Opět jeden příklad prasečího práva (http://www.portalsvj.cz/…D+pr%C3%A1vo) …

V jiné diskusi se objevil odkaz na článek s tematikou dluhů prodávajícího: http://www.okolobytu.cz/…prodeji-bytu.
Obsah článku je veskrze rozporný s právem, proto zde uvádím na pravou míru mimořádně zmatené vývody autora Ondřeje Preusse, který se označuje za odborníka (advokáta).

• Ondřej Preuss tvrdí: „Pro prodávající i kupujícího je mimořádně důležité, aby se dohodli ohledně vyrovnání příspěvků za správu domu. Nejlépe tak učiní přímo v kupní smlouvě.“

Nepravdivé tvrzení. Prodávající i kupující se nemusí dohodnout vůbec na ničem. Pokud nedojde k dohodě mezi dlužníkem, přejímatelem dluhu a nebude vyjádřen souhlas věřitele, pak se nestane nic víc, než že se neuplatní § 1888 odst. 1 a k převzetí dluhu nedojde.

• Ondřej Preuss tvrdí: „1. ZJISTĚTE, ZDA PRODÁVAJÍCÍ DLUŽÍ SVJ NA PŘÍSPĚVCÍCH Požádejte prodávajícího, aby mu SVJ vydalo potvrzení o tom, kolik prodávající na příspěvcích dluží, případně potvrzení, že nedluží nic. SVJ takové potvrzení prodávajícímu vydat musí.“

Toto je nepravdivé tvrzení. Pan Preuss se mýlí v tom, že by SVJ bylo povinno vydat potvrzení o tom kolik prodávající na příspěvcích dluží. SVJ má podle § 1186 jinou povinnost: vydat potvrzení o tom „jaké dluhy přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou“. To je ovšem naprosto odlišná informace a odlišná částka. Ondřej Preuss se tedy mýlí.
Příklad: Prodávající má splácet SVJ ještě 54720 Kč jako svůj dluh za dříve provedené zateplení. Rozhodne se, že za byt získá plnou cenu a bude hradil své splátky i nadále. V tom případě jeho dluh vůči SVJ je 54720 Kč, ale SVJ je povinno mu vydat potvrzení, že na kupujícího přechází dluh ve výši 0 (nula) Kč.

• Ondřej Preuss tvrdí: „Pokud toto opomenete a potvrzení si vydat od SVJ nenecháte, je to Vaše odpovědnost a případné dluhy prodávajícího na Vás přejdou!“

Toto je protiprávní tvrzení. Pan Preuss si těžce plete převod jednotky s převodem podílu v bytovém družstvu podle zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích. Podle § 736 ZOK na nabyvatele podílu přecházejí veškeré dluhy převodce vůči družstvu. V SVJ to samozřejmě neplatí, neboť jde o jiný zákon, jiný majetek a jinou právnickou osobu. Pan Preuss nebyl schopen označit použitelnou právní normu, podle které by mělo dojít k tvrzenému přechodu dluhů automaticky. Takový postup je zákonem upraven pouze v § 1888 odst. 2 NOZ, a jde o speciální případ přechodu dluhu, zajištěného zapsaným zástavním právem na jednotce dlužníka (po splnění všech tam uvedených podmínek).

• Ondřej Preuss tvrdí: „2. UPRAVTE KUPNÍ CENU ZA BYT Pokud jste zjistili, že prodávající dluží na příspěvcích SVJ, začněte jednat o snížení kupní ceny, neboť tento dluh budete muset za prodávajícího uhradit, což bude mít vliv na celkovou částku, kterou za byt zaplatíte.“

Toto je nesprávná, absurdní a protiprávní rada. Neexistuje zákonem uložená povinnost hradit dluh za kohokoliv. Ani za prodávajícího. Opět připomínám, že pan Preuss si zřejmě plete SVJ s bytovým družstvem podle ZOK. Pan Preuss si také nejspíše plete přechod dluhu s převzetím dluhu. To jsou odlišné právní kategorie, k tomu by si měl prostudovat alespoň § 1888 a následující NOZ.

• Ondřej Preuss tvrdí: „PRO PRODÁVAJÍCÍHO: CO DĚLAT POKUD DLUŽÍM NA PŘÍSPĚVCÍCH SVJ? Pro prodávajícího je velice důležité, aby měl v kupní smlouvě výslovně ošetřeno, že dluh na příspěvcích kupujícímu uhradil prostřednictvím snížení kupní ceny, což vyloučí, aby se kupující na prodávajícím z téhož důvodu v budoucnu hojil.“

Toto je nepravdivé tvrzení. Pan Preuss se mýlí. Dluh dlužníka vůči věřiteli nelze vyrovnat tím, že dlužník cosi uhradí třetí osobě (nebo sníží kupní cenu, což je totéž).
Neexistuje také žádný právní důvod, aby se kupující na prodávajícím z nějakého důvodu „hojil“. Pan Preuss má v hlavě zmatek, protože podle platného práva to může být jedině naopak: hojit by se mohl prodávající na kupujícím, pokud si spolu sjednali podle § 1889 NOZ, že nabyvatel zařídí, aby převodce nemusel hradit věřiteli. Pokud by toto nabyvatel nezařídil, SVJ bude vymáhat dluh na převodci a ten se pak může hojit na nabyvateli, který nesplnil svůj smluvně převzatý závazek.

• Ondřej Preuss tvrdí: „Rovněž mu takové ustanovení dá v budoucnu možnost, aby po kupujícím vymáhal sumu tohoto dluhu v případě, že SVJ využije znění zákona a bude dluh vymáhat na prodávajícím jako ručiteli.“

To je zcela nesprávné tvrzení. Ručitelský závazek by nastal jedině při přechodu dluhu, což je postup podle § 1888 odst. 2 NOZ: jde o případ, kdy dluh je jištěný zástavním právem na jednotce dlužníka.

I v takovém (ne příliš častém) případě je „rada“ pana Preusse nesprávná. Prodávající by se měl vyhnout přechodu dluhu podle § 1888 odst. 2 NOZ, vyhnout, aby se nestal dlouholetým ručitelem za cizí dluh. To by se z pouhého prodeje bytu stala noční můra. Stále jen čekat na nejhorší: Jestlipak bude kupující řádně splácet? Nebudu nakonec muset ten cizí dluh zaplatit za něj?

Prodávající by se měl v tomto případě naopak snažit, aby za byt dostal plnou cenu – neměl by přistoupit na nabídku přechodu dluhu na nabyvatele. Pak bude další splácení jeho dluhu stále pod jeho plnou kontrolou, a dokonce bude mít po dobu splácení ještě i úroky! Kdyby postupoval podle nesmyslné rady pana Preusse, pak by nejen dostal za byt méně, a ještě by byl po celou dobu splácení zůstatku dluhu ručitelem za tento cizí dluh. Takový nevýhodný a nesmyslný postup nelze žádnému prodávajícímu doporučit. Vy byste se snad dobrovolně stali ručitelem úplně cizí osobě, převzali riziko ručitelského závazku, a to vše zdarma, jen z Vaší dobré vůle? Pan Preuss je buď nesmírně naivní, nebo netuší nic o peněžních vztazích.

• Ondřej Preuss tvrdí: „PRO PRODÁVAJÍCÍHO: CO DĚLAT POKUD MÁM VE FONDU OPRAV NAŠETŘENO?“

Toto je tvrzení ekonomického analfabeta. Ve většině SVJ neexistuje ani nemůže existovat žádný fond oprav. Právnická osoba tvoří fondy z vlastníchj zdrojů, a ty nemá SVJ(2000) k dispozici. Tvrzení, že by fond právnické osoby byl jakýmsi bankovním vkladem vlastníka, je nepřiléhvé. Jde o majetek právnické osoby a plátce nemá vůči ní žádnou pohledávku.

• Ondřej Preuss tvrdí: „Pokud má prodávající ve fondu oprav našetřenu nezanedbatelnou částku, nejedná se o nic jiného než o prostředky na budoucí zhodnocení bytu, které může prodávající spolu s bytem kupujícímu prodat.“

Toto je protiprávní tvrzení, možno považovat za návod k trestné činnosti. Pan Preuss se mýlí v tom, že by částka na opravy majetku (tedy na odstranění jeho opotřebení a zajištění funkčnosti) mohla být použita na technické zhodnocení majetku. To jsou dvě zcela odlišné kategorie a došlo by ke zpronevěře. Podotýkám, že na technické zhodnocení není vlastník jednotky v SVJ(2000) povinen hradit nic ani jako dlouhodobou zálohu, ani jako dlouhodobý příspěvek.
V SVJ (2012) je tomu jinak, ale i pro tento případ se pan Preuss naprosto mýlí: Příspěvky přijaté právnickou osobou SVJ(2012) jsou jejím vlastním zdrojem a je vyloučeno, aby se převodce snažil „prodat“ cizí aktiva kupujícímu. Šlo by o trestný čin podvodu, asi tak, jako se Harry Jelínek snažil prodat Karlštejn americkému investorovi v roce 1931 (https://cs.wikipedia.org/…Jel%C3%ADnek).

lake