Můžete si změnit stanovy po vzoru NOZ, ovšem změna práv a povinností nad rámec ZoVB by vyžadovala souhlas všech (§ 3063 NOZ, § 1 odst. 2 NOZ).

Pozemek funkčně související (s domem) nemusí nutně být ve vlastnictví vlastníků jednotek v domě. V tom se zjevně mýlíte. Může být ve vlastnictví kohokoliv, např. obce či jiné osoby. Takže v této věci pravdu nemáte.

Spojitost mezi jednotkou a pozemkem může být zajištěna jedině přes prohlášení vlastníka, kde takový pozenek měl být označen jako společné příslušenství domu. Pokud to takto v prohlášení není uvedeno, pak jde o pozemky, které sice jsou dnes ve spoluvlatnictví, avšak jde o nemovitosti bez jakékoliv souvislosti s vlastnictvím jednotky v domě.

Pokud jde o „domovní řád“, ten by se měl stát přílohou stanov, neboť pro nabyvatele jednotky jsou automaticky závazné zákon, prohlášení vlastníka budovy, a stanovy SVJ. Nikoliv jakýsi domovní řád.

Příspěvek nemůže být zároveň zálohou na příspěvek. Buď jde o to první, nebo o to druhé. Obojí možné není. Prosím, myslete hlavou, když advokáti toho zjevně nejsou schopni. Je zřejmé, že advokáti se vůbec nevyznají v účetnictví, ve financích, ale ani v právu. To mne zaráží nejvíce.
Příspěvek je vždy vlastním zdrojem a je předmětem daně z příjmů. (U SVJ tomu tak není pouze díky výjimce uvedené v zákonu o daních z příjmů.) Účtovat o přijatém příspěvku jako o záloze (nebo opačně) by pro účetní jednotku znamenalo porušení zákona: účetnictví má poskytovat věrný a poctivý obraz situace účetní jednotky.
Nazývejte věci pravými jmény! Jde-li o zálohy, nazývejte je zálohami. Příspěvkem se stanou teprve jejich odepsáním z účtu přijatých záloh a převodem na jiný účet v rámci účetnictví právnické osoby. Jde-li o příspěvky, nazývejte je příspěvky a účtujte o nich jako o přijatých příspěvcích.

Varuji před další účetní prasárnou, a to je navrhované nevypořádání přijatých záloh.
Záloha musí být vždy vyúčtována a následně je vypořádána. Není žádný důvod k nevypořádání. Na účtu SVJ by se do nekonečna hromadily „šedé peníze“ – nepoužité přebytky bez účelu a bez určeného způsobu užití, abez jakékoliv kontroly ze strany vlastníků. To by byl absurdní a nežádoucí stav; advokáti jsou zjevně padlí na hlavu, když něco takového prosazují.
Upozorňuji, že jde o ustanovení rozporné se zákonem a proto zapovězené pro rozpor s dobrými mravy a pro porušení postavení osoby věřitele (k tomu viz § 1 odst. 2 NOZ). Existuje také judikát Nejvyššího soudu k tomu, že pojem „nevratná záloha“ je vnitřně rozporný a nepřípustný (http://www.portalsvj.cz/…vyboru-dotaz#…).

Je možné připustit, že po ročním vyúčtování záloh se nedoplatky vymáhají a přeplatky se vypořádají tak, že je příjemce záloh převede automaticky na platby záloh v následujícím období. Většina dodavatelů plynu, vody a elektrické energie to takto dělá a není s tím žádný problém. Fantazírovat o „nevypořádání záloh“ je ale nebezpečný zločin. Nebrat!

Pokud jde o zálohy samotné: podle ZoVB platí, že vlastníkovi vzniká povinnost hradit zálohy pouze pokud splňují podmínku uvedenou v § 15 ZoVB, tedy: „Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“.
Z uvedeného plyne, že zálohy musí být předpokládané (tedy jejich účel a výše musí být předem stanoveny) a zároveň se musí jednat o náklady nutné na opravy a údržbu domu. Je tedy vyloučeno přinutit vlastníka platit zálohy na neurčený či neurčitý účel ve stylu „10 Kč/m2“. Každá záloha je určena na budoucí nutné náklady. Nemůže být určena na nic.

Při tom platí, že předpokládanou výši krátkodobé zálohy je možno určit analogicky odhadem, např. podle vývoje nutných nákladů v předchozích letech. Podle toho se určí výše měsíčních plateb. Krátkodobá záloha se samozřejmě vyúčtuje a vypořádá každoročně.

Naopak dlouhodobou zálohu je možno vybírat od vlastníků jednotek(1994) pouze tak, aby byly kryty předpokládané nutné náklady v dalších letech, viz § 15 odst. 2 ZoVB. Mimochodem: podle NOZ nelze dlouhodobé zálohy stanovit a vybírat ze zákona, NOZ se o nich nezmiňuje.

K tomu, aby šlo o „předpokládané nutné náklady v dalších letech“, se musí vlastníci jednotek napřed usnést na tom, na co konkrétně budou ty náklady vynaloženy, kdy se tak má stát a zda jde o náklady nutné. Bez takového plánování a usnesení nejde o náklady „předpokládané“ ani „nutné“ a nelze tedy zálohy na ně vůbec stanovit ani vybírat.
Mířím tím k Reserve study, neboli k schválenému dlouhodobému plánu oprav domu a schválenému finančnímu plánu SVJ. Teprve na základě tohoto dokumentu je možné hodnověrně stanovit jaký bude vývoj nákladů a zejména vývoj cashflow právnické osoby. A teprve z toho je možné průkazně odvodit jaká je předpokládaná výše nákladů a jaká nutná výše záloh či příspěvků bude potřebná v budoucích obdobích ke krytí předpokládaných nákladů

Nelze stanovit dlouhodobé zálohy bez znalosti jejich konkrétního účelu, doby použití a odhadu rozpočtu na jednotlivé akce. Jestliže vaše nové stanovy se nevypořádaly s otázkou střednědobého a dlouhodobého plánování, pak jde o paskvil. Do stanov si to určitě doplňte. O Reserve study se zde už psalo, máte z čeho vyjít.

lake