou
Jak je uvedeno výše, ZOVB nemá výslovné ustanovení, které by určovalo povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby. ZOVB pouze v ustanovení § 15 stanoví, že vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2). Paragraf 15 odst. 2 ZOVB obsahuje pravidlo, že vlastníci jednotek skládají předem určené finanční prostředky jako zálohu k účelu uvedenému v prvém odstavci § 15 ZOVB. Upravuje, jakým způsobem si určí vlastníci jednotek výši záloh, kdo jim sdělí výši částky a den její splatnosti. Z výše uvedené dikce plyne, že je používán pouze a výlučně pojem úhrady nákladů spojených se správou domu a pozemku, přičemž správa domu je definována v § 9 odst. 1 ZOVB jako „věci spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu“. Definice navazuje na poslání a úkoly společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou domu.
Podle § 9a odst. 1 písm. a) ZOVB patří mezi oprávnění společenství vlastníků jednotek uzavírat smlouvy k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek. Na právní úpravě podle ZOVB je proto kritizováno, že služby nejsou výslovně zákonem zahrnovány pod pojem „nákladů spojených se správou domu a pozemku“ a v ZOVB vlastně není výslovně stanoveno, co se rozumí službami.
Rozúčtování služeb je předmětem rozhodování společenství vlastníků jednotek ve smyslu § 9 odst. 4, podle kterého je k rozhodnutí o rozúčtování služeb zapotřebí tříčtvrtinové většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Další úprava není v ZOVB obsažena.
Vzorové stanovy
Podrobnější úprava týkající se otázky vyúčtování, záloh a úhrady služeb je pak řešena ve Vzorových stanovách tvořících přílohu k nařízení vlády č. 371/2004 Sb. V článku XIV, odst. 1, písm. e), se stanoví, že člen společenství má práva vlastníka jednotky a člena společenství uvedená v příslušných ustanoveních ZOVB a vzorových stanov a má mimo jiné zejména právo obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků. Zároveň je stanovena povinnost hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování (článek XIV, odst. 2, písm. c). Zálohy na úhradu za služby jsou členové společenství podle čl. XVII odst. 1 povinni platit na účet společenství, pokud nerozhodne shromáždění o placení na účet správce. Shromáždění rozhoduje o výši záloh, pokud není rozhodování v této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru nebo pověřenému vlastníkovi (čl. VII odst. 3 písm. f)).
Uvedená ustanovení konkretizují postup v případě služeb týkajících se všech jednotek. Jedná se o jediné ustanovení k vymezení povinnosti vlastníka jednotky platit zálohy, a to zálohy na úhradu jednotlivých služeb. Zároveň je vlastník jednotky oprávněn obdržet vyúčtování těchto záloh a vrácení případných přeplatků. V případě nedoplatků na úhradách za služby je takto stanovena povinnost vlastníka jednotky hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování. Pokud jde o termíny vyúčtování záloh, byla konkrétní ustanovení opět vtělena do vzorových stanov, jež jsou přílohou nařízení vlády č. 371/2004 Sb. Článek XVII odst. 2 řeší vyúčtování záloh na úhradu za služby, kompetence k provádění tohoto vyúčtování, jakož i termíny zúčtování a termíny splatnosti nedoplatků či přeplatků. Podle tohoto článku provádí výbor společenství vyúčtování záloh 1 × za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok. Vyúčtování se provádí nejpozději do čtyř kalendářních měsíců po skončení kalendářního roku, a to v souladu se stanoveným způsobem vyúčtování. Článek XVII, odst. 2 určuje lhůtu pro vrácení přeplatku nebo zaplacení nedoplatku, které vyplynou z vyúčtování, a to tak, že tyto jsou splatné do sedmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období.
Článek VII, odst. 3, písm. g) řeší pravomoci společenství – shromáždění společenství rozhodovat o výši záloh na úhradu za služby, pokud není rozhodování v této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru nebo pověřenému vlastníkovi. Článek VII, odst. 3, písm.
- vzorových stanov určuje oprávnění shromáždění rozhodovat o způsobu
JaVa
Poslední komentáře