Odpovídám na Vaše podněty.

• 4/2 Stanovy mohou ukládat povinnosti. Pokud je ve stanovách uvedeno, že statutární orgán (nebo teda asi lépe členové SO) může též povinnost uložit, proč by SO pak nemohl povinnosti ukládat, když to stanovy dovolí? To samé platí o shromáždění?

Odpověď: Nevím, co na tom nechápete. Statutární orgán nemůže ukládat povinnosti. Stautární orgán není ani bůh, ani zákonodárce.

• 4/2/e Domovní řád, opět podobně. Pochopil jsem, že není právně závazný, ale pokud do stanov zavedeme povinnost se jím řídit, tak to platí ne? (Asi podobně jako když nějaký zákon odkazuje povinnost se řídít nějakým jiným předpisem)

Odpověď: Zákon může uložit povinnost řídit se podzákonným právním předpisem. Ale jaksi jste nevzal do úvahy, že podzákonný předpis může pouze doplnit a upřesnit povinnost uloženou zákonem. Pokus uložit novou povinnost podzákonným předpisem by byl protiústavní. Stejné je to s Domovním řádem, který není součástí stanov: nesmí ukládat nové povinnosti. Může pouze doplnit a upřesnit ty povinnosti, které jsou obsaženy ve stanovách, nebo v některém zákonu. Čemu na tom nerozumíte?

• 4/2/f Doplnil jsem „prohlášení vlastníka“ Rozumím, že stanovy nemohou měnit toto prohlášení, ale jistě mohou některé věci doplnit

Odpověď: Stanovy nemohou obsahovat ani doplňovat nic, co zasahuje do samé podstaty vlastnictví. Stanovy mohou pouze určovat jak sluha – SVJ pečuje o cizí majetek.

• 4/2/n KDO by měl ten souhlas teda poskytnout??

Odpověď: Ten souhlas samozřejmě poskytne vlastník domu (spoluvlastníci, kteří rozhodují mezi sebou). Nikdo jiný nepřichází v úvahu. Určitě se nezjišťuje souhlas SVJ, které je pouze sluha vlastníka domu.

• 4/2/r Chápu, že nikomu není nic do toho, že někdo nechá byt ležet ladem, ale co když bude pryč a praskne u něj topení? Vyplaví sousedy pod ním a nebude se tam jak dostat kvůli opravě a celá „stoupačka“ se bude muset vypnout a nechat uzavřená?

Odpověď: Ani Vám, ani členům vývboru není vůbec nic do toho kdy vlastník bude nepřítomen v bytě. Špehování nepatří mezi povinnsti správy domu. Rozumné je požadovat kontakt na jinou dostupnou osobu, která má klíč, může byt otevřít a asistovat při provádění neodkladné opravy. Ovšem tvrdit, že touto osobou bude člen výboru – to je fantasmagorie bez právního podkladu. Pouze vlastník jednotky rozhodne zda a komu případně svěří náhradní klíč od bytu.

• 5/2 Pokud společenství není oprávněno rozhodovat o zlepšení společných částí a je to vyhrazeno vlastníkům jednotek, dá se tedy říct, že toto rozhodování je záležitostí shromáždění? Vlastníci se přeci musí nějak domluvit. Nebo v tomto bodě jde jen o to slovíčko „zlepšení“ a je lepší ho škrtnout?

Odpověď: Ano. ten, kdo rozhoduje o zlepšení (správněji o technickém zhodnocení majetku) jsou samozřejmě vlastníci jednotek. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Společenství je pouhý sluha, který pak pouze provede přání vlastníka domu.

• 6/1 Domovní řád to samé co píši k bodu 4/2/e?

Odpověď: První dvě věty jsou absurdním nesmyslem: SVJ jako sluha není oprávněno strkat nos do cizích záležitostí. Povídání o Domovním řádu je nesmysl, opakuji to už potřetí. Chcete-li Domovní řád, schvalte si jej jako součást (přílohu) stanov – jinak půjde jenom o nevymahatelný cár papíru.

• 6/7 Myslím si správně, že pokud se do stanov napíše, že takový souhlas může udělit třeba babka kořenářka naproti v krámku, tak pokud tyto stanovy budou odsouhlaseny, tak to tak prostě bude?

Odpověď: Taková formulace je už lepší než původní. Kdo právně jedná za právnickou osobu a jakým způsobem jedná – to bude povinně uvedeno v rejstříku. Je-li to tak schváleno ve stanovách, pak SVJ jako správce cizího majetku může zastupovat vlastníky a udělovat soukromoprávní oprávnění k umístění nápisů či výstrčí na budově. Půjde ale pouze o záležitost soukromoprávní, která nenahrazuje veřejnoprávní povolení (stavebního úřadu, útvaru hlavního architekta obce, památkářů …).

• 8/9 Jak správně formulovat tuto myšlenku?

Odpověď: Já v tom bohužel žádnou myšlenku nenalézám. Je to blábol, který je třeba škrtnout. Pokud zákon ukládá povinnost hradit poplatek z prodlenmí či úrok z prodlení, není žádný důvod toto nadbytečně zopakovat ve stanovách. A ještě tak popleteně …

• 10/6 nerozumím …

Odpověď: Čemu na tom nerozumíte? SVJ je sluha. Sluha nerozhoduje ani o změně prohlášení, ani o změně poměrů výše příspěvku na správu domu (což je opět součástí prohlášení vlastníka budovy). Takové rozhodování je v pravomoci vlastníka. To nemá ve stanovách sluhy prostě co dělat.

• … písemné plné moci zastupujících osob … Je uvedeno v 10/8

Odpověď: Nikoliv, nic takového tam není uvedeno. Ustanovení 10/8 se netýká náležitostí zápisu. V 10/14 a není ani slovo o plných mocích.

• 11 zde se neuvádí kvórum, ale pouze o čem může shromáždění vlastně jednat

Odpověď: No a to je právě ta chyba. Někde se přece ve stanovách MUSÍ uvést kvorum pro jednotlivé druhy hlasování. Když už měníte stanovy po vzoru NOZ, a přebíráte kompletně formulace z NOZ, pak si uvědomte, že je nutné dodržet i kvora uvedená v obecné části o spoluvlastnictví (§ 1128 až § 1133 NOZ). Stanovy mohou určit kvorum jedině vyšší, nikoliv nižší. To je sice závazné pro SVJ(2012) podle NOZ, ale pokud nehodláte dodržet ani kvora podle ZoVB, ani podle NOZ, jakou právní úpravou se tedy stanovy vlastě řídí?

lake

P.S. Pokud považujete mé rady za užitečné, věnujte částku podle Vaší úvahy psímu útulku ve Vašem okolí.